こんな不安や疑問はありませんか？
- 「2025年4月以降のリフォームルールがどう変わるのかイマイチわからない…」
- 「建築確認が必要になるケースと不要なケースの違いは？」
- 「手続きが増えるとリフォーム費用や工期も長くなりそうで不安…」
- 「将来的に売却を考えているけれど、リフォームしたら固定資産税や譲渡所得税はどう変わる？」
2025年4月以降、建築基準法の改正により「主要構造部」のリフォームが大規模に及ぶ場合は、工事前に建築確認手続きが必須となります。
リフォーム市場は急速に変化しており、特に耐震補強や省エネ対策など、住宅の根幹に関わる改修工事が増える傾向にあります。
そこで本記事では、不動産初心者の方でもわかりやすいように、国土交通省が公開している公式情報）をもとに、大規模リフォームに関する建築確認手続きの新ルールや手続きの流れ、さらにはリフォーム後の不動産売却を視野に入れた注意点を解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、改正内容に対応した安全で安心なリフォームを進めてください。
なお、私たち「株式会社おもいで不動産」は、不動産売却の初心者の方でも気軽に相談できるサービスを複数ご用意しています。
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まずは記事の内容をご覧になり、大規模リフォームのポイントをしっかり押さえましょう。
1. 2025年4月以降、何がどう変わるのか？
まず押さえておきたいのは、「2025年4月以降に着工する大規模リフォームは、従来とは異なる建築確認手続きが必要になる可能性がある」という点です。
国土交通省の指針では、「主要構造部」に該当する箇所の改修が全体の50％以上に及ぶ場合、工事開始前に建築確認申請を行い、審査に合格してから着工しなければなりません。
- 主要構造部とは？
壁・柱・床・梁・屋根・階段など、建物の構造を支える重要な部分を指します。 - 大規模リフォームの定義
これら主要構造部の改修面積が建物全体の半分以上となるリフォームを「大規模リフォーム」と定義し、建築確認手続きの対象と位置づけています。
従来との違い
従来は、大規模リフォームであっても「建築確認が不要」なケースが多く存在しました。
特に、増築を伴わないリフォームや、内装の模様替え、水回りの設備交換だけであれば手続き不要とされる例が大半でした。
しかし、今回の改正により「構造部分の大きな改修」であれば、既存建物と同等以上の耐震・耐火・省エネ性能を確保するため、工事前に建築士や行政の審査を受けることが原則的に義務化されます。
改正の背景
- 住宅の長寿命化
国としては既存住宅の流通やリフォームを促進し、老朽化による事故や災害被害を軽減する狙いがあります。 - 安全性確保
耐震や防火性能の確保を法的にチェックし、不適切なリフォームから消費者を守る意図があります。 - 省エネ対策
エネルギー消費量の削減を目的に、省エネ基準の順守をリフォーム段階から徹底したいという狙いもあるとされています。
2. 対象となるリフォームの具体例
改正ルールでは「主要構造部の改修が全体の50％以上」に当たるリフォームが対象となります。
具体的なケースをいくつか挙げてみましょう。
- 屋根全体の取り換え＋外壁の大部分の張り替え
屋根や外壁は建物を保護する重要な要素です。広範囲にわたって工事する場合、建物構造の安全性に直結するため、建築確認が必要になります。 - 柱や梁の大幅補強工事
木造住宅や鉄骨造でも、柱や梁の交換・補強が建物全体の耐震性能に大きく影響します。その規模が建物の半分以上に及ぶと判定されれば、改正後は必ず建築確認手続きを行わねばなりません。 - 間取り変更を含む大規模なスケルトンリフォーム
一度柱や梁だけを残し、内装をすべて剥がして間取りから変更するようなケースは大規模リフォームに該当する可能性が高く、書類提出が欠かせません。
逆に、以下のようなリフォームは「構造に関わらない」と判断される場合が多く、従来どおり建築確認が不要です。
- キッチン・トイレ・浴室など水回りのみの改修
設備交換や内装のリニューアル程度であれば、構造に関わる工事とはみなされません。 - 手すりやスロープの設置
バリアフリーを目的とした改修は、建物の主要構造部に大きな影響を与えないケースが大半です。
ただし、境界線上のケースも存在します。工事範囲が広がり、柱や梁に手を加えるほどの大掛かりなバリアフリー化であれば、建築士や行政担当者と事前相談し、手続きの要否を確認しましょう。
3. 建築確認手続きとは？ その目的と流れ
建築確認手続きの目的
建築確認手続きは、リフォーム後の住宅が建築基準法や省エネ基準に適合しているかを行政や指定確認検査機関が審査・確認するプロセスです。
これにより、建物の安全性や耐震性、断熱性能などが適切に保たれるよう担保します。
- 安全性の担保
耐震・耐火・換気・排煙など、建物の基本的な安全要件が守られているかチェックします。 - 法律順守の確認
リフォームにより容積率や建ぺい率、道路斜線制限などを逸脱していないか確認します。 - 省エネ基準のチェック
近年は省エネ性能が義務化されてきているため、リフォームで断熱性能や設備効率が低下しないよう審査されます。
手続きの流れ
- 事前相談
リフォームの計画が固まったら、まず建築士や地域の建築相談窓口に問い合わせましょう。工事内容が建築確認の対象に該当するかどうかを、図面や現地調査を踏まえて判断してもらえます。 - 書類作成
確認申請に必要な書類を準備します。具体的にはリフォーム計画図、構造計算書類（必要に応じて）、仕上げ表、防火措置の詳細など。 - 申請と審査
書類を提出し、行政または指定確認検査機関の審査を受けます。適合性が確認されると「確認済証」が交付されます。 - 工事開始
確認済証が交付されたら、晴れて工事着手が可能になります。 - 中間検査・完了検査
大規模リフォームの場合、工事の進捗に応じて中間検査が実施される場合があります。最終的には完了検査も行われ、問題がなければ「検査済証」が交付されます。
このように、工事が完了して「検査済証」が交付されることで、初めて法的に安全が確認されたリフォーム物件として認められます。
4. なぜ手続きが必要なのか？ 改正ルールの背景とメリット
建築確認手続きの義務化は一見「面倒」に思えるかもしれません。
しかし、法令順守によって得られるメリットは多岐にわたります。
- 安全性の確保
耐震性能や防火性能に問題がないか事前にチェックできるため、大地震や火災に対するリスクを低減できます。 - 住まいの資産価値向上
適法にリフォームが行われた証明（確認済証・検査済証）は、将来的に売却する際も信頼度を高める要素になります。 - 消費者保護の強化
極端に安い見積もりや不十分な施工でトラブルになるケースを減らす狙いがあり、消費者が安心してリフォームを依頼できる環境が整備されます。 - 長期優良住宅や省エネリフォーム補助金への対応
設計段階から法基準を満たしていると、将来的に国や自治体の補助金制度を利用できる可能性があります。
5. リフォームを成功させるための注意点
大規模リフォームは工期も費用もかかる一大プロジェクト。スムーズに進めるためには、以下の注意点を押さえておきましょう。
- 着工前に十分な打ち合わせを
設計者や工事業者と「改修範囲」「工期」「予算」「将来の売却計画」などをしっかり共有しましょう。情報を整理しておくと、建築確認の申請書類作成もスピーディーに進みます。 - 専門家に早めに相談を
構造計算や建築法規に詳しい建築士の意見は不可欠です。疑問点があれば躊躇せず専門家や行政窓口に問い合わせ、早めにクリアにしておきましょう。 - 補助金や減税制度もチェック
省エネ改修やバリアフリー改修は補助金や減税制度の対象になる場合があります。国土交通省や自治体の公式サイトで要件を確認し、適用されるなら書類を整えて申請しましょう。 - 工期に余裕を持つ
建築確認や検査などの手続きで、着工から引き渡しまでの期間が長くなることがあります。とくに増築を伴う場合は想定より長引きやすいので、スケジュールは余裕を見ておきましょう。 - 追加工事に備えた予算確保
リフォームでは、解体して初めて分かる不具合や老朽箇所が見つかることも珍しくありません。予備費を確保しておくと安心です。
6. リフォームに関わるQ&A：費用・違反時のリスク・税金は？
ここでは、大規模リフォームにおいて多くの方が気にされるトピックをQ&A形式でまとめました。
Q1：建築確認手続きにはどれくらいの費用がかかるの？
A：規模や地域によって異なりますが、おおむね数万円から十数万円程度が一般的です。
指定確認検査機関に依頼する場合、検査費用も別途必要になります。具体的な金額はリフォーム計画の規模や構造計算の有無で変動しますので、複数の検査機関や行政窓口に問い合わせましょう。
Q2：建築確認を受けずに大規模リフォームをした場合、どんなリスクがある？
A：法律違反となり、行政から工事停止や是正命令、場合によっては罰則（工事のやり直し・罰金など）が科される可能性があります。
また、建物の資産価値が著しく下がるだけでなく、将来的に売却や相続する際に問題が発生することもあります。
Q3：リフォームしたら固定資産税が上がるって本当？
A：構造や床面積が増える増築リフォームや建物の価値が大幅に向上するリフォームの場合、固定資産税が上がる可能性があります。
ただし、実際の課税額は自治体の評価額によって決まりますので、詳しくはお住まいの市区町村の固定資産税課や税務課に確認してください。
また、リフォーム内容によっては固定資産税の減額措置が受けられる制度も存在するため、国土交通省や各自治体の公式サイトをチェックしましょう。
Q4：将来、リフォームした家を売却するときに税金（譲渡所得税）はどうなる？
A：不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税が課税されます。
リフォーム費用は「取得費」として計上できる場合があり、課税額を抑えられるケースもあります。詳しくは国税庁公式サイトや税理士に相談しましょう。
7. 大規模リフォームと不動産売却の関係
「大規模リフォームをするからには、いずれ売却も視野に入れている」という方も少なくありません。
実際、耐震補強や外観の改修を行うことで、住宅の資産価値が上がるケースは多々あります。しかし、注意点もいくつかあります。
- リフォーム工事後の確認済証・検査済証は大切に保管
将来的に売却するとき、検査済証や工事保証書などの書類が整っている物件は買主からの信頼度が高いです。書類を紛失すると評価が下がる恐れもあるので注意しましょう。 - 過剰投資に注意
地域の相場や物件のグレードに対してリフォーム費用が過度に高額だと、売却時に費用を回収しきれないリスクがあります。投資対効果も検討してからリフォームの範囲を決めるのが得策です。 - 築古物件はリフォームより建て替えが得かも？
築年数が極端に古い場合、耐震基準や断熱性能が大きく劣るため、大規模リフォームに多額の費用をかけるより建て替えのほうが最終的にコストメリットがある可能性も。プロの不動産会社や建築士にシミュレーションしてもらいましょう。
8. 建築確認とローン・保険との関係
大規模リフォームを行う際、ローンや保険の問題にも注意が必要です。
- リフォームローン
銀行など金融機関でリフォームローンを組む場合、建築確認済証が必要になることがあります。適法なリフォームであることを証明できないと、融資の審査が通らない場合もあります。 - 火災保険・地震保険
構造を大幅に変える場合、保険料や適用範囲が変わる可能性があります。リフォーム後に契約内容の見直しが必要なケースもあるため、保険会社に早めに相談しましょう。
9. 建築確認をスムーズに進めるコツ
- 信頼できる施工業者を選ぶ
安易に安さだけで選ぶと、設計や法令確認が不十分な業者も残念ながら存在します。口コミや実績、資格の有無を確認し、信頼できる施工業者・建築士を探しましょう。 - 早めに行政窓口や専門家と連携
「ギリギリになって申請書類を作成する」「不明点を放置したまま工事着工する」というミスは絶対に避けたいところ。時間に余裕を持って担当者や専門家と打ち合わせを重ねるのが鉄則です。 - リフォーム計画の優先順位を明確にする
どこまで工事範囲を広げるかで建築確認の有無や費用が大きく変わります。優先度の高い箇所（耐震、老朽化が目立つ部分など）に予算を集中投下するのか、内装を含め全面的に手を入れるのか、方針をしっかり決めましょう。
10. まとめ：2025年4月以降の大規模リフォームを成功させるために
最後に、ここまでのポイントを整理しましょう。
- 主要構造部の大規模改修には建築確認が必須
2025年4月以降、柱や梁、屋根、外壁など建物の根幹部分を半分以上リフォームする場合は、着工前に建築確認手続きが必要です。 - 構造に関わらないリフォームは従来どおり
水回り設備のみの交換や軽微なバリアフリー改修などは手続き不要ですが、境界線上の工事は事前に専門家に確認しましょう。 - 手続きの流れを理解してトラブル回避
事前相談 → 書類作成 → 申請と審査 → 確認済証の交付 → 工事開始 → 中間検査 → 完了検査 → 検査済証交付、という一連の流れを把握しておけば工期・費用の計画が立てやすくなります。 - 将来の売却を見据えるなら書類保管は徹底
リフォーム後の物件に対する需要は高まっていますが、確認済証や保証書をきちんと保管していないと評価減になる可能性があります。 - 税金や補助金制度のチェックも忘れずに
固定資産税や譲渡所得税、補助金制度など、リフォームに伴う負担やメリットを総合的に確認すると、後々後悔が少なくなります。
国土交通省の公式サイトや各自治体の窓口でも最新の情報が発信されていますので、不安や疑問があれば積極的に問い合わせましょう。
ここまで読んで、「大規模リフォームって意外と大変そう…」「ちゃんと申請しなきゃいけないならプロのアドバイスが欲しいな」と感じた方は多いのではないでしょうか。
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