駐車場の土地は更地にして売る？そのまま売る？
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士駐車場として貸している土地を売るとき、出口は2つあります。
契約者を付けたまま駐車場として売るか、契約者に出てもらって更地で売るかです。
この2つは、どちらが得かという好みの問題ではありません。
分かれ目は、その土地に家が建つかどうかです。
家が建つ土地なら更地にしたほうが買主の数が増え、建てにくい土地なら駐車場のまま売ったほうが早く決まります。
この記事は、福岡市内に月極駐車場の土地を持ち、売却を考え始めたオーナーに向けて書きました。
契約者への解約の予告や貸主の立場の引き継ぎは月極駐車場を売るときの解約予告にまとめてあるので、ここでは売り方の選び方を扱います。
2. 家が建つ土地かどうかは、どこで分かりますか
3. 契約者を付けたまま売ると、何が起きますか
4. 更地にして売るときは、何にお金と時間がかかりますか
5. 売らずに、貸したまま持つ選択は残りますか
6. まず何から始めればよいですか
駐車場の土地は、どちらの売り方が向いていますか
家が建つ土地なら更地、家を建てにくい土地なら駐車場のまま、というのが出発点です。
更地にすると、家を建てたい個人と建売業者が買主の候補に入ります。
駐車場のまま売る場合の買主は、貸している状態を引き継ぎたい投資家か、駐車場を運営する事業者です。
買主が変わると、価格の付き方も変わる
家を建てたい個人が見るのは、自分が住む前提での使い勝手です。
建売業者は、そこに何棟入るかで値付けをします。
どちらも「更地でいつ引き渡せるか」を先に聞いてくるでしょう。
いっぽう投資家と駐車場の事業者が見るのは、区画の数と契約の入り具合です。
同じ土地でも、売り方によって買主が比べている中身が違うため、出てくる金額の根拠もそろいません。
広い駐車場なら、一部だけを売って残りを貸し続ける形も可能です。
その場合は分筆のための測量が入るので、引き渡しまでの期間は長くなります。
迷ったら、両方の数字を並べてから決める
当社の査定では、駐車場のまま売る場合と更地で売る場合を、両方の数字で並べてお見せできます。
更地にする費用と、更地にしたことで上がる価格を突き合わせれば、手間をかける意味があるかどうかが分かるはずです。
契約者が埋まっている駐車場ほど、更地にするまでの期間は長くなるでしょう。
先に決めるのは金額ではなく、いつまでに引き渡したいかという1点です。
相続で受け継いだ駐車場なら、税の特例の期限が先に来る場合もあります。
その1点が決まると、選べる売り方は自然に1つか2つに絞られます。
家が建つ土地かどうかは、どこで分かりますか
見るのは用途地域と接道の2つです。
用途地域は地図で確かめられ、接道は現地で測ります。
どちらも、売り出す前に自分で確かめられる範囲です。
この2つが両方そろっていれば、更地にして家が建つ土地として売り出せる形です。
片方でも欠けていると、更地にしても買主は増えないおそれがあるでしょう。
用途地域は福岡市Webまっぷで見られる
福岡市は、都市計画で決めた用途地域を地図のサイトで公開しています。
福岡市Webまっぷの都市計画情報なら、住所から自分の土地の用途地域を引けます。
住居系の用途地域なら、家が建つ土地である可能性は高いほうです。
工業専用地域のように住宅を建てられない地域だと、更地にしても個人の買主は増えません。
市街化調整区域に入っている土地も、家を建てる話が簡単には進みません。
書面で残したいときは、市の窓口で「都市計画に関する証明願（用途証明）」として証明書を取ってください。
建売業者に声をかける段階でこの証明があると、先方の社内での検討が早く進みます。
接道は、道路の幅と間口の2つを測る
建物を建てる敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。
駐車場は建物が無くても営業できるので、この条件を満たさない土地がそのまま使われている場合があるのです。
入口が1台分しかない縦長の駐車場は、間口が足りているかを先に測ってください。
前面の道が私道の場合は、道路の種別と通行の承諾も確かめてください。
道路の種別を確かめる先は、市の建築指導の窓口です。
区ごとの窓口は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめています。
地目が田や畑のままなら、先に確かめる
駐車場として使っていても、登記の地目が田や畑のまま残っている土地があります。
その場合は、売買や転用に農地法の手続きが必要です。
窓口は福岡市の農業委員会事務局で、区によって担当が分かれる場合もあります。
地目は登記事項証明書に書いてあるので、査定を頼む前に取っておいてください。
契約者を付けたまま売ると、何が起きますか
貸主の立場が買主に移るため、契約者に出てもらう必要はありません。
解約の予告期間を待たないぶん、話が決まってから引き渡しまでは短く済むでしょう。
そのかわり、買主は貸している状態を引き継げる相手に限られます。
家を建てたい個人は、住むまでに契約者の退去を待つことになるため、まず候補から外れます。
更地にしてから売り出す場合と比べて、声をかける先の数はどうしても減るでしょう。
買主が見るのは、区画ごとの契約の一覧
区画番号、月額の賃料、預かっている敷金、滞納の有無を一覧にしておいてください。
この一覧が無いと、買主は何を引き継ぐのか分からないまま判断することになります。
管理会社に任せている駐車場なら、その会社が契約書の控えを持っています。
相続で引き継いだ駐車場では、契約書そのものが見つからないことも珍しくありません。
その場合は、入金の記録から契約者と金額をたどる作業が先に来ます。
賃料の滞納や無断駐車が残っていると、買主はその分を引いて考えます。
売り出す前に、滞納の督促と無断駐車の相手への連絡を済ませておいてください。
無断駐車の相手への連絡の進め方は月極駐車場の無断駐車にまとめました。
敷金と賃料の精算は、決済日を境に分ける
貸主の立場が移ると、敷金を返す義務も買主に引き継がれます。
そのため決済では、預かっている敷金を売買代金から差し引くか、別に買主へ渡す形で精算します。
賃料も決済日を境に分け、振込先の変更は売主と買主の連名で契約者に知らせてください。
手順の細かいところは月極駐車場を売るときの解約予告にまとめました。
更地にして売るときは、何にお金と時間がかかりますか
かかるのは、設備の撤去費用と、契約者に出てもらうまでの期間です。
費用は撤去するものの量で変わるため、見積りを取るまで金額は出せません。
期間のほうは契約書の予告期間で決まるので、先に読み返してください。
工程ごとに何か月かかるかは、駐車場の売却にかかる期間で表にしました。
撤去するものを先に書き出す
駐車場に置いてあるもののうち、買主が要らないものは売主が片付ける前提です。
- 精算機、ゲート、車室ごとのロック板
- 看板、料金表、区画の番号札
- 白線のライン、車止めのブロック
- フェンス、チェーン、照明
- アスファルトやコンクリートの舗装
舗装を残したまま売れる場合もあるため、撤去の範囲は買主と決めてから見積りを取ります。
舗装をはがすと、隣地との境界の杭が出てくることもあるでしょう。
境界の杭が見つからない土地は、買主から測量を求められる場面が出てきます。
当社が土地の売却で調べる範囲は福岡市の土地売却にまとめました。
家を建てる買主は、どうせ掘り返すので舗装を気にしないことがあります。
先に全部はがしてしまうと、要らない費用を売主が負担する形です。
更地渡しか現況渡しかを、契約書に書く
撤去を売主がやるのか買主がやるのかは、売買契約書で決めます。
更地渡しと書けば、引き渡しの日までに売主が片付ける約束です。
現況渡しなら、駐車場の設備が残ったまま買主に引き継がれます。
現況渡しのぶん価格は下がりますが、売主は撤去の手配から離れられます。
どちらにするかを決めずに価格の話だけ進めると、決済の前に揉める形になりかねません。
予告期間のあいだは、募集を止める
契約者に解約を知らせたあとは、空いた区画に新しい契約者を入れません。
入れてしまうと、その契約者にも予告の期間が必要です。
1台だけ埋めたせいで引き渡しが2か月後ろへずれる、という形になりかねません。
賃料は減っていきますが、引き渡しの日を動かさないためにここは我慢するところです。
固定資産税の負担は引き渡しまで続くため、空いた期間が長引くほど持ち出しは増えるでしょう。
続けるか売るかの比べ方は駐車場経営をやめたい｜任せる・閉じる・売るの比べ方に整理しています。
売らずに、貸したまま持つ選択は残りますか
残ります。
当社に最近多いのは、駐車場は空いていませんかという、借りたい方からの問い合わせです。
売るか売らないかを決める前に、貸したまま持つ形も候補に入れてください。
当社が駐車場の管理で承っていること
当社の不動産管理では、駐車場について次のことを承っています。
- 月極の区画割りと、契約者の募集
- コインパーキング事業者のご提案と比較
- 看板、ライン引き、精算機の手配
- 無断駐車やトラブルへの対応
- 駐車場代の集金と、毎月の送金
管理の費用は、区画の数と内容で変わるためお見積りです。
ご相談の理由でよくあるのは、遠方にお住まいで見に行けない、無断駐車の連絡が負担になっている、という2つです。
月極で埋まりにくい場所なら、コインパーキングの事業者に任せる形もご提案できます。
どの形が向くかは、区画の数と前面の道路の通り方で変わってきます。
貸し続けるか売るかで迷っている段階でも、査定の数字は持っておいてください。
売らない判断をするときも、いくらで売れる土地なのかが分かっていないと比べられません。
天神の駐車場は、市が空き状況を出す仕組みまで来ている
福岡市は2025年9月から、天神地区の駐車場の空き状況をスマートフォンで見られる「福岡市駐車場ナビ」の本格サービスを始めました。
対象は19か所、約5,900台です。
都心の時間貸しは、こうした仕組みに乗るかどうかで見え方が変わります。
住宅地の月極駐車場は、この仕組みの対象ではありません。
月極で貸している土地とは前提が違うので、同じ物差しで考えないでください。
まず何から始めればよいですか
順番は3つです。
契約書の予告期間を読む、用途地域と接道を調べる、その2つを持って査定を頼む、という並びになります。
この3つのうち、いちばん時間がかかるのは契約者への予告です。
引き渡したい時期が決まっているなら、そこから予告期間をさかのぼって動き出してください。
税金の有利不利は土地ごとに変わるため、金額の判断は税理士にご確認ください。
調べた結果を持って相談したい方は、15分無料相談もご利用いただけます。
契約書と登記事項証明書があれば、その場で段取りの見通しをお伝えできます。
そのうえで、どちらの売り方で出すかを決めていただく流れです。
どんな条件の買主が当社に登録しているかは購入希望者の条件一覧でご覧いただけます。
探している広さと地域が合えば、売り出す前に話が進むこともあるでしょう。
近所に知られないうちに決めたい方には、この進め方が向いています。
駐車場のまま売る場合と更地で売る場合の数字を並べてほしい方は、無料査定からお申し込みください。