【博多区千代】相続した実家を「負動産」にしないために。売却時の「3,000万円控除」と「登記義務化」を解説

ご両親が大切に守ってこられたご実家。

そこには、たくさんの思い出が詰まっていることと思います。

しかし、いざ相続するとなると、「遺品整理が終わらない」「税金や法律のことが難しくて分からない」と悩まれる方が非常に多いのが現実です。

ここ、福岡市博多区千代エリアは、歴史ある街並みと新しい開発が共存しており、昭和56年以前に建てられた建物も数多く残っています。

実は、そうした「古い建物」だからこそ使える税金の特例があることをご存知でしょうか？

今回は、相続した実家を大切な資産として活用するために、絶対に知っておきたい「3,000万円控除」と「相続登記の義務化」について解説します。

2024年4月から「相続登記」が義務化されています

まずは、法律の大きな変更点についてお話ししなければなりません。

これまで任意だった「相続登記（不動産の名義変更）」が、2024年4月1日から義務化されました。

これは、「所有者不明土地」の問題を解消するために国が定めた新しいルールです。

義務化のポイントと期限

具体的な変更点は以下の通りです。

• いつまでに？ 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

• 過去の相続は？ 2024年4月1日より前に相続した不動産も対象になります（この場合、施行日から3年間の猶予があります）。

• もし違反したら？ 正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「まだ遺産分割協議がまとまっていないから……」といって放置してしまうと、後々手続きが複雑になり、費用もかさんでしまいます。

まずは司法書士などの専門家へ相談し、早めに名義変更を済ませることが、スムーズな売却への第一歩です。

昭和56年5月31日以前ならチャンス？「空き家の3,000万円特別控除」

次に、税金に関する非常に重要な制度をご紹介します。

それが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、通称**「空き家の3,000万円特別控除」**です。

通常、不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して約20%（所有期間5年超の場合）の税金がかかります。

しかし、この特例を使えば、売却益から最大3,000万円を差し引くことができます。

つまり、多くのケースで譲渡所得税がゼロになる可能性があるのです。

適用される主な条件

この特例を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

• 建築時期 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。

• 居住要件 亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいたこと（※要件緩和により、老人ホーム入居等の場合も対象になることがあります）。

• 売却時の状態 以下のどちらかの方法で売却すること。

  1. 耐震リフォームをして、耐震基準に適合させてから売る。

  2. 解体をして、更地にしてから売る。

博多区千代エリアには、この「昭和56年5月31日以前」の建物が多く残っています。

この特例を使うためには、売却のタイミングや契約の内容が非常に重要になりますので、必ず売却活動を始める前にご相談ください。

博多区千代エリアでの売却戦略（解体渡し vs 現況渡し）

では、実際に千代エリアで売却する場合、建物を「解体して更地にする」のと「そのまま（現況）売る」のと、どちらが良いのでしょうか？

それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

解体して売る場合（更地渡し）

• メリット

  • 買い手（建築希望者）がすぐに新築工事に入れるため、土地として売れやすい。

  • 前述の「3,000万円控除」の要件（更地要件）を満たしやすい。

  • 契約後の「シロアリ」や「雨漏り」などのトラブル（契約不適合責任）のリスクを減らせる。

• デメリット

  • 解体費用（数百万円〜）を売主様が先行して支払う必要がある。

  • 解体してから売れるまでの間、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が外れ、税金が高くなるリスクがある。

そのまま売る場合（現況渡し・古家付き土地）

• メリット

  • 解体費用の持ち出しがない。

  • 趣のある古民家としてリノベーションしたい層にアピールできる可能性がある。

• デメリット

  • 建物が古い場合、買い手から解体費用分の値引きを要求されることが多い。

  • 売却後に建物の欠陥が見つかった場合の免責事項（特約）をしっかり定めておく必要がある。

博多区千代は、博多駅や天神へのアクセスが良く、土地の需要が高いエリアです。

そのため、建物が著しく老朽化している場合は、**「解体更地渡し」**の方が早期かつ高値で成約する傾向にあります。

しかし、前面道路が狭い場合などは、解体費用が割高になることもあります。

株式会社おもいで不動産では、現地を調査した上で、**「手残りの金額」**が最大になる方法をご提案いたします。

まとめ：相続売却は「タイミング」と「準備」が命です

実家の売却は、単なる不動産取引ではなく、心の整理でもあります。

• 相続登記の義務化（3年以内）

• 空き家特例の期限（売却時期の制限あり）

このように、相続不動産にはいくつかの「期限」があります。

知らないまま放置してしまい、「もっと早く相談していれば税金が安くなったのに……」と後悔される方を一人でも減らしたい。

それが私たちの願いです。

株式会社おもいで不動産は、ここ福岡市博多区千代に根ざした不動産会社です。

地元の司法書士や税理士とも連携し、お客様の状況に合わせたベストな解決策を一緒に考えます。

まずはお茶を飲むような感覚で、お気軽にご相談ください。

【会社情報】

• 会社名: 株式会社おもいで不動産

• 所在地: 福岡市博多区千代4-29-49 グローリー県庁前703

• 電話番号: 092-409-4562