オーバーローンでも家は売れる｜検討する順番

オーバーローンかどうかは、どうやって確かめるか

オーバーローンとは、家の売却予想価格が、住宅ローンの残高を下回っている状態を指す言葉です。

確かめるには、2つの数字を並べる必要があります。

1つは、金融機関から届く返済予定表に載っている「残債額」です。

もう1つは、今の家がいくらで売れそうかという「売却予想価格」で、こちらは査定を受けないと分かりません。

この2つを並べて初めて、自分が本当にオーバーローンなのか、いくら足りないのかが分かります。

福岡市博多区の中古戸建ては、直近の成約価格帯がおおむね4,000万円前後です。

同じ博多区でも土地の形状や築年数で価格は大きく変わるため、思い込みで判断せず福岡市博多区の相場で目安を確認してください。

売却にかかる仲介手数料や登記費用まで含めた手取り額は、手取りの試算で計算できます。

「売却価格」と「手取り額」は別の数字です。

ここを見落とすと、実際にはオーバーローンでなかった、あるいは想定より不足額が大きかった、ということが起こります。

順番1：自己資金で不足分を埋める

残債と売却価格の差額を、貯蓄などの自己資金で埋められるなら、これが一番シンプルな方法です。

売却代金と自己資金を合わせて金融機関へ一括返済すれば、抵当権を外して通常どおり引き渡せます。

新居を購入する予定がなければ、検討することは埋める金額と手元に残す生活費のバランスだけです。

新居も購入するなら話は変わり、頭金や諸費用まで含めて資金計画を立て直す必要があります。

不足額を埋めたことで新居の頭金が足りなくなるなら、次の「住み替えローン」を検討する番です。

順番2：住み替えローンを使う

住み替えローンは、今のローンの残債を、新居の住宅ローンに上乗せして借りる仕組みです。

自己資金を用意できなくても、新居の購入とセットで残債を精算できる点が特徴になります。

ただし、審査は新居分と残債分を合わせた借入額に対して行われるため、通常の住宅ローンより厳しくなりがちです。

審査の基準は金融機関ごとに異なり、公表もされていません。

残債と売却見込みのどこを見て使えるかどうかが決まるのかは、住み替えローンとは？使える条件と審査が厳しい理由で福岡市7区の相場と並べて説明しています。

公的な制度としては、住宅金融支援機構と一般社団法人移住・住みかえ支援機構による「機構住みかえ支援ローン」があります。

この制度は、いまの住宅を移住・住みかえ支援機構に借り上げてもらい、その賃料収入を前提に審査基準の一部を緩めるものです。

利用条件は、申込時の年齢が79歳未満で、総返済負担率が年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下と決められています。

出典：住宅金融支援機構 機構住みかえ支援ローン

60歳を超えてから住み替えを考える場合は、自宅を担保に入れて借りるリバースモーゲージも選択肢に入ります。

同じ住宅金融支援機構の【リ・バース60】は住宅ローンの借換えにも使えますが、生活資金には使えません。

売ってしまう方法との違いはリースバックとリバースモーゲージの違い｜どちらを選ぶかで並べています。

民間の住み替えローンも機構の制度も、借入額が増えるほど月々の返済は重くなります。

新居での生活費まで含めて、無理のない金額かを確かめてください。

審査に通らない、あるいは借入額を増やしたくないという場合に検討するのが、次の任意売却です。

順番3：任意売却を選ぶ

任意売却とは、売却代金だけでは残債を完済できないときに、金融機関の同意を得て、抵当権を外したまま売却する方法です。

住宅金融支援機構は、任意売却を「不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではない」方法として案内しています。

市場での取引になるため、裁判所が価格を決める競売より高値で売れることが期待できます。

高く売れれば、その分だけ残る負債を減らせるのが任意売却の利点です。

状況によっては、売却代金から仲介手数料や抵当権抹消の登記費用を控除できる場合や、延滞損害金の減額について相談できる場合もあります。

出典：住宅金融支援機構 融資住宅等の任意売却

ここで大事なのは、任意売却が使えるのは金融機関の同意があってこそという点です。

同意を得るための交渉には時間がかかるため、動き出す時期によって選べる余地が変わります。

任意売却そのものの手順や、競売との詳しい比較は住宅ローンが払えないときの任意売却にまとめています。

なぜ滞納する前に動く価値があるのか

滞納する前に動くべき理由は、自己資金で埋める・住み替えローンを組む・任意売却の同意を得る、そのどれもが交渉や審査を伴い、時間がかかるからです。

すでに滞納が始まっている場合、金融機関との関係はお客様としての相談から、督促・催告の段階へ切り替わります。

この段階に入ると、返済条件の見直しといった選択肢はほぼ使えず、残る手段はわずかです。

滞納が続いた場合のタイムラインと、督促状が届いたあとに取れる手順は住宅ローンの督促状が届いたらで詳しく説明しています。

逆に言えば、まだ滞納していない段階なら、自己資金・住み替えローン・任意売却のすべてを落ち着いて比較できます。

「残債が多いから、いずれ払えなくなるかもしれない」と感じた時点こそ、実は一番選択肢の多いタイミングです。

不安を先送りにするほど、選べたはずの方法が1つずつ消えていきます。

3つの方法をまとめて比べる

方法	向いている状況	必要になること
自己資金で埋める	不足額を貯蓄でまかなえる	手出しの金額と生活費の見極め
住み替えローン	新居を同時に購入する	残債分を含めた借入審査に通ること
任意売却	自己資金でも住み替えローンでも埋まらない	借入先の金融機関の同意

迷ったときは、上から順番に「使えるかどうか」を確かめてください。

下に行くほど、相手の同意や審査という自分では決められない条件が増えるためです。

まず何から始めるか

最初にやることは、正確な残債額と、今の家の売却予想価格を突き合わせることです。

残債額は返済予定表かインターネットバンキングで確認できます。

売却予想価格は、無料査定を受ければ根拠つきで分かるものです。

まだ売ると決めていない段階でも、査定だけを受けることはできます。

「オーバーローンかもしれないが、何から聞けばいいか分からない」というときは、15分の無料相談でご事情を伺うことも可能です。

自己資金・住み替えローン・任意売却のどれに当てはまりそうかを、査定額と残債額をもとに一緒に整理いたします。