【2026年10月1日施行】リースバックの新ルール総まとめ
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市で持ち家のリースバックを考えている方と、その勧誘を受けている方に向けた記事です。
2026年10月1日から、リースバックを扱う不動産会社の説明義務が重くなります。
変わったのは法律そのものではなく、宅地建物取引業法の解釈です。
これまで売買の説明で足りていたところに、賃貸借の条件が加わりました。
賃料の額、契約期間、修繕費の負担、買戻しの条件を故意に告げないと、業務停止や免許の取消しの対象になります。
この記事では、いつから何が変わるのか、対象になる取引、会社が負う義務の全体像をまとめました。
2. いつから始まりますか？
3. どの取引が対象になりますか？
4. 会社はどの決まりで縛られますか？
5. 「言わないと違法」になったのは何ですか？
6. 違反した会社はどうなりますか？
7. 賃料や売却価格の根拠は教えてもらえますか？
8. 相談は増えているのですか？
9. 売主は何をすればよいですか？
リースバックの何が変わりますか？
2026年10月1日から、不動産会社は賃貸借の内容も告げないと宅建業法違反になります。
リースバックは、自宅の売買と、売ったあとの賃貸借が一体になった契約です。
売る側にとっては、いくらで売れるかと同じくらい、いくらの家賃で何年住めるかが判断を決めます。
国土交通省は、賃貸借の条件も売買の意思決定に重大な影響を及ぼす事項に当たる、と整理しました。
これまでの実務では、賃貸借の条件の説明が後回しになることがありました。
その順番が、10月1日から通らなくなります。
いつから始まりますか？
2026年10月1日、令和8年10月1日からです。
ガイドラインそのものは2026年7月に公表されました。
新しい法律ができたわけではありません。
もともとある宅地建物取引業法の解釈を、国が明確にしたものです。
そのため、施行日を待たずに守るべき内容がほとんどを占めます。
10月1日からは、違反が監督処分の対象としてはっきり扱われます。
どの取引が対象になりますか？
住宅のリースバックだけです。
売った人がそのまま住み続けることを目的とした、居住用の建物や土地の売買と賃貸借が対象になります。
そのうえで、買主が不動産会社であるか、不動産会社が媒介や代理をしているものに限られます。
個人どうしの売買や、事業用の建物は対象外です。
ここで大事なのは、抜け道が先に塞がれている点です。
売買と賃貸借の契約日が離れていても、買主と貸主が別の会社でも、対象になります。
売ったあとも住み続けることが目的なら、形がどうであれ同じ扱いになります。
会社はどの決まりで縛られますか？
宅地建物取引業法の4か所です。
- 第31条 業務処理の原則（信義を旨とし、誠実に業務を行うこと）
- 第37条 書面の交付
- 第47条第1号 事実不告知の禁止
- 第47条の2 勧誘に関する禁止行為
中心になるのは、第47条第1号の事実不告知の禁止です。
売主の判断に重要な影響を及ぼす事項を、故意に告げない行為を禁じています。
見落とされやすいのが、故意ではなかった場合の扱いです。
うっかり告げなかった場合も、第31条第1項の信義誠実の義務に抵触するおそれがあります。
「知らなかった」で通らない形になっています。
「言わないと違法」になったのは何ですか？
売買で4項目、賃貸借で16項目、合わせて20項目です。
売買については、次の4つが挙げられています。
- 代金以外に授受される金銭の額と、その目的
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
- 買戻し特約の有無と、その内容
賃貸借は16項目あり、主なものは次のとおりです。
- 賃料の額と、支払いの時期と方法
- 契約期間と、契約の更新に関する事項
- 定期建物賃貸借にあたるかどうか
- 修繕費用の負担区分
- 敷金など、契約が終わるときに精算する金銭
- 不動産会社が第三者へ物件を譲渡する可能性と、その場合に賃貸借がどうなるか
最後の1つが、リースバック特有の項目です。
買った会社が別の会社へ物件を売ると、家主が入れ替わります。
そのときに賃貸借がどうなるのかを、契約の前に聞けるようになりました。
ガイドラインは、ここに挙がっていない事項なら告げなくてよい、という意味ではないとも書いています。
売主が質問した事項についても、会社は調べて答える必要があります。
違反した会社はどうなりますか？
指示、業務停止命令、免許の取消しです。
第47条第1号に違反した場合は、これに加えて拘禁刑または罰金が科されることがあります。
両方が同時に科されることもあります。
監督するのは、その会社に免許を出した行政庁です。
福岡県知事免許の会社であれば、福岡県の建築都市部 建築指導課 不動産業係が窓口になります。
複数の都道府県に事務所がある会社は国土交通大臣免許で、九州であれば九州地方整備局が扱います。
消費生活センターに寄せられた相談は、会社名を明示したうえで免許行政庁に共有される仕組みです。
福岡県知事が行った行政処分は、県のサイトで公表されています。
賃料や売却価格の根拠は教えてもらえますか？
説明することが望ましい事項とされていて、義務ではありません。
ここは読み違えやすいところです。
ガイドラインは、売買価額と賃料の算定根拠の説明、それに売却代金が賃料の何か月分にあたるかの説明を挙げています。
ただし、いずれも「可能な範囲において対応することが望ましい事項」という位置づけです。
説明しない会社が、それだけで法律違反になるわけではありません。
聞くことはできますし、聞いて答えない会社を選ばないという判断もできます。
告知した事項を書面で受け取ることも、望ましい事項として挙げられました。
なお、売買を媒介する会社が価額に意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務が別にあります。
こちらは法第34条の2第2項に基づくもので、望ましい事項ではありません。
当社は、聞かれた場合に価格と賃料の考え方を資料でお出しします。
相談は増えているのですか？
令和4年度116件、5年度227件、6年度242件、令和7年度214件です。
令和4年度から5年度にかけて倍近くに増え、そのあとは高い水準で止まっています。
直近の令和7年度は、前年より減りました。
件数そのものは多くありません。
ただし1件が、住まいを失うかどうかという話です。
金額の大きさと、後戻りのしにくさで見るべき数字だと考えています。
売主は何をすればよいですか？
契約の前に、賃貸借の条件を書面でもらってください。
見るのは、何年住めるか、賃料はいくらか、上がるのか、修繕費は誰が払うのか、買い戻せるのかの5つです。
口頭の「ずっと住めます」は、契約書に書かれた期間より弱いものです。
リースバックの仕組みそのものはリースバックの仕組みと契約前に知る3つのリスクにまとめています。
仲介・買取と並べて金額を比べたい場合は3つの売り方の比較をご覧ください。
当社もリースバックを扱う会社なので、この20項目は当社にも同じようにかかります。
新しい決まりができたから安心、という話ではありません。
決めるのは売主で、決めるための材料が増えただけです。
条件の見方が分からない段階でしたら、15分の無料相談でうかがいます。
売らずに持ち続ける場合の見当も含めて、無料査定で数字をお出しします。