相続した実家を売却する流れは？6つの手順と期限、誰がやるか
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士親が亡くなり、福岡市の実家を誰も使わなくなった方に向けた記事です。
相続した実家を売るまでの流れは、相続人の確定、遺産分割、相続登記、査定、売却、確定申告の6つ。
どの工程にも期限があり、担い手も相続人・司法書士・不動産会社・税理士と入れ替わります。
この記事では、工程ごとに「何を・いつまでに・誰が」を一覧にし、詳しい記事へ順に案内します。
2. 最初の3か月で、相続人と相続するかどうかを決めるには？
3. 遺産分割はどう決めると、実家を売りやすいですか？
4. 相続登記はいつまでに、どこへ申請しますか？
5. 査定と売却は、相続登記と並べて進められますか？
6. 売ったあとの確定申告では、どんな特例が使えますか？
7. 福岡市で相続した実家を売るとき、当社にご相談いただけること
相続した実家を売るまでの流れは、どんな順番ですか？
相続人を確定し、遺産分割で誰が相続するかを決め、相続登記をしてから売買契約と決済に進み、翌年に確定申告をする順番です。
ただし査定と売り出しの準備は、登記を待たずに並べて始められます。
表は横にスクロールして確認できます。
| 工程 | 何をするか | いつまでに | 主に誰が |
|---|---|---|---|
| 1. 相続人の確定 | 戸籍を集める・放棄するか決める | 放棄は知った日から3か月 | 相続人 |
| 2. 遺産分割 | 誰が相続し、どう分けるか決める | 法律上の期限は無い | 相続人全員 |
| 3. 相続登記 | 名義を相続人へ移す | 原則3年（2027年3月31日の場合も） | 相続人・司法書士 |
| 4. 査定 | 売る方法と価格を比べる | 登記の前から始められる | 相続人・不動産会社 |
| 5. 売却 | 契約・決済・引渡し | 控除を使うなら3年目の年末まで | 相続人・不動産会社・司法書士 |
| 6. 確定申告 | 譲渡所得と特例を申告する | 売った翌年の2月16日〜3月15日 | 相続人・税理士 |
期限がいちばん短いのは1の相続放棄で、いちばん見落とされやすいのは5の売却期限です。
相続放棄の3か月を過ぎると、借金や負担のある家でも相続する前提で進むことになります。
一方で空き家の3,000万円控除は、売るのが1日遅れただけで使えなくなる仕組み。
2027年までに来る期限を年表で確かめたい方は、不動産売却の期限カレンダーが便利です。
最初の3か月で、相続人と相続するかどうかを決めるには？
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集めて相続人を確定し、そのうえで相続するか放棄するかを3か月以内に決めます。
実家に価値があるかどうかは、この時点ではまだ分からないことがほとんどです。
だからこそ、戸籍集めと並べて簡単な査定を受けておくと、放棄するかどうかの判断材料になります。
戸籍は福岡市の区役所の窓口1か所で集められる
2024年3月1日から、戸籍の「広域交付」が始まりました。
福岡市にお住まいなら、区役所の市民課で、本籍地が県外の戸籍もまとめて請求できます。
本籍地を何度も移している親の戸籍を、市町村ごとに郵送で取り寄せる必要はなくなりました。
ただし兄弟姉妹の戸籍など、広域交付では取れないものもあります。
受付窓口と取れない戸籍の見分け方は相続した不動産の売却の必要書類で詳しく書きました。
相続放棄は3か月以内。実家を売ってからでは放棄できない
相続放棄は、相続の開始を知ったときから3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。
申述先は、亡くなった方の最後の住所地を受け持つ家庭裁判所。
実家が福岡市内で、親も福岡市に住んでいたなら、福岡家庭裁判所が窓口になります。
気をつけたいのは順番で、相続財産を売ると相続を承認したものとみなされます（民法921条）。
「売って借金を返してから放棄しよう」という段取りは成り立ちません。
マンションを例にした分かれ目はマンションを相続放棄すると売れない？で整理しています。
出典：裁判所 相続の放棄の申述
遺産分割はどう決めると、実家を売りやすいですか？
売ることが決まっているなら、実家を売って代金を分ける「換価分割」として遺産分割協議書に書いておくと、その後の段取りが短くなります。
遺産分割そのものに法律上の期限はありません。
それでも決まらないうちは相続登記の形が決まらず、売買契約にも進めないのが実情です。
換価分割は、登記の名義と分け方を先に決めておく
換価分割では、代表の相続人1人の名義にして売り、代金を分ける形がよく使われます。
この形なら、売買契約と決済に立ち会うのは代表者だけ。
相続人全員の共有で登記する形もありますが、そのときは契約と決済のたびに全員の署名と実印が要ります。
どちらを選ぶかで手元に残る金額は変わらなくても、手続きの重さはかなり違うということです。
兄弟3人で分けたときの1人あたりの計算は換価分割で実家を売ると1人いくらに例を載せました。
相続人が県外に散らばっているときは、郵送の往復を数える
相続人の1人が東京、もう1人が大阪という家は、福岡市でも珍しくありません。
遺産分割協議書には全員の署名と実印、印鑑証明書が要り、郵送で回すと1周に1〜2週間かかります。
書き損じで2周目に入ると、それだけで1か月近く延びることもあるでしょう。
相続人が全国にいる場合の順番と日数は相続人が全国にバラバラ｜実家を売るまでの順番と日数にまとめています。
ご自身が県外にお住まいで、現地に何度も来られない方は県外の実家を現地に行かずに売る方法も参考にしてください。
相続登記はいつまでに、どこへ申請しますか？
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、不動産の所在地を受け持つ法務局へ申請します。
2024年4月1日より前に始まった相続で、まだ名義を移していない実家は、原則として2027年3月31日が期限です。
実務では、司法書士に依頼して申請するのが一般的な形になります。
期限は2つの数え方。過ぎると10万円以下の過料の対象
相続登記の申請義務は2024年4月に始まりました。
義務化より前の相続も対象で、取得を知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年となります。
正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象です。
いきなり過料になるのではなく、登記官がまず期間を決めて申請を催告し、それでも申請されないときに裁判所へ通知される流れ。
遺産分割が期限までにまとまらないときは、相続人であることを申し出る「相続人申告登記」で、ひとまず申請義務を果たせます。
ただしこれは名義を移す登記ではないので、売るためには分割が決まったあとに改めて相続登記が要ります。
自分の期限の起算日を確かめたい方は相続登記の期限はいつ？2027年3月31日の数え方をご覧ください。
福岡市の実家は、区によって福岡法務局の本局か西新出張所
福岡市内の不動産の登記は、2つの庁に分かれています。
東区・博多区・中央区・南区の不動産は、中央区舞鶴の福岡法務局の本局です。
早良区・城南区・西区の不動産は、早良区祖原の西新出張所が受け持っています。
窓口を決めるのは相続人の住所ではなく、実家がどこにあるか。
東京に住む相続人が博多区の実家を相続した場合も、申請先は本局になります。
査定と売却は、相続登記と並べて進められますか？
進められます。
査定・媒介契約・売り出し・買主探しは名義が親のままでも始められ、登記が済んでいないと止まるのは売買契約と決済の2か所だけです。
登記が終わるのを待ってから査定を頼むと、空き家の期間がそのぶん延び、控除の期限も近づいてくるためです。
止まるのは契約と決済。登記完了の見込みから決済日を置く
買主へ名義を移すには、その前に相続人への名義変更が済んでいる必要があります。
そのため決済日は、相続登記が終わる見込みの日から逆算して決めます。
福岡法務局のページには、申請日ごとの登記完了予定日が庁別に出ているので、司法書士と一緒に確かめておくと安心です。
査定から決済までの具体的な順番は相続登記と売却は同時に進められる？で説明しました。
登記をまだ何もしていない家の段取りは相続登記していない家は売れる？が入口になります。
解体・古家付き・買取は、手取りで比べてから決める
古い家だからといって、査定の前に解体すると有利とは限りません。
木造戸建ての解体費は1坪5〜8万円で、30坪なら150〜240万円ほど。
売却価格が2,000万円の土地なら、1割前後が解体に消える計算です。
建物を残すか更地にするかの比べ方は空き家は解体して売るか古家付きかにまとめています。
解体に使える補助金があるかどうかは福岡市の空き家の解体に補助金は出る？へ。
早く現金にしたい、残置物が多くて片づけられないという場合は、買取も選択肢に入ります。
仲介との価格と期間の差は福岡の空き家は買取と仲介どちら？で比べました。
売却価格から差し引かれる費用の全体像は福岡市の不動産売却｜費用の内訳と手取りの目安をご覧ください。
その家で人が亡くなっている場合の告知の考え方は相続した実家が事故物件だったらに書きました。
売ったあとの確定申告では、どんな特例が使えますか？
相続した実家を売った翌年は、2月16日から3月15日までに確定申告をし、要件に合えば空き家の3,000万円控除か取得費加算の特例を使います。
どちらも申告しなければ受けられず、黙っていて自動で引かれることはありません。
やっかいなのは、売る前に要件を確かめておかないと、売り方そのものが要件から外れてしまう点。
空き家の3,000万円控除は、相続から3年目の年末までに売る
この特例は、亡くなった方が1人で住んでいた家とその敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引く制度です。
主な要件は次の6つ。
- 1981年5月31日以前に建てられた家であること
- 区分所有の建物（マンションなど）ではないこと
- 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震改修をするか、家を取り壊して売ること（売った翌年2月15日までに行う形も可）
- 相続から売るまで、貸したり住んだりしていないこと
相続人が3人以上いて2024年1月1日以後に売る場合、1人あたりの上限は2,000万円です。
特例そのものは2027年12月31日までの売却が対象となっています。
期限の数え方と逆算の仕方は空き家3,000万円控除の期限で詳しく説明しました。
福岡市の確認書は住宅計画課へ。交付まで1週間から10日
3,000万円控除の申告には、福岡市が出す「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。
申請先は区役所ではなく、市役所の住宅都市みどり局住宅計画課です。
手数料はかからず、郵送でも申請を受け付けています。
交付までは通常1週間から10日ほどで、書類が足りないとさらに延びます。
確定申告の締切の直前に申請すると間に合わないおそれがあるため、売った直後に動き始めてください。
添付書類5点と福岡市7区の税務署の分かれ方は空き家3,000万円控除の必要書類にまとめています。
相続税を納めた人は、取得費加算の特例とどちらか一方
相続税を納めた方は、その一部を取得費に足せる「取得費加算の特例」も候補になります。
期限は相続開始から3年10か月以内の売却です。
この特例と空き家の3,000万円控除は、同じ家の売却で両方は使えません。
どちらが有利かは税額で比べることになるため、税理士か税務署に計算を頼むのが確実です。
選び方の詳しい説明は取得費加算の特例の期限は3年10か月へ。
取得費が分からない古い家では、売却価格の5%を取得費とみなす方法もあります。
福岡市で相続した実家を売るとき、当社にご相談いただけること
当社は、6つの工程のうち4の査定と5の売却を受け持ち、それ以外の工程は司法書士・税理士へつなぐ役をします。
登記が済む前の査定、遠方にお住まいの相続人とのやり取り、控除の期限から逆算した売り出し時期の相談が多い内容です。
親がご存命のうちに売るか、相続してから売るかで迷っている段階なら親の家は生前と相続後のどちらで売るのが良いかが先になります。
相続した不動産の売却の流れは相続不動産の売却のページにもまとめました。
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