相続した実家が事故物件だったら｜登記・告知・控除の順番
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内の実家を相続したところ、その家で親や親族が亡くなっていた、という相続人に向けた記事です。
結論から書きます。
進める順番は、事実の記録・相続登記・相続人の合意・告知の4つです。
この順番を入れ替えると、契約の直前で止まります。
もう一つ、最初からあきらめている方が多い点があります。
相続空き家の3,000万円特別控除に、死因を問う要件はありません。
事故物件だから税の特例は使えないと決めつけて申告すると、控除できたはずの分まで納めることになりかねません。
2. 最初にすることは何ですか？
3. 相続登記を終えないと売れませんか？
4. 相続人が複数いるときは、どう決めますか？
5. 相続空き家の3,000万円控除は、事故物件でも使えますか？
6. 告知は、どこまで書けばよいですか？
7. 福岡市内では、どこへ行けばよいですか？
8. まず何をすればよいですか？
相続した家が事故物件でも、売れますか？
売れます。
ただし引き渡しの日までに、名義を亡くなった方から相続人へ移しておく必要があります。
査定と相談のほうは、名義が亡くなった方のままでも始められる、というのが実務です。
価格は下がります。
当社の実務では、事故物件の買取価格は相場の3〜5割になることが多く、通常の買取（相場の5〜7割）よりも下がります。
下げ幅の考え方は福岡市の事故物件は買取で手放せる？価格の目安と進め方にまとめました。
この記事で扱うのは、そこに相続が重なったときにだけ出てくる論点です。
最初にすることは何ですか？
売却の準備より先に、何が起きたのかを紙に書き出してください。
書き出すのは、亡くなった日・場所・死因・発見までの日数・警察が入ったか・特殊清掃を入れたか、の6つです。
相続人自身がその場に居合わせていないことは、めずらしくありません。
遠方に住んでいて、連絡を受けて初めて知った、という方が当社にも相談に来られます。
記憶が新しいうちに書いておかないと、半年後に告知書へ書けることが減ります。
親族・警察・管理会社・清掃業者から聞いた話は、聞いた相手ごとに分けて残してください。
あとから「誰から聞いた話か」を買主側に問われる場面があるためです。
相続登記を終えないと売れませんか？
売れません。
亡くなった方の名義のままでは、買主へ所有権を移せないためです。
相続登記は2024年4月から義務になり、不動産を取得したと知った日から3年以内の申請が求められます。
正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象です。
福岡市内の不動産の登記を扱うのは、福岡市中央区舞鶴にある福岡法務局の本局です。
出張所ではなく本局の扱いになるかどうかは、窓口へ行く前に電話で確かめてください。
戸籍は、お住まいの区の区役所で請求します。
本籍を何度も移していると複数の市区町村へ請求することになり、県外にまたがると1か月以上かかります。
ここまでの手続きに、事故物件かどうかは一切影響しません。
登記を司法書士へ渡した日から、売却の準備は並行して進められます。
期限と過料については相続登記が義務化。3年の期限と罰則を解説で詳しく書きました。
相続人が複数いるときは、どう決めますか？
遺産分割協議で、誰が相続するかを先に決めます。
売却して代金を分ける「換価分割」を選ぶ方が多く、その場合は代表者の名義にしてから売ります。
事故物件で難しいのは、金額そのものより、下がった金額に全員が納得できるかどうかのほうです。
相場だけを見て「もっと高いはずだ」と言う相続人が出てくることがあります。
ですから、価格の話を始める前に、告知の要る物件だという事実を全員へ先に共有してください。
当社は相続人が複数いる案件では、査定書を全員に同じものでお渡ししています。
一人だけが数字を握ると、売れたあとに「安く売られた」という話になるためです。
共有のまま進めるときの同意の取り方は共有名義の不動産売却にまとめています。
相続空き家の3,000万円控除は、事故物件でも使えますか？
使えます。
国税庁が示している要件に、死因を問う欄はありません。
見られるのは、建物の建築時期・被相続人の住まい方・売却の時期・売却代金の4つです。
主な要件は次のとおりです。
- 1981年5月31日以前に建てられた家屋であること
- マンションなどの区分所有建物ではないこと
- 相続が始まる直前に、被相続人がその家に一人で住んでいたこと
- 相続のときから売るときまで、住居・貸家・事業のいずれにも使っていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震改修をして売るか、取り壊して土地として売ること
相続人が3人以上いる場合、控除の上限は1人あたり2,000万円まで下がります。
令和6年1月1日以後の譲渡から、この扱いになりました。
売る期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
2026年に相続が始まったなら、2029年12月31日が最後の日、という数え方です。
制度そのものの適用期限は、令和9年12月31日までの譲渡までとされています。
被相続人が老人ホームへ入っていた場合は別の定めがあり、そこは税理士に確かめてください。
要件に当たるかどうかを最後に判定するのは、税務署と税理士です。
当社がするのは、該当しそうかどうかの見立てと、提携する税理士への引き継ぎまでです。
控除を使った場合の手取りは手取りの試算でおおよその額を出せます。
告知は、どこまで書けばよいですか？
相続人が知っている範囲を、知っているとおりに書きます。
知らないことは「知らない」と書いてください。
推測で埋めるのが、いちばん危ない書き方です。
国土交通省のガイドラインは、宅建業者が売主へ告知書の記載を求めることを前提に組み立てられています。
業者が近隣へ聞き込みをしてまで調べることは、そこでは求められていません。
裏を返すと、売主が書かなければ、その事実はどこにも出てこない形になります。
意図的に伏せた場合、引き渡しのあとに損害賠償や契約解除の話になります。
売買の告知に「何年たてば書かなくてよい」という期間の定めは置かれていません。
期間の考え方は事故物件の告知義務はいつまで？売買に期間の定めはないで詳しく書いています。
福岡市内では、どこへ行けばよいですか？
行き先は3か所です。
相続登記は福岡法務局の本局、戸籍と印鑑証明はお住まいの区の区役所、相続放棄は福岡市中央区城内の福岡家庭裁判所になります。
相続放棄の期限は、自分が相続人になったと知った日から3か月しかありません。
建物の傷みがひどく、負債のほうが大きいなら、売却より先にここを検討することになります。
この3か所の住所・電話番号・持ち物・手数料は福岡市7区の手続き窓口ガイドに一覧にしてあります。
ひとつ気をつけたいのが確定申告の窓口です。
登記は物件の所在地、申告は売主自身の住所地で、それぞれ管轄が分かれます。
まず何をすればよいですか？
順番は3つです。
最初に、何が起きたのかを書き出します。
次に、相続人全員へ連絡を取り、相続登記を司法書士へ渡してください。
そのうえで、事故物件を扱った実績のある会社へ相談します。
当社は事故物件・訳あり物件の売却と相続した不動産の売却の両方を扱っています。
空き家のまま置いてある場合の進め方は福岡市の空き家売却にまとめました。
名前を出さずに、聞きたいことだけ聞くという形でも構いません。