駐車場の管理委託と一括借り上げの違い｜手取りを10台で比較
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内に月極駐車場や空き地を持っていて、募集や集金を自分で続けるのがきつくなってきた方に向けた記事です。
人に任せる方法は、大きく分けて管理委託と一括借り上げの2つがあります。
結論から書くと、2つの違いは「空いた区画の損を、オーナーと事業者のどちらがかぶるか」に集まります。
管理委託は埋まるほど手取りが増え、一括借り上げは空きがあっても毎月の受け取りが決まっている代わりに、満車でもそれ以上は増えません。
この記事では、10台の駐車場を例に稼働率ごとの手取りを並べ、自分の駐車場ならどちらに近いかを判断できるところまで整理します。
2. 管理委託と一括借り上げの手数料は、どれくらいが目安ですか？
3. 10台の駐車場で、手取りはいくら違いますか？
4. 一括借り上げの契約書では、どこを見ればよいですか？
5. 駐車場を売るとき、一括借り上げの契約は縛りになりますか？
6. 福岡市で駐車場を人に任せるとき、何を材料に比べればよいですか？
7. 次にやること
駐車場の管理委託と一括借り上げは、何が違いますか？
違いは、利用者と契約を結ぶのが誰か、そして空きのリスクを誰が持つかの2点です。
管理委託ではオーナーが利用者の貸主のままで、事務だけを管理会社に任せます。
一括借り上げでは事業者が駐車場全体をオーナーから借り、その事業者が利用者に貸します。
貸主が誰かという違いは、その土地を売るときの売り方にも効いてくる部分です。
売り方の選び方は駐車場の土地は更地にして売る？そのまま売る？にまとめています。
利用者と契約するのは誰か
管理委託の場合、利用者との賃貸借契約の貸主はオーナーです。
管理会社は、募集・契約の手続き・集金・トラブルの窓口を、オーナーの代わりに引き受けます。
その5つの仕事の中身と、オーナーの手元に残る仕事は駐車場の管理委託は何をしてくれる？で1つずつ並べました。
一括借り上げの場合、オーナーが契約する相手は事業者1社だけになります。
利用者と契約を結ぶのは事業者なので、オーナーは利用者の名前を知らないことも珍しくありません。
コインパーキングの多くはこの形で、事業者が土地を借りて精算機やロック板を置き、時間貸しで運営します。
空きのリスクを持つのは誰か
管理委託では、区画が空けばその分だけオーナーの収入が減ります。
管理会社の手数料は集めた賃料に掛けるのが一般的なので、空きが出れば手数料も下がりますが、減った賃料は戻りません。
一括借り上げでは、空きの損をかぶるのは事業者です。
オーナーには契約で決めた賃料が毎月入り、10台中3台が空いていても受け取りは変わりません。
その代わり、満車になっても受け取りは増えないという裏返しがあります。
3つの形を表で比べる
自分で管理する場合も含めて、3つの形を並べると次のとおりです。
| 形 | 利用者と契約するのは | 空きのリスク | 手取りの決まり方 |
|---|---|---|---|
| 自分で管理 | オーナー | オーナー | 集まった賃料がそのまま入る |
| 管理委託 | オーナー（事務は管理会社） | オーナー | 集まった賃料から手数料を引く |
| 一括借り上げ | 事業者 | 事業者 | 契約で決めた賃料が定額で入る |
表の右2列を見れば、どちらを選ぶかは「空きをどこまで引き受けられるか」の問題だと分かります。
次に、それぞれの手数料の目安を見てみましょう。
管理委託と一括借り上げの手数料は、どれくらいが目安ですか？
業界の一般的な目安として、管理委託の手数料は集めた賃料の5〜10%と説明されることが多くあります。
一括借り上げの目安は、オーナーの受け取りが満車時の賃料総額より15〜20%ほど少なくなる、というものです。
この数字は、駐車場の運営会社や不動産会社が自社のサイトで示している目安です。
国や自治体が定めた基準ではなく、法律で上限が決まっているものでもありません。
管理委託は集めた賃料の5〜10%
管理委託の手数料は、毎月集まった賃料に一定の割合を掛けて決めるのが一般的な形です。
割合の幅が出るのは、任せる仕事の範囲と台数が会社ごとに違うためです。
募集・集金に加えて清掃や見回り、滞納の督促まで任せれば割合は上がり、台数が多ければ下がりやすくなります。
看板やライン引きの費用が手数料に含まれるのか別に請求されるのかも、見積書で分けて確かめてください。
一括借り上げは総額より15〜20%少ない
一括借り上げには手数料という名目がありません。
事業者は、満車のときに集まる賃料より低い金額でオーナーから借り、その差を空きのリスクと運営の費用に充てます。
オーナーから見ると、満車時の総額より15〜20%ほど少ない金額が毎月の受け取りになる、というのが業界の一般的な目安です。
この差は「空きの保険料」と考えると、管理委託の手数料と並べて比べやすくなります。
当社が管理料の数字をここに書かない理由
当社は駐車場の管理をお受けしていますが、この記事に当社の管理料は載せていません。
台数・区画の形・任せる仕事の範囲で金額が変わるため、決まった数字を出すと実際の見積りとずれるからです。
当社への管理のご依頼は、駐車場を拝見したうえでのお見積りです。
10台の駐車場で、手取りはいくら違いますか？
10台・月1万円の駐車場で比べると、稼働率80%なら管理委託の手取りは月7万3,600円、一括借り上げは月8万〜8万5,000円になります。
満車が続くなら管理委託の月9万2,000円が上回り、空きが多いほど一括借り上げが有利に振れます。
下の表は仮の数字で、どちらが得かを決めるものではありません。
賃料に消費税が乗るかどうかでも手取りは変わるため、線引きは駐車場の賃料に消費税はかかる？青空と舗装で変わる線で確かめてください。
仮の数字の置き方
計算の前提は次のとおりです。
- 駐車場は10台、1台あたりの賃料は月1万円（満車なら月10万円）
- 管理委託の手数料は、目安5〜10%の間をとって集めた賃料の8%
- 一括借り上げは、満車時の総額10万円より15%少ない場合と20%少ない場合の2通り
- 消費税・固定資産税・看板などの実費は入れない
稼働率は、10台のうち何台が契約されているかの割合です。
稼働率ごとの月の手取り
| 形 | 稼働率60%（6台） | 稼働率80%（8台） | 稼働率100%（10台） |
|---|---|---|---|
| 自分で管理 | 60,000円 | 80,000円 | 100,000円 |
| 管理委託（手数料8%） | 55,200円 | 73,600円 | 92,000円 |
| 一括借り上げ（15%少ない） | 85,000円 | 85,000円 | 85,000円 |
| 一括借り上げ（20%少ない） | 80,000円 | 80,000円 | 80,000円 |
管理委託の欄は、集まった賃料から8%を引いた金額です（8万円×0.92＝7万3,600円）。
年に直すと、稼働率80%の管理委託は88万3,200円、20%少ない一括借り上げは96万円で、差は7万6,800円になります。
自分で管理した場合との差は、手間と空きへの対応を自分で抱える代わりに残るお金です。
分かれ目は稼働率87%前後
この仮の数字で、管理委託と「20%少ない」一括借り上げが並ぶのは稼働率がおよそ87%のときです。
計算は、8万円÷（10万円×0.92）で約0.87になります。
「15%少ない」一括借り上げと比べると、分かれ目はおよそ92%まで上がります。
1年を通して10台中9台以上が埋まり続ける駐車場かどうかが、判断の目安の1つになるでしょう。
ご自分の駐車場の過去1〜2年の契約台数を月ごとに書き出すと、どちら側にいるかが見えてきます。
一括借り上げの契約書では、どこを見ればよいですか？
見るのは、賃料の見直し条項・中途解約の予告期間と違約金・原状回復の3点です。
一括借り上げの「定額で安心」の中身は、この3点の書き方しだいです。
賃料の見直し条項
契約書に「周辺相場や稼働の状況により賃料を協議する」といった条項があるかを確かめます。
この条項があると、契約期間の途中でも事業者から減額を求められる余地が残ります。
何年ごとに見直すのか、減額の根拠として何を示すのかが書かれているかも見てください。
なお、アパートなどのサブリースには賃貸住宅管理業法の決まり（重要事項の説明など）があります。
ただ、この法律がいう賃貸住宅は「人の居住の用に供する家屋」なので、住まいではない駐車場の借り上げは当てはまりません。
法律が説明を義務づけていない分、減額の条件はオーナー自身が契約書で読むことになります。
中途解約の予告期間と違約金
オーナーの側から途中で解約できるのか、できるなら何か月前に申し入れるのかを確かめます。
違約金の有無と金額、事業者が置いた設備の撤去費をどちらが持つかも同じ条項に書かれていることが多い部分です。
民法は、期間を定めていない土地の賃貸借について、解約を申し入れてから1年で終わると定めています。
期間を定めた契約では、途中で解約できる権利を契約に書いておかない限り、期間中は原則として続きます。
つまり「いつでもやめられる」かどうかは、法律ではなく契約書の条項で決まるということです。
原状回復
契約が終わったとき、舗装・ライン・精算機・照明をどこまで撤去し、どの状態で返すのかを確かめます。
民法は、借りた側が受け取った後に生じた損傷を元に戻す義務を定めていますが、通常の使用による傷みと経年の変化は除いています。
事業者が敷いたアスファルトを残すのか剥がすのかは、契約で決めておかないと終わるときにもめやすい点です。
駐車場を売るとき、一括借り上げの契約は縛りになりますか？
なります。
売るときは、借り上げ契約を解約して空いた土地で渡すか、契約ごと引き継いでくれる買主を探すかのどちらかになるためです。
いずれ売る見込みがあるなら、契約を結ぶ前に出口を決めておくと、売る時期を自分で選べます。
解約して更地で渡すまでの時間
戸建てやマンションを建てたい買主は、ふつう何も載っていない土地での引渡しを求めます。
その場合、売買契約から引渡しまでの間に、借り上げ契約の予告期間が終わっていなければなりません。
予告期間が6か月の契約なら、買主が見つかってから半年近く引渡しを待ってもらうことになります。
違約金や設備の撤去費がかかる契約では、その分が売った後の手取りから減ります。
契約ごと引き継ぐ買主は限られる
借り上げ契約を残したまま買うのは、駐車場として持ち続けたい投資家や事業者が中心です。
買主の幅が狭まるうえ、買主は受け取る賃料から価格を考えるので、住宅用地として売る場合と価格の付き方が変わります。
契約を付けたまま売るときの貸主の交代と精算は、コインパーキングの土地の売却で条文から整理しました。
収益物件を売るときに土地と建物で消費税の扱いが分かれる話は、収益物件の売却と消費税の記事で説明しています。
売却を考えている段階なら、契約書の写しを持って無料査定にお申し込みください。
借り上げ契約の残りの期間と予告期間を踏まえて、いつ頃なら引き渡せるかを一緒に確かめます。
福岡市で駐車場を人に任せるとき、何を材料に比べればよいですか？
比べる材料は、過去の契約台数の推移、借りたい人がどれくらいいるか、そして税金の扱いの3つです。
どちらが有利かは駐車場ごとに違うので、当社はこの材料を並べるところまでをお手伝いしています。
借りたい人からの問い合わせ
最近、当社には「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からの問い合わせが多く寄せられています。
とはいえ、それがご自分の駐車場の場所にも当てはまるかは別の話です。
賃料や稼働率がこの先どうなるかを、当社から見通しとしてお伝えすることはしません。
判断に使えるのは、ご自分の駐車場で実際に何台が何か月埋まっていたかという記録です。
福岡市の都心の駐車場施策
コインパーキング事業者の提案を聞くときは、福岡市が都心への車の流入を抑える取り組みを進めていることも前提に入れておきます。
福岡市は、周辺部の駐車場に車を停めて公共交通に乗り換えてもらう「フリンジパーキング」を天神や博多駅の地区で実施しています。
2025年9月1日には、天神周辺の19駐車場・約5,900台の空き状況をスマートフォンで見られる「福岡市駐車場ナビ」も始まりました。
時間貸しの提案で「周辺の需要」を説明されたら、こうした市の施策をどう見込んでいるのかを事業者に質問してみてください。
そもそも月極と時間貸しのどちらが向く土地なのかは、月極かコインパーキングかで立地から見分けています。
税金はどの形でも一言だけ押さえる
消費税は、駐車場という施設として貸すのか、土地そのものを貸すのかで扱いが分かれる税金です。
国税庁は、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使われる場合を、非課税の土地の貸付けに当たらないものとして挙げています。
固定資産税は、どの形で任せても、1月1日時点で登記簿に載っている土地の持ち主に福岡市から届きます。
個別の税額や、どの形が税金の面で有利かは、税理士にご相談ください。
次にやること
まず、過去1〜2年の月ごとの契約台数と賃料を書き出してください。
そのうえで管理委託の見積りと一括借り上げの提案を同じ表に並べれば、ご自分の駐車場での手取りの差が見えてくるはずです。
当社の不動産管理でお受けしている駐車場の仕事は、次の5つです。
- 月極の区画割り・契約者の募集
- コインパーキング事業者のご提案・比較
- 看板・ライン引き・精算機の手配
- 無断駐車・トラブルへの対応
- 駐車場代の集金と毎月の送金
管理委託の見積りと事業者の提案の両方を、並べて比べるところからご相談いただけます。
なお、当サイトの手取りシミュレーターは自宅の売却を前提に作っているため、駐車場の収支や売却の試算には使えません。
持ち続けるか売るかで迷っている方は、無料査定で売った場合の手取りも出して、管理を続けた場合と並べてみてください。
任せ方の手取りを比べたら、開設と終了の費用も合わせて計算します。
初期費用から撤去までの収支で、確認する項目をまとめています。