相続登記の期限はいつ？2027年3月31日の数え方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士実家の名義が、亡くなった親のままになっていませんか。
その状態でいちばん気になるのは、自分の期限がいつ来るのかという一点だと思います。
数え方は2つしかありません。
2024年3月31日までに相続が起きていた不動産なら、期限は2027年3月31日です。
2024年4月1日以降に相続が起きた不動産なら、相続を知り、かつその不動産を取得したと分かった日から3年です。
この記事は、福岡市とその周辺に実家や土地を持ちながら、まだ名義を変えていない相続人に向けて書きました。
制度そのものの成り立ちは相続登記が義務化。3年の期限と罰則にまとめてあるので、ここでは期限の逆算と、間に合わないときの手だけを扱います。
2. 2024年4月より前に相続した家は、2027年3月31日が期限
3. 期限に間に合わないときは「相続人申告登記」で義務だけ先に果たす
4. 過料10万円は、期限を過ぎた翌日に来るのですか
5. 福岡市の相続登記は、区によって窓口が2つに分かれる
6. 期限から逆算すると、登記より先に切れる期限がある
7. 今日やることは、起算日を1つ決めること
相続登記の期限は、いつから3年を数えるのですか
数えはじめるのは、自分のために相続が始まったと知り、かつその不動産の所有権を取得したと知った日です。
亡くなった日から自動的に3年ではありません。
父が亡くなったことは当日に知っていても、父の名義の土地が別にあると分かったのが半年後なら、その土地の3年は半年後から数えます。
起算日は「知った日」。多くは亡くなった日と同じになる
登記簿の名義人が亡くなり、自分が相続人だと分かった時点が起算日です。
同居していた家や、生前から聞いていた実家なら、亡くなった日とほぼ同じ日になります。
ずれるのは、名義が親のままの不動産を後から見つけたときだけです。
福岡市の固定資産税は4月・7月・12月・翌年2月の年4回で、最初の納付書が届く4月に、聞いていなかった土地の存在を知る方がいます。
この場合、起算日は納税通知書が届いた日になります。
後から「いつ知ったか」を説明できるように、通知書の封筒や戸籍を取り寄せた日付を残しておいてください。
遺言で特定の相続人に不動産を引き継がせる場合も、同じ3年の対象です。
遺言があると手続きは早く済みますが、期限そのものは変わりません。
相続登記の3年とは別に、空き家の3,000万円控除には相続開始から3年目の年末という締切があります。
売るつもりの家なら2つの期限が同時に進むので、空き家3,000万円控除の期限のほうも先に確かめてください。
遺産分割がまとまったら、そこから3年をもう一度数える
相続人が複数いて、誰の名義にするかが決まっていない不動産には、期限が2回あります。
1回目は、相続を知った日から3年です。
2回目は、遺産分割が成立した日から3年です。
この2回目を負うのは、分割によってその不動産を取得した相続人になります。
話し合いが5年かかった場合でも、2回目の3年は成立の日から数えます。
気をつけたいのは、1回目を放っておいたまま分割を待つ形です。
分割の話が進んでいても1回目の期限は止まらないので、義務違反の状態がそのまま続きます。
福岡市内の実家を兄弟3人で相続し、誰が住むかで2年もめているうちに1回目の3年が来る、という並びは珍しくありません。
2024年4月より前に相続した家は、2027年3月31日が期限
2024年4月1日より前に相続が起きていた不動産の期限は、2027年3月31日です。
祖父の代から名義が変わっていない土地も、ここに入ります。
いま2026年9月末なので、残りは1年半ありません。
なぜ2027年3月31日なのか
相続登記の義務化が始まったのは2024年4月1日で、それより前の相続にも義務がかかります。
ただし過去の相続をすぐに求めるのは無理があるため、施行日から3年の猶予が置かれました。
2024年4月1日から3年を数えた日が、2027年3月31日です。
戸籍を集めるところから始めると、相続人が5人いる案件で2〜3か月はかかります。
司法書士に頼む場合の順番待ちも入るので、逆算して動き出す時期は2026年内です。
知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年
相続そのものが古くても、自分がそれを知ったのが2024年4月以降なら、期限は知った日から3年です。
2025年6月に、20年前に亡くなった祖父名義の土地を知った場合、期限は2028年6月になります。
2027年3月31日と、知った日から3年の、遅いほうが自分の期限だと考えてください。
どちらか迷う状態のときは、早いほうに合わせて動くのが安全です。
期限に間に合わないときは「相続人申告登記」で義務だけ先に果たす
遺産分割がまとまらないまま期限が来そうなときは、相続人申告登記という手があります。
自分が登記簿上の名義人の相続人であることを、期限内に登記官へ申し出る手続きです。
これを済ませれば、1回目の3年の義務は果たしたことになります。
1人で申し出られる。他の相続人の同意は要らない
相続人申告登記は、特定の相続人が単独で申し出できます。
他の相続人の分をまとめて代理で申し出ることも可能です。
遺産分割協議書も、相続人全員の実印も要りません。
兄弟の1人が県外にいて話が進まない、連絡がつかない相続人がいる、といった状況で使えるのがこの手続きです。
当社にも、相続人が10人を超える土地のご相談があります。
山口県防府市の案件では、相続手続きで集まったのが12人のうち10人までで、住宅ローンの審査が通らず、最終的に当社の買取で終えました。
申告登記のままでは売れない。名義は動いていない
相続人申告登記は、義務を果たすための申し出であって、所有権の移転登記ではありません。
登記簿に記録されるのは相続人の氏名と住所だけで、持分は入らない扱いです。
売買の決済では買主へ所有権を移す登記が必要なので、申告登記のままでは引き渡しができません。
遺産分割が成立したあとの登記義務も、相続人申告登記では果たせない決まりになっています。
売却を考えているなら、申告登記は時間を稼ぐための一時しのぎだと見てください。
過料10万円は、期限を過ぎた翌日に来るのですか
期限を過ぎた翌日に通知が届く仕組みではありません。
登記官が義務違反を把握したときに、まず期間を定めて申請するよう催告します。
その期間内に、正当な理由なく申請しなかった場合に、登記官が管轄の地方裁判所へ通知し、裁判所が10万円以下の過料を決めます。
催告を無視しなければ、過料には進まない
順番は、催告、そして応じなかったときの裁判所への通知です。
催告を受けて期間内に申請すれば、そこで終わります。
登記官が違反を知る場面は限られており、他の登記の申請や遺言書の内容から分かることが多いと説明されています。
では、売却を進める場面ではどうでしょうか。
名義が亡くなった方のままの不動産は、売買契約を結ぶ前の段階で買主側の金融機関に止められます。
買主が住宅ローンを使うとき、登記簿の名義人と売主が一致していない契約書では、融資の承認が下りないためです。
正当な理由として挙げられている5つ
法務省は、申請しなかったことに正当な理由が認められる例を挙げています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍等の収集や相続人の把握に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、誰が取得するか明らかでない場合
- 申請義務を負う人自身が重病などの事情を抱えている場合
- 配偶者からの暴力などで避難を続けていて、身の危険がある場合
- 経済的に困窮していて、登記に要する費用を負担する能力がない場合
「忙しかった」「兄弟と気まずい」は、この5つに入りません。
話し合いが進まないだけの状態で使えるのは、前の章の相続人申告登記です。
福岡市の相続登記は、区によって窓口が2つに分かれる
福岡市内の不動産でも、登記を申請する庁は区で変わります。
博多区・中央区・南区・東区は福岡法務局の本局、早良区・城南区・西区は西新出張所の管轄です。
実家が早良区で、勤め先が博多駅の近くだからと本局へ書類を持ち込んでも、その申請は受け付けられません。
市内2庁のどちらかを、先に確かめる
本局は福岡市中央区舞鶴にあり、那珂川市の不動産もここが管轄です。
西新出張所は早良区・城南区・西区に加えて、糸島市を管轄しています。
兄弟で相続した不動産が東区の実家と西区の土地に分かれていれば、申請先も2庁に分かれます。
1回で済ませるつもりで郵送する前に、物件ごとの管轄を確かめてください。
窓口へ行かず郵送で申請することもできますが、送り先は管轄の庁です。
相談の順番待ちを避けたい場合は、法務局の登記手続案内が事前予約制なので、先に電話で枠を取っておく形になります。
戸籍と評価証明は区役所、登記は法務局
集める書類の出どころも2か所に分かれます。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と住民票、固定資産評価証明書は区役所です。
登記申請書を出すのは法務局になります。
費用は、登録免許税が固定資産税評価額の0.4％で、司法書士に依頼する場合の報酬が5〜10万円ほどです。
評価額2,000万円の土地建物なら、登録免許税8万円と報酬を合わせて13〜18万円です。
2,000万円で売れる家なら、手取りに対して1％弱の負担にあたります。
区ごとの窓口と必要書類は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめてあるので、先に確かめてください。
期限から逆算すると、登記より先に切れる期限がある
相続登記の3年より前に、税の特例の期限が来ます。
登記を2027年3月31日ぎりぎりに済ませても、控除が使えなくなっているという順番になりがちです。
売却まで考えているなら、次の2つから逆算してください。
相続した空き家の3,000万円控除は、相続から3年目の年末
相続した実家を売って利益が出たとき、要件を満たせば3,000万円までを控除できます。
期限は、相続が始まった日から3年目の12月31日までの売却です。
2024年5月に相続した家なら、2027年12月31日までに引き渡しを終える必要があります。
ほかの要件は、1981年5月31日以前の建築であること、区分所有の建物でないこと、売却価格が1億円以下であることの3つです。
相続税を納めたなら、取得費加算は3年10か月
相続税を払った不動産を売るときは、納めた相続税の一部を取得費に足せます。
取得費加算の特例が使えるのは、相続開始から3年10か月以内の売却です。
相続税の申告期限が10か月なので、そこから3年という並びになります。
この期限を過ぎると、同じ価格で売っても譲渡所得税が増えます。
売り出しから引き渡しまでの月数を差し引いた動き出しの時期は、取得費加算の3年10か月を逆算｜いつ売り出すかで表にしました。
期限の全体像は不動産売却の期限カレンダーで一覧にしました。
今日やることは、起算日を1つ決めること
自分の期限を出すのに要るのは、起算日だけです。
2024年3月31日までの相続なら2027年3月31日、それ以降なら知った日に3年を足します。
出した日付を、遺産分割の見通しと並べてみてください。
分割がまとまりそうにないなら相続人申告登記、売却まで決まっているなら登記と売却の準備を並行させる形になります。
当社は相続した不動産の売却で、相続登記と売却の段取りを並行して進めています。
登記が終わるのを待たずに、価格の目安と売り方を決めておけるためです。
期限がいつなのか自信が持てないときは、15分無料相談で起算日の考え方から確かめてください。
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