譲渡所得税の短期と長期の違い｜5年でどう変わる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、税金がかかります。
この税率は、売った不動産の所有期間によって大きく変わります。
所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」として39.63%、5年を超えていれば「長期譲渡所得」として20.315%です。
同じ3,000万円の利益でも、税額はおよそ倍違います。
相続で受け継いだ家や、住み替えの時期を迷っている方に向けた記事です。
判定の基準日と実際の税率、10年を超えて住んだマイホームの軽減税率まで、福岡市博多区の事例で計算しながら説明します。
2. 所有期間の判定は「譲渡した日」ではなく「その年の1月1日」
3. 相続した実家は、いつから所有期間が始まるのか
4. 短期譲渡所得の税率が高い理由
5. 10年を超えて住んだマイホームは、さらに税率が下がる
6. 福岡市博多区の事例で計算してみる
7. まとめ：売る時期を決める前に確認すること
譲渡所得税の「短期」と「長期」は何が違うのか
不動産の譲渡所得税は、給与などの所得とは別に計算する「分離課税」です。
その税率は、所有期間が5年以下か5年超かで2段階に分かれます。
5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得と呼びます。
短期は39.63%（所得税30.63%・住民税9%）、長期は20.315%（所得税15.315%・住民税5%）です。
いずれも復興特別所得税を含んだ税率です。
この2段階の区分があるのは、個人が売る場合に限られます。
木造アパートのように減価償却が進んだ建物では、この税率の前に取得費の小ささが効いてきます（木造アパートは築22年を過ぎても売れる？）。
会社名義の物件では所有期間で分けず、売却益をその事業年度の所得に合算します。
その仕組みと、売る前に税理士へ確かめる項目は法人名義のビルを売る前に｜税理士に聞いておく10のことで整理しました。
この税率をかける「譲渡所得」の金額は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。
相続した実家で購入時の契約書が見当たらない場合、つまずきやすいのが取得費の計算です。
詳しい対処法は取得費が不明な実家の売却、概算5%の注意点で解説しています。
所有期間の判定は「譲渡した日」ではなく「その年の1月1日」
ここでつまずく方が多いのが、所有期間を数える基準日です。
「今日で丸5年だから長期になる」と考えがちですが、そうではありません。
所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。
たとえば2020年6月に取得した不動産を2026年3月に売る場合、実際の所有期間は5年9か月です。
ですが判定に使うのは2026年1月1日時点の所有期間で、これは5年7か月にしかなりません。
この時点で5年を超えているかどうかが、短期と長期の分かれ目です。
取得日から6年目の1月1日を過ぎてから売れば長期になる、と覚えておくと分かりやすいです。
売却時期を数か月ずらすだけで税率が倍近く変わることがあるため、この基準日は必ず確認してください。
相続した実家は、いつから所有期間が始まるのか
相続や贈与で受け継いだ不動産は、相続した日からではなく、亡くなった方が取得した日から所有期間を数えます。
そのため、親が何十年も前から住んでいた実家であれば、相続直後に売っても長期譲渡所得になるケースがほとんどです。
この考え方を知らずに「相続したばかりだから短期になる」と誤解し、売却時期を先延ばしにしてしまう相談を博多区でもよく受けます。
取得時期が分かる書類（購入時の契約書や登記事項証明書）を先に確認しておくと、判断が早くなります。
短期譲渡所得の税率が高い理由
短期譲渡所得の税率が長期よりも高いのは、短期の転売による利益を抑える目的があるためです。
投機的な売買を抑制する政策的な意図があり、住み替えや相続で売る一般の方にとっては、結果として「急いで売ると税負担が重くなる」形になります。
相続や離婚など事情があって早く手放したい場合でも、あと数か月で6年目の1月1日を迎えるなら、時期を待つことで税額が大きく変わることがあります。
迷っている場合は、まず手取りの試算で短期・長期それぞれの税額を比べてみてください。
10年を超えて住んだマイホームは、さらに税率が下がる
売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームには、軽減税率の特例があります。
課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は14.21%（所得税10.21%・住民税4%）に下がります。
6,000万円を超える部分は、通常の長期譲渡所得と同じ20.315%です。
この軽減税率は、居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除と併用できます。
3,000万円を差し引いたあとの金額に、この税率をかけて計算します。
ただし特別控除だけで課税譲渡所得が0円になる場合は、軽減税率を使う場面自体がありません。
両方の特例を使えるかどうかは、3,000万円控除と住宅ローン控除の比較記事でも取り上げています。
福岡市博多区の事例で計算してみる
当社は博多区千代に事務所を構えており、区内の戸建てのご相談を多くいただきます。
国土交通省の取引価格情報をもとにした博多区の相場では、戸建ての取引価格の中央値はおよそ4,000万円です。
仮に15年前に2,500万円で取得した戸建てを、この4,000万円で売ったとします。
売却にかかった費用を差し引いた譲渡所得を1,300万円とすると、所有期間は10年を超えているため軽減税率の対象です。
ここから3,000万円特別控除を引くと課税譲渡所得は0円になり、この場合は税額そのものが発生しません。
一方、同じ利益が出ていても所有期間が5年以下であれば、特別控除を使わない限り39.63%の税率がかかります。
所有期間が判定の分かれ目になることが、この試算からも分かります。
実際の税額は取得費・譲渡費用・控除の適用条件によって変わるため、個別の金額は無料相談で確認することをおすすめします。
まとめ：売る時期を決める前に確認すること
譲渡所得税は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%です。
判定の基準日は、譲渡した日ではなく譲渡した年の1月1日である点に注意してください。
10年を超えて住んだマイホームなら、さらに14.21%まで税率が下がる場合があります。
相続した不動産は、亡くなった方の取得時期を引き継いで所有期間を数えます。
売却のタイミングで税額が変わる可能性があるため、まず手取りの計算方法で全体の流れをつかんだうえで、無料査定をご依頼ください。
相続した不動産の売却は、相続した不動産の売却のページでも手順をご案内しています。