空き家3,000万円控除の期限｜相続から3年目の年末に間に合わせる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士相続した実家に空き家の3,000万円控除を使えるかどうかは、期限に間に合うかで決まります。
締切は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。
2023年6月に亡くなった方の家なら、2026年12月31日までに売る必要があります。
この記事では、期限までに何が終わっていればよいのかを分解して、いつ動き出せば間に合うかを逆算します。
福岡市の物件では、市が交付する確認書に1週間から10日ほどかかるので、その日数も引いてください。
2. 要件は「かつ」ですか、「または」ですか？
3. 耐震改修か取壊しは、いつまでに終わればよいですか？
4. 福岡市の確認書は、どこで何日かかりますか？
5. 期限から逆算すると、いつ動き出せばよいですか？
6. 控除が使えるかどうかで、手取りはどれだけ変わりますか？
空き家の3,000万円控除の期限はいつまでですか？
期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。
「相続から3年以内」ではありません。
3年を過ぎた日が含まれる年の、年末まで延びます。
数え始めは、被相続人が亡くなった日です。
相続登記をした日でも、遺産分割がまとまった日でもありません。
「3年以内」と「3年目の年末」では、半年以上ちがう
亡くなった月によって、使える期間の長さは変わります。
| 相続開始 | 3年を経過する日 | 売却の期限 | 丸3年との差 |
|---|---|---|---|
| 2023年1月 | 2026年1月 | 2026年12月31日 | 約11か月長い |
| 2023年6月 | 2026年6月 | 2026年12月31日 | 約6か月長い |
| 2023年12月 | 2026年12月 | 2026年12月31日 | ほぼ同じ |
1月に相続が始まった場合は、丸3年よりも11か月ほど長く使えます。
12月に始まった場合は、ほぼ3年ちょうどで締切です。
つまり年末に相続があった方のほうが、動ける時間がありません。
もう1つの期限は2027年12月31日
この特例そのものにも、適用の期限があります。
対象になるのは、2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡です。
2025年に相続が始まった家なら、3年目の年末は2028年12月31日になります。
けれども特例の期限が2027年12月31日で先に来るので、締切はそちらです。
2つの期限のうち早いほうを、自分の締切として書き留めてください。
期限を判定するのは引渡しの日か、契約の日か
譲渡の日は、原則として引渡しの日で判定します。
ただし売主が選べば、売買契約の効力が発生した日の属する年の所得として申告することも可能です。
12月に契約して翌年1月に引渡す日程でも、この選択で期限に収まる場合があります。
選択できる前提や添付書類は変わるので、契約の前に税務署か税理士へ確かめてください。
年末をまたぐ日程になりそうだと分かった時点で相談するのが、間に合わせる最後の手段です。
要件は「かつ」ですか、「または」ですか？
家屋と売り方の要件は、すべて「かつ」でそろえる必要があります。
1つでも欠けると、控除は使えません。
「または」で選べるのは、耐震改修と取壊しのどちらにするかという一点だけです。
家屋の3つの条件は、すべて必要
- 1981年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物の登記がされている建物でないこと
- 相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
2つ目でマンションが外れます。
1つ目の建築時期は、登記事項証明書の新築年月日か、固定資産税の課税明細で確かめます。
1981年の前後に建った家は、記憶ではなく書面で押さえてください。
3つ目でつまずくご相談が多いです。
お母様と同居していたご家族がいた家は、相続開始の直前に他の居住者がいたことになり、対象から外れます。
ただし被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、別の定めで対象になることがあります。
売り方の条件と、1億円の上限
- 相続または遺贈で、家屋とその敷地の両方を取得した相続人が売ること
- 譲渡対価の合計が1億円以下であること
- 相続のときから譲渡のときまで、事業にも貸付けにも居住にも使っていないこと
3つ目は「空けておくのはもったいない」という判断と両立しません。
売れるまで人に貸す、敷地を月極駐車場にする、どちらも貸付けにあたります。
民泊にした場合も同じで、売る・貸す・民泊の違いは相続した実家は売る・貸す・民泊のどれ？で表に並べました。
1億円という上限は、福岡市の戸建てではほとんど問題になりません。
当社が集計した福岡市7区の相場では、戸建ての中央値は東区3,550万円から中央区6,250万円の幅です。
いっぽう土地の中央値は、中央区だけが1億2,500万円で上限を超えています。
天神や大濠に近い広い敷地を更地で売る場合は、1億円の線を先に確かめてください。
区ごとの数字は福岡市の売却相場に載せています。
相続人が3人以上で家屋と敷地を取得した場合、2024年1月1日以後の譲渡では控除額が1人2,000万円に下がります。
1億円の判定は、その1回の売買だけでは決まりません。
同じ家屋と敷地を分けて売った分や、ほかの相続人が売った分も合わせて数えます。
先に控除を受けたあとで合計が1億円を超えると、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。
兄弟で敷地を分けて売る話が出たら、分け方を決める前に合計額を並べてください。
耐震改修か取壊しは、いつまでに終わればよいですか？
2024年1月1日以後の譲渡なら、譲渡のときから譲渡した年の翌年2月15日までに終わっていればよいことになりました。
売る前に売主が解体を終えている必要は、もうありません。
買主が引渡しのあとに解体しても、この期間内なら控除は使えます。
売主が先に解体する場合の日数と費用
売主が解体してから売る形には、更地を探している買主に届きやすいという利点があります。
費用の目安は、木造戸建てで1坪5〜8万円です。
30坪なら150〜240万円ほどで、3,000万円で売れる家なら価格の5〜8%にあたります。
見積りから着工までに数週間、工事と滅失登記でさらに1か月前後を見ておいてください。
建物を壊すと、翌年の固定資産税で住宅用地の軽減が外れる点も日程に入れます。
坪単価の内訳は実家の解体費用はいくらにまとめました。
買主に任せる場合、決めておくこと
買主が解体する形にするなら、期限のほうはこちらの都合で押さえる必要があります。
翌年2月15日までに取壊しが終わることを、売買契約書か覚書に書いておいてください。
取壊しを証する書類を、いつ誰から受け取るかも決めます。
確定申告の添付書類なので、もらえないまま申告期限が来ると控除が使えません。
引渡しの時点ではまだ存在しない書類なので、契約の段階で段取りを決めておく必要があります。
2月15日は、確定申告が始まったあとに来る
取壊しの期限は2月15日、確定申告の期限は3月15日です。
差は1か月しかありません。
年末に引渡した場合、書類がそろうのは申告期限の直前になります。
年内の引渡しを選ぶなら、翌年2月の予定も一緒に組んでおくほうが安全です。
福岡市の確認書は、どこで何日かかりますか？
窓口は福岡市役所3階の住宅計画課で、市の案内では受理から交付までに通常1週間から10日ほどかかります。
正式な担当は、住宅都市みどり局住宅部住宅計画課です。
福岡市内の物件では、市が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告に添付します。
申請できるのは要件がそろったあとなので、引渡しから確定申告までの数か月に収める必要があります。
年末に引渡すと、ここに使える日数はほとんど残りません。
先に集めておくのは、電気とガスの記録
国土交通省は、確認書の申請書類のうち一部は相続後や譲渡後に入手しにくいと注意しています。
その代表が、電気やガスの使用中止日が分かる書類です。
閉栓の通知や明細を捨ててしまうと、あとから取り直す手間が増えます。
実家の片付けを始める前に、郵便物と契約書類だけ先に抜き出してください。
区役所ではなく、市役所の窓口
相続の手続きは区役所で済むものが多いので、確認書も区役所だと思われがちです。
この確認書を出すのは市役所3階の住宅計画課で、区役所の窓口では受け付けていません。
戸籍や住民票は区役所、確認書は市役所という分担です。
どの書類がどの窓口かは福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめています。
期限から逆算すると、いつ動き出せばよいですか？
期限の年の春までに媒介契約を結んでおければ、年内の引渡しに間に合いやすくなります。
逆算に入れるのは、相続登記・売却活動・契約から引渡し・市の確認書の4つです。
| やること | かかる期間 | 期限の年での目安 |
|---|---|---|
| 相続登記（未了なら） | 1〜2か月 | 前年までに終える |
| 査定と媒介契約 | 2週間ほど | 1〜3月 |
| 売却活動（買主が決まるまで） | 3か月前後 | 4〜7月 |
| 契約から引渡し | 1〜2か月 | 8〜11月 |
| 市の確認書 | 1〜2週間 | 引渡しのあと |
売却活動の3か月前後は目安で、価格と建物の状態で前後します。
引渡し日から各工程を引く数え方は福岡市の不動産売却にかかる期間にまとめました。
締切が2026年12月31日なら、11月の引渡しを目標に置きます。
そこから逆に数えると、媒介契約は3月まで、相続登記は前年のうちに終えておく形です。
夏を過ぎて買主が決まっていない年は、売り方を変える判断が要ります。
相続登記が終わっていないと、売る話が始まらない
売買の前提になるのは、名義が相続人に移っていることです。
相続登記は2024年4月から義務になり、原則3年以内の申請が求められます。
遺産分割がまとまらないあいだも、この3年と控除の期限は止まりません。
登記と売却を並べて進める段取りは相続した実家を売却する流れで説明しました。
間に合わないと判断したときの選択肢
年内の引渡しが見えないときは、買取という選び方があります。
買主を探す期間が要らないので、契約から引渡しまでを短くできます。
そのぶん価格は下がるため、控除で残る税額と手取りを並べて比べてください。
費用と税の見当は手取りの試算で立ててみてください。
控除が使えるかどうかで、手取りはどれだけ変わりますか？
3,000万円控除が使えるかどうかで、手取りは数百万円の単位で変わります。
相続した家は取得費が分からないことが多く、その場合は概算取得費として売却価格の5%を使います。
3,000万円で売れた場合、取得費150万円と諸費用100万円を引いた譲渡所得は2,750万円ほどです。
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡の20.315%なので、税額は約558万円になります。
この20.315%には、所得税・復興特別所得税・住民税が含まれます。
ここで3,000万円控除が使えると、譲渡所得は0円になり、税額も0円です。
期限を1日過ぎただけで、この差がそのまま残ります。
手元でまず確かめるのは、相続開始の日と、建物の建築年月日の2つです。
建築年月日は、固定資産税の課税明細か登記事項証明書で分かります。
その2つが分かれば、期限に間に合うかどうかはその場で判定できます。
要件の当てはめと日程の逆算は、福岡市の空き家売却のページからご相談ください。
売却価格の目安が先に必要な場合は、無料査定からお申し込みいただけます。
取得費加算の特例と比べたい方は、取得費加算の特例の期限は3年10か月もあわせてお読みください。