売り出し価格の決め方｜査定額との差の付け方

査定額をそのまま売り出し価格にしてよいですか

してもかまいませんが、それは選択肢の一つにすぎません。

査定額どおりに出せば、3か月前後で売れる可能性が高くなります。

一方で、時間に余裕があるなら、査定額より高めに出して反響を見ながら調整する進め方もあります。

どちらが正しいかではなく、期限と希望額のどちらを優先するかで決まる話です。

期限が決まっている方は、まず売却にかかる期間から逆算してください。

高すぎる価格が招く時間の損失とは何ですか

問い合わせが来ないまま、値下げの判断だけが先延ばしになることです。

相場より高い価格で売り出すと、最初の2〜3週間の反響がほとんど付きません。

ここで価格を疑わず様子を見続けると、1か月、2か月と経つうちに、物件情報自体が「動きのないもの」に見えてきます。

買主側が「値下げ交渉できるかもしれない」と身構えるのは、売り出しからの経過日数を見ているためです。

結果として、最初から適正価格で出した場合より、成約までの日数がかえって延びることがあります。

失うのは価格そのものではなく、住み替え先の入居日や、次の資金計画に充てられるはずだった時間です。

検索の価格帯の切れ目とは何ですか

不動産の検索サイトは、価格を「2,000万円台」「3,000万円台」のように帯で区切って絞り込む仕組みを持っています。

売り出し価格がその帯を一つ超えるだけで、それまで表示されていた検索結果の候補から外れます。

2,980万円と3,050万円は70万円しか違いませんが、検索する側から見ると別の価格帯の物件です。

福岡市博多区のマンション取引では、直近の3LDK系127件の中央値が2,700万円でした。

同じ博多区でも4LDK以上になると中央値は3,500万円に上がり、買主の層そのものが変わります。

3LDK相当の広さで3,000万円の帯に乗せると、3LDK系を探している買主の検索条件からも外れやすくなります。

くわしい内訳は福岡市博多区の相場でご確認ください。

価格を数万円単位で微調整する前に、まず自分の物件がどの帯に入るのかを確かめてください。

値下げ前提で高く出すのは、なぜ危ういのですか

「どうせ交渉されるから高めに出す」という考え方は、値下げ幅を売主自身が把握できていないことが前提になっています。

買主から値下げ交渉が来たとき、いくらまでなら応じられるかをあらかじめ決めていなければ、その場の空気で決めることになります。

交渉のたびに判断がぶれると、買主側は「まだ下がるかもしれない」という印象を強め、次の交渉を呼び込みやすくなるのです。

高く出す作戦を取るなら、上限だけでなく、いつまでに、どこまで下げるかを最初に決めておいてください。

当社では、価格だけでなく、いつまでに売れる見込みかをあわせてご説明しています。

他社の査定額と差があるときの考え方はよくあるご質問にもまとめています。

価格を見直すタイミングは、いつですか

売り出しから3〜4週間の反響が、最初の見直しの目安です。

専任媒介契約を結んだ不動産会社には、売主へ2週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務があります。

専属専任媒介契約なら、1週間に1回以上です。

この報告のたびに、問い合わせの件数と内覧の件数を分けて聞いてください。

問い合わせ自体が少ない場合は価格、内覧はあるのに決まらない場合は室内の見せ方に、原因が分かれます。

出典：国土交通省 宅地建物取引業法（媒介契約）

媒介契約の種類によって、決め方は変わりますか

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社に絞るぶん、価格戦略もその1社と密に詰められます。

一般媒介契約は複数社に依頼できるため、会社ごとに違う価格の提案を受けることになるのです。

提案が割れたときは、金額の高さではなく、その価格で売れると考える根拠を聞いてください。

根拠が「相場」としか説明されない場合は、直近の成約事例まで見せてもらってください。

媒介契約の種類ごとの違いは媒介契約の種類で解説しています。

まず何から始めればよいですか

査定額を受け取ったら、期限を優先するか、希望額を優先するかを先に決めてください。

希望額を優先する場合は、値下げの上限と時期をあわせて決めておきます。

手取り額まで含めて確かめたい方は、手取りの試算をお使いください。

価格の考え方に迷う段階でしたら、無料査定のご依頼時に、期限と希望額の両方をお書き添えください。