駐車場代を滞納されたら｜連絡から契約解除までの順番
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士月極駐車場の賃料が入ってこないとき、やってはいけないことが1つあります。
車を勝手に動かすこと。
契約を解除したあとでも、オーナーの判断で車を移動したり処分したりはできません。
この記事では、滞納に気づいた日から明け渡しまでを、順番に並べます。
当社は福岡市博多区千代で、駐車場の管理と売却のご相談を受けています。
読んでいただきたいのは、月極駐車場をご自身で管理している福岡市内のオーナーです。
2. 督促はどの順番で出しますか？
3. 契約を解除できるのはいつですか？
4. 解除したのに車が残っているときは？
5. 滞納された分は、税金の計算ではどう扱いますか？
6. 次の契約で滞納を防ぐには、何を変えますか？
駐車場代を滞納されたら、まず何をしますか？
契約書を開いて、支払期日と、遅れたときの取り決めを確かめることです。
ここから先の手順は、法律より先に契約書の条項が基準になります。
契約書の条項が、以後の手順の基準になる
見るのは4か所です。
賃料の支払期日（前月末までか、当月何日までか）
遅延損害金の利率を定めた条項があるか
契約を解除できる条件（何か月の滞納で解除できるか）
連帯保証人または保証会社の記載
遅延損害金の条項が無ければ、法定利率で計算することになります。
一部だけ入金されたときに、どの月の分に充てるのかを定めた条項もあります。
定めが無い場合は、支払期日の古い月から順に充てるのが原則の扱いです。
解除の条件が書かれていない契約書も実際にあります。
その場合は、あとで見る催告の手順を踏んで進めてください。
1日目から1週間は、連絡と記録に使う
期日に入金が無かった日から、1週間が最初の区切りです。
電話がつながるなら、入金予定日をその場で聞きます。
そのときに、滞納の理由も一緒に聞いておきます。
理由が「うっかり」なのか「払えない」なのかで、このあとの進め方が変わるためです。
残高不足での引き落とし失敗や、振込の手続き忘れは実際によくある理由です。
そして聞いた内容を、日付つきで書き残してください。
通帳の記録・送信した書面の控え・電話の日時とやりとりの3つが、後の手続きでそのまま証拠になります。
この時点で記録を残していないと、裁判所の手続きに入ったときに主張の裏付けが足りません。
督促はどの順番で出しますか？
口頭での連絡、書面の督促、内容証明郵便の順に、記録の強さを上げていきます。
いきなり内容証明から始めると、支払う意思のある契約者との関係が先に切れてしまうためです。
書面の督促に入れる5項目
電話で解決しなければ、書面に切り替えます。
書くのは、滞納している月と金額・支払期限・振込先・遅延損害金の扱い・支払いが無い場合に契約解除を検討することの5つです。
金額は「2か月分で○円」とまとめず、月ごとに分けて書いてください。
月ごとに分けると、一部だけ入金されたときに、どの月が残っているのかが双方に分かります。
期限は、書面を出した日から2週間ほどを見ておくのが無理のないところです。
3日後などと短く切ると、用意する時間が無かったと言われる余地を残します。
内容証明郵便は「届いたこと」を残すため
内容証明郵便は、出した文書の内容と差出日を郵便局が証明する仕組みです。
配達証明を付けると、相手に届いた日まで記録されます。
この記録が要るのは、次の章で見る催告の日付を、あとから示す必要があるためです。
普通郵便で出した督促は、届いていないと言われたときに証明する手がありません。
連帯保証人と保証会社への連絡は、この段階で
契約に連帯保証人がいるなら、書面の督促を出す時点で知らせます。
滞納が3か月分に積み上がってから初めて連絡すると、保証人の側にも不満が残ります。
保証会社を使っている契約なら、通知の期限が約款に定められているはずです。
期限を過ぎてから届け出ると、保証の対象から外れる取り決めになっている場合があります。
契約書と約款の両方を、同じ日に確かめておくのが順番としては早いところです。
契約を解除できるのはいつですか？
支払いを催告して相当の期間を置き、それでも払われないときです。
滞納が1日あったからといって、その日に解除できる取り決めにはなっていません。
催告と相当の期間を飛ばさない
催告とは、期限を示して支払いを求めることです。
「2週間以内にお支払いください」と書面で示し、その期間を待ちます。
この手順を飛ばして解除を伝えると、解除そのものが無効だと争われます。
無効と判断されれば、契約は続いている状態のままです。
急ぐ場面ほど、ここを省かないほうが結果として早く終わります。
契約書に無催告解除の条項があるとき
「賃料の支払いを2か月以上怠ったときは、催告を要せず解除できる」という条項を置いた契約書もあります。
条項があれば、その条件を満たしたことを示して解除を伝えられるわけです。
ただし、条項があっても催告の書面を1通は出しておいてください。
解除の有効性を争われたときに、こちらが手順を尽くしたことを示せるからです。
解除は書面で伝え、配達証明を付けて日付を残してください。
解除したのに車が残っているときは？
オーナーの判断で車を動かすことはできません。
明け渡しを実現する手段は、裁判所の手続きに限られています。
勝手に動かすと、こちらが責任を負う
契約が終わっていても、その車の所有権は契約者のものです。
移動させて傷が付けば修理費を請求され、処分すれば車両の価値を賠償することになります。
タイヤロックや、車の前に物を置いて出せなくする対応も同じです。
権利があっても、自分の力で実現してはいけないという考え方が民事の基本にあります。
滞納している側が、こちらに請求する立場に入れ替わってしまいます。
私有地の放置車両は、警察では動かない
駐車違反の取り締まりは道路を対象にした仕組みで、私有地の駐車場には及びません。
そのため、110番しても車は撤去されません。
警察に相談する価値があるのは、盗難車の可能性があるときや、器物損壊などの事件性があるときです。
所有者を確かめるには、運輸支局に登録事項等証明書を請求する方法があります。
請求のときには、必要とする理由と、それを示す資料を求められます。
無断駐車との線引きは月極駐車場の無断駐車に分けて書きました。
使うのは支払督促と少額訴訟
裁判所の手続きには、簡単な順に支払督促と少額訴訟があります。
支払督促は、裁判所の書記官が相手に支払いを督促する手続きです。
書類審査が中心なので、期日に出席して審理を受ける必要がありません。
相手が異議を述べると、通常の訴訟手続きに移ります。
少額訴訟が使えるのは、60万円以下の金銭の支払いを求める場合です。
原則1回の審理で、話し合いで解決しなければその日のうちに判決が言い渡されます。
証拠は、その日にすぐ調べられるものに限られるので、書面をそろえてから申し立てる手続きです。
判決では、分割払いや支払いの猶予、遅延損害金の免除が命じられることもあります。
滞納額が60万円を超えるなら少額訴訟は使えず、140万円以下は簡易裁判所の通常訴訟です。
判決や支払督促が確定しても、それ自体で車が動くわけではありません。
次の段階は、確定した書面をもとに裁判所へ強制執行を申し立てることです。
車の撤去と区画の明け渡しは、執行官が立ち会って進めます。
ここまで来ると、申立ての費用と期間がさらに積み上がります。
だからこそ、滞納が1か月分のうちに書面を出しておく意味があるわけです。
出典：裁判所 少額訴訟
福岡市の駐車場なら、申立先は六本松
福岡簡易裁判所は、福岡市中央区六本松4丁目2番4号にあります。
福岡地方裁判所・福岡家庭裁判所と同じ合同庁舎で、市営地下鉄の六本松駅から徒歩約3分。
民事の手続案内は、同じ庁舎の1階に窓口が置かれています。
2012年ごろの案内には中央区城内の住所が載っていますが、こちらは移転前のものです。
どの裁判所に申し立てるかは、契約書の管轄の条項と相手の住所で決まります。
申立ての書式と手数料は、窓口でも確かめられるはずです。
滞納された分は、税金の計算ではどう扱いますか？
契約で支払日が決まっているなら、入金が無くてもその支払日の収入になります。
手元に入っていないお金を、収入として申告することになるわけです。
入金していない月も収入に入る
国税庁の説明では、地代や家賃は契約や慣習で支払日が定められている場合、その支払日が収入計上の時期になります。
支払日が決められていなければ、実際に受け取った日です。
月極駐車場の契約書には支払期日が書かれているので、多くは前者に当たります。
つまり滞納の3か月分も、その年の不動産所得に含めて計算する形です。
駐車場の賃料に消費税がかかるかどうかは、舗装や区画の有無で分かれます。
線引きは駐車場の賃料に消費税はかかるかにまとめました。
回収できなかったときの扱いは税理士へ
最後まで回収できなかった賃料をどう処理するかは、帳簿の付け方や貸付けの規模で変わります。
事業的な規模に当たるかどうかで、使える手当てが分かれる仕組みです。
当社は宅地建物取引業者なので、個別の税額や有利不利の判断はいたしません。
顧問税理士がいらっしゃらない場合は、提携の税理士をご紹介できます。
先に決算の時期を確かめておくと、相談の順番が組みやすいはずです。
次の契約で滞納を防ぐには、何を変えますか？
支払方法・保証・解除条項の3つを変えると、同じことが起きにくくなります。
滞納が起きてから打てる手は限られているので、契約の作り方で先に減らす考え方です。
口座振替か、前払いの一括にする
毎月の振込を契約者の手作業に任せると、忘れによる遅れが混ざります。
口座振替にすれば、忘れと意図的な滞納を切り分けられます。
残高不足で落ちなかった月は、その月のうちに分かる仕組みです。
振替の手数料をどちらが負担するかは、契約書に書いておいてください。
年払いや半年払いの前払いにする方法もあります。
区画が5台しかなければ、1件の滞納で月の収入の2割が止まる計算です。
保証会社か連帯保証人を立てる
保証会社を使うと、滞納分の立て替えと、その後の請求を会社が引き受けます。
費用は契約者の負担にする形が一般的です。
連帯保証人を立てるなら、印鑑証明書を添えて、住所と連絡先を控えておきます。
契約から数年たつと連絡が取れなくなる例があるので、更新のたびに確かめてください。
解除条項は、無催告解除の条件を具体的な月数で書いておくと迷いが減ります。
集金と滞納の連絡を、外に出す選択もある
当社は不動産管理で、駐車場代の集金と毎月の送金、滞納のご連絡を承っています。
区画割りと契約者の募集、看板やライン引きの手配、無断駐車への対応も同じ窓口です。
最近は「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせが当社に多く寄せられています。
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