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不動産売却の流れ

ご相談から引渡しまで、一般的には3〜6ヶ月です。左がお客様（売主）にしていただくこと、右が当社が行うこと。住宅ローンが残っている場合の手続きも含めて、順番にご説明します。

全11ステップ目安3〜6ヶ月住宅ローンが残っていてもOK電子契約に対応

まず査定を依頼する費用と手取りを計算する →

全体像

4つのフェーズに分かれます。どの段階からのご相談でも構いません。

PHASE 1相談・査定STEP 1-3／目安 1〜2週間

PHASE 2媒介契約・販売活動STEP 4-7／目安 1〜3ヶ月

PHASE 3売買契約・決済準備STEP 8-9／目安 1〜1.5ヶ月

PHASE 4引渡し・その後STEP 10-11／当日＋翌年の確定申告

全体像

PHASE 1

相談・査定STEP 1-3／1〜2週間

PHASE 2

媒介契約・販売活動STEP 4-7／1〜3ヶ月

PHASE 3

売買契約・決済準備STEP 8-9／1〜1.5ヶ月

PHASE 4

引渡し・その後STEP 10-11／当日＋翌年

ステップごとの流れ

売主お客様にしていただくこと

おもいで不動産当社が行うこと

買主買主側の動き

売主

売却を考えはじめる・ご相談

「そろそろ売ろうかな」「相続が発生した」「今いくらか知りたい」——どのタイミングでも構いません。売ると決めていなくてもご相談いただけます。

ご準備いただく情報（フォームで送信できます）
・所在地（住所）　・種別（土地／戸建て／マンション）
・土地面積、建物面積　・おおよその築年

1

ご相談
随時

おもいで不動産

受付・内容確認

お問い合わせ内容を確認し、当日〜翌営業日中にご連絡します。ご希望の連絡方法（電話・メール・LINE）で対応します。

金額だけ知りたい方

AI査定で今すぐ目安を確認

「まだ相談まではしたくない、金額だけ知りたい」という方は、当社のAI査定でその場で目安が出せます。AI査定で調べる（無料）

2

1〜3日

おもいで不動産

簡易査定書の提出・訪問日程の調整

いただいた情報と取引データをもとに簡易査定書をお作りし、あわせて訪問査定の日程を調整します。査定書だけの受け取りでも構いません。

売主

訪問査定に立ち会う

現地で室内・敷地を確認します。所要は30分〜1時間程度です。

この日にご用意いただくもの
・権利証（登記識別情報）※有無の確認のみ・原本はお預かりしません
・固定資産税の納税通知書
・マンションの場合：管理規約、管理費・修繕積立金がわかるもの
・認印
・住宅ローンが残っている場合：残高証明書（返済予定表でも可）

3

訪問査定
30〜60分

おもいで不動産

現地確認・ヒアリング・査定書のご説明

現地を確認したうえで、売却のご事情・ご希望の時期・ローンの状況をお伺いします。査定書は「どの事例と比べたか」まで開示してご説明します。売り出し価格・売却方法・スケジュールをこの場で一緒に決めます。

売主

媒介契約を結ぶ

条件にご納得いただけたら、売却をお任せいただく契約（媒介契約）を締結します。

当社は電子契約がメインです（ご来店不要・その場で完結）。紙の契約書でも対応できます。

4

媒介契約
即日〜

おもいで不動産

媒介契約の種類をご説明

専属専任・専任・一般の3種類があります。報告の頻度やご自身で買主を見つけられるかが変わります。ご事情に合うものをご提案します。仲介手数料を抑えたい方には、売却の準備をご自身で担当するじぶん売却（20％・30％OFF）もあります。福岡市および近郊の居住用マンションが対象で、無料の審査があります。3種類の違いを詳しく見る →

5

契約後
5〜7日

おもいで不動産

物件調査・掲載準備

・物件調査、市役所での法令・インフラ調査
・写真撮影（必要に応じて間取図・動画）
・レインズ登録（専属専任は契約から5日以内、専任は7日以内）
・アットホーム等の各ポータルサイトへ掲載

※ 一般媒介の場合もレインズ・ポータルへ掲載します（登録義務はありません）。
※ 近所に知られたくない場合は、掲載範囲を絞った非公開の販売も可能です。

売主

内覧に対応する

戸建て・居住中のマンションは、実際に見ていただきます。ご在宅が難しい場合は当社のみで対応することもできます。必要に応じてリフォームの見積りを取り、「直して売るか・そのまま価格に反映するか」を比べて判断します。

6

販売活動
1〜3ヶ月

おもいで不動産

販売活動・状況のご報告

問い合わせ・内覧の対応と、反響状況のご報告を行います。

ご報告の頻度　専属専任＝1週間に1回以上／専任＝2週間に1回以上／一般＝随時

売主

条件を交渉して決める

価格・引渡し時期・付帯設備・リフォーム負担などを調整します。ご希望に合わなければお断りいただけます。

7

申込・交渉
1〜2週間

買主

購入申込・銀行の事前審査

買主から買付証明書が提出されます。あわせて住宅ローンの事前（仮）審査を通してもらいます。ここが通っているかを当社が必ず確認します。

当社は売主側で売渡承諾の内容を整理し、条件交渉の窓口になります。

売主

売買契約を結ぶ

手付金をお受け取りいただき、契約書にご署名・ご捺印いただきます。所要1〜2時間程度です。

当日お持ちいただくもの
・実印　・印鑑証明書　・本人確認書類（運転免許証等）
・印紙代　・住民票（登記上の住所と現住所が違う場合）
・銀行口座がわかるもの（手付金の受領方法による）

8

売買契約
1日

おもいで不動産

重要事項説明・契約書の作成

買主へ重要事項説明を行い、契約書を作成します。ローン特約（買主のローンが承認されなかった場合は契約が白紙に戻る取り決め）の内容と期限を、売主にも必ずご説明します。

売主

引渡しの準備をする

・引越し、家財・残置物の撤去
・契約書で定めた場合の確定測量・境界標の設置
・（取り決めがある場合）解体、設備の修繕

住宅ローンが残っている方はここで手続き
金融機関へ「一括繰上返済」を申し出て、抵当権抹消の書類を手配します。2〜4週間かかるため、早めに動きます。

9

契約〜決済
1〜1.5ヶ月

買主

住宅ローンの本審査・金銭消費貸借契約

買主がローンの本審査を受け、承認後に金融機関と契約します。これがローン特約期間（目安1〜1.5ヶ月）です。

当社は買主側の進捗を確認し、遅れがあれば早めにご報告します。

売主

決済・引渡し

金融機関の一室で行います。所要は30〜60分程度です。

当日お持ちいただくもの
・実印、認印　・印鑑証明書　・本人確認書類
・通帳（入金先の口座がわかるもの）
・住民票／戸籍の附票（登記上の住所から引越しをしている場合）
・権利証（登記識別情報）　・鍵、設備の説明書、保証書

10

決済・引渡し
30〜60分

おもいで不動産

当日の進行（同時に行われます）

① 司法書士が本人確認・書類確認
② 買主の住宅ローンが実行され、売買代金が入金
③ 売主のローン残債を一括返済し、抵当権を抹消
④ 所有権移転登記を申請
⑤ 鍵と書類をお渡しし、入金を確認して完了

仲介手数料・司法書士報酬などの精算も、この場で行います。

売主

引渡し後にすること

・契約不適合責任：引渡しから3ヶ月間（個人間売買の一般的な取り決め）。雨漏り・シロアリ等が見つかった場合の対応期間です。
・翌年の確定申告：売却益が出た場合、翌年2月16日〜3月15日に申告します。特例（3,000万円特別控除など）を使う場合は、譲渡益がなくても申告が必要です。

11

引渡し後
〜翌年

おもいで不動産

引渡し後もご相談を承ります

確定申告に必要な書類（売買契約書の写し、仲介手数料の領収書など）をご案内します。税務の具体的な計算は提携税理士におつなぎします。

ステップごとの流れ

売主お客様おもいで不動産当社買主買主側

1

ご相談
随時

売主

売却を考えはじめる・ご相談

「そろそろ売ろうかな」「相続が発生した」「今いくらか知りたい」——どのタイミングでも構いません。

ご準備いただく情報（フォームで送信できます）
・所在地　・種別（土地／戸建て／マンション）
・土地面積、建物面積　・おおよその築年

おもいで不動産

受付・内容確認

当日〜翌営業日中にご連絡します。ご希望の方法（電話・メール・LINE）で対応します。

2

1〜3日

金額だけ知りたい方

AI査定で今すぐ目安を確認

「まだ相談まではしたくない」という方は、AI査定でその場で目安が出せます。AI査定で調べる（無料）

おもいで不動産

簡易査定書の提出・訪問日程の調整

いただいた情報と取引データをもとに簡易査定書をお作りし、あわせて訪問査定の日程を調整します。

3

訪問査定
30〜60分

売主

訪問査定に立ち会う

現地で室内・敷地を確認します。所要は30分〜1時間程度です。

この日にご用意いただくもの
・権利証（登記識別情報）※有無の確認のみ・原本はお預かりしません
・固定資産税の納税通知書
・マンション：管理規約、管理費・修繕積立金がわかるもの
・認印
・ローンが残っている場合：残高証明書（返済予定表でも可）

おもいで不動産

現地確認・ヒアリング・査定書のご説明

売却のご事情・ご希望の時期・ローンの状況をお伺いします。査定書は「どの事例と比べたか」まで開示してご説明します。売り出し価格と進め方をこの場で一緒に決めます。

4

媒介契約
即日〜

売主

媒介契約を結ぶ

条件にご納得いただけたら、売却をお任せいただく契約を締結します。

当社は電子契約がメインです（ご来店不要）。紙の契約書でも対応できます。

おもいで不動産

媒介契約の種類をご説明

専属専任・専任・一般の3種類。報告の頻度やご自身で買主を見つけられるかが変わります。仲介手数料を抑えたい方には、売却の準備をご自身で担当するじぶん売却（20％・30％OFF）もあります。福岡市および近郊の居住用マンションが対象で、無料の審査があります。3種類の違いを詳しく見る →

5

契約後
5〜7日

おもいで不動産

物件調査・掲載準備

・物件調査、市役所での法令・インフラ調査
・写真撮影（必要に応じて間取図・動画）
・レインズ登録（専属専任は5日以内、専任は7日以内）
・アットホーム等の各ポータルサイトへ掲載

※ 一般媒介でも掲載します（登録義務はありません）。
※ 近所に知られたくない場合は、非公開での販売も可能です。

6

販売活動
1〜3ヶ月

売主

内覧に対応する

戸建て・居住中のマンションは実際に見ていただきます。ご在宅が難しい場合は当社のみで対応することもできます。必要に応じてリフォーム見積りを取り、「直して売るか・価格に反映するか」を比べます。

おもいで不動産

販売活動・状況のご報告

問い合わせ・内覧の対応と、反響状況のご報告を行います。

ご報告の頻度
専属専任＝週1回以上／専任＝2週に1回以上／一般＝随時

7

申込・交渉
1〜2週間

買主

購入申込・銀行の事前審査

買主から買付証明書が提出されます。あわせて住宅ローンの事前（仮）審査を通してもらい、通っているかを当社が必ず確認します。

売主

条件を交渉して決める

価格・引渡し時期・付帯設備・リフォーム負担などを調整します。ご希望に合わなければお断りいただけます。当社が窓口になって交渉します。

8

売買契約
1日

売主

売買契約を結ぶ

手付金をお受け取りいただき、契約書にご署名・ご捺印いただきます。所要1〜2時間程度です。

当日お持ちいただくもの
・実印　・印鑑証明書　・本人確認書類
・印紙代　・住民票（登記上の住所と現住所が違う場合）
・銀行口座がわかるもの

おもいで不動産

重要事項説明・契約書の作成

ローン特約（買主のローンが承認されなかった場合は契約が白紙に戻る取り決め）の内容と期限を、売主にも必ずご説明します。

9

契約〜決済
1〜1.5ヶ月

売主

引渡しの準備をする

・引越し、家財・残置物の撤去
・契約で定めた場合の確定測量・境界標の設置
・（取り決めがある場合）解体、設備の修繕

ローンが残っている方はここで手続き
金融機関へ「一括繰上返済」を申し出て、抵当権抹消の書類を手配します。2〜4週間かかるため早めに動きます。

買主

住宅ローンの本審査

買主が本審査を受け、承認後に金融機関と契約します。これがローン特約期間（目安1〜1.5ヶ月）です。進捗は当社が確認します。

10

決済
30〜60分

売主

決済・引渡し

金融機関の一室で行います。所要は30〜60分程度です。

当日お持ちいただくもの
・実印、認印　・印鑑証明書　・本人確認書類
・通帳（入金先の口座）
・住民票／戸籍の附票（引越しをしている場合）
・権利証　・鍵、設備の説明書、保証書

おもいで不動産

当日の進行（同時に行われます）

① 司法書士が本人確認・書類確認
② 買主のローンが実行され、代金が入金
③ 売主のローン残債を一括返済し、抵当権を抹消
④ 所有権移転登記を申請
⑤ 鍵と書類をお渡しし、入金を確認して完了

仲介手数料・司法書士報酬などの精算も、この場で行います。

11

引渡し後
〜翌年

売主

引渡し後にすること

・契約不適合責任：引渡しから3ヶ月間。雨漏り・シロアリ等が見つかった場合の対応期間です。
・翌年の確定申告：売却益が出た場合、翌年2月16日〜3月15日に申告。特例を使う場合は譲渡益がなくても申告が必要です。

おもいで不動産

引渡し後もご相談を承ります

確定申告に必要な書類をご案内します。税務の具体的な計算は提携税理士におつなぎします。

住宅ローンが残っている場合

「ローンが残っていても売れますか？」は最も多いご質問です。結論から言うと、売れます。判断の分かれ目は1つだけです。

パターン A売却額＞ローン残債（アンダーローン）売却代金でローンを完済できる状態です。通常どおりの売却で問題ありません。決済当日に、入金と同時に残債を返済し、抵当権を抹消します。差額がお手元に残ります。例）売却 3,000万円／残債 1,800万円 → 諸費用を引いた残りがお手元に

パターン B売却額＜ローン残債（オーバーローン）売却代金だけでは完済できない状態です。抵当権が外せないと引渡しができないため、次の3つから選びます。

① 不足分を自己資金で補う（預貯金・親族からの援助など）② 住み替えローンを使う（残債を次の住宅ローンに上乗せ。金融機関の審査あり）③ 任意売却（返済が困難な場合。金融機関の同意を得て抵当権を外して売却）

残債はどう調べる？毎年送られてくる返済予定表、または金融機関で発行される残高証明書で確認できます。ネットバンキングでも確認できることが多いです。査定時にお持ちいただければ、その場で手取りを試算します。

抵当権抹消にかかる費用登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地＋建物で2,000円）。これに司法書士報酬が1.5万円程度かかります。合計17,000円前後が目安です。決済時に売却代金から精算します。

売り先行・買い先行（住み替えの方）売り先行＝先に売る。手取りが確定してから購入でき安全。仮住まいが必要な場合あり。
買い先行＝先に買う。引越しは1回で済むが、売れるまで二重ローンの負担が出ることも。

住宅ローンが残っている場合

最も多いご質問です。結論から言うと売れます。判断の分かれ目は1つだけです。

パターン A売却額＞ローン残債
（アンダーローン）売却代金で完済できる状態です。通常どおりの売却で問題ありません。決済当日に入金と同時に残債を返済し、抵当権を抹消します。差額がお手元に残ります。例）売却 3,000万円／残債 1,800万円 → 諸費用を引いた残りがお手元に

パターン B売却額＜ローン残債
（オーバーローン）売却代金だけでは完済できない状態です。抵当権が外せないと引渡しができないため、次の3つから選びます。

① 不足分を自己資金で補う② 住み替えローンを使う（審査あり）③ 任意売却（返済が困難な場合）

残債はどう調べる？毎年届く返済予定表、または金融機関の残高証明書で確認できます。査定時にお持ちいただければ、その場で手取りを試算します。

抵当権抹消にかかる費用登録免許税は不動産1個1,000円（土地＋建物で2,000円）＋司法書士報酬1.5万円程度。合計17,000円前後が目安です。

売り先行・買い先行（住み替え）売り先行＝先に売る。手取りが確定してから購入でき安全。仮住まいが必要な場合あり。
買い先行＝先に買う。引越しは1回で済むが、二重ローンの負担が出ることも。

費用と手取りのかんたん計算

質問に答えて金額を入れると、諸費用と税金を差し引いたお手元に残る金額が出ます。

費用計算ページを単体で開く →

売却の流れについて、よくある質問

よくある質問

「売却の流れ」の質問をもっと見る

「売却の流れ」の質問をもっと見る各段階の手続き窓口を見る →

あわせてご覧ください

売却サービス一覧 →物件の種類・ご事情から選べます 媒介契約3種類の違い →専属専任・専任・一般 費用・手取りの計算 →売買代金から自動で試算 売却にかかる費用の記事 →手取り額の計算方法まで解説

出典・参考（公的情報）

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ↗宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索） ↗

制度の内容・要件は改正されることがあります。適用の可否は必ず最新の公式情報と、税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。

売却の各段階で必要になる書類

契約や決済で使う書類は、段階ごとに変わります。必須のもの、あった方がよいもの、状況に応じて必要なものを一覧で確認できます。「必須」以外は、なくても売却できます。

売却に必要な書類を見る →

税金・登記のご相談は、提携する専門家と連携して対応します当ページの内容は一般的な制度の説明です。個別の判断は、提携する司法書士・税理士・弁護士とともにご案内します。ご相談の段階で費用はかかりません。

提携パートナーを見る →各段階の手続き窓口を見る

売ると決めていなくても、まずはご相談ください。

住所・種別・広さがわかれば、価格の目安をお出しできます。

無料査定を依頼する LINEで相談する ☎ 092-409-4562（10:00-18:00）

区ごとの相場中央区博多区東区南区西区城南区早良区福岡市全体の相場

沿線ごとの相場地下鉄空港線地下鉄七隈線地下鉄箱崎線西鉄天神大牟田線西鉄貝塚線 JR鹿児島本線 JR香椎線 JR筑肥線 JR篠栗線路線図から探す購入希望者の条件一覧マンション名から探す

物件の種類からマンション戸建て土地一棟ビル・一棟マンション売却サービス一覧

売り方を選ぶ不動産会社に任せて売る（仲介）すぐに現金化する（買取）住み続けながら売る（リースバック）自分でも動いて仲介手数料を抑える（じぶん売却）4つの売り方を比べる売り方診断

ご事情から相続した不動産の売却離婚に伴う売却空き家の売却共有名義の売却任意売却・住宅ローン返済の相談競売の通知が届いた方へ事故物件の売却遠方からの売却（ご本人が県外）福岡市以外の不動産の売却

売らずに収入を得る民泊で運用する民泊に向くか診断する賃貸に出す駐車場にする

不動産管理サービス入居者がいる物件の管理空き家の管理

学ぶ売却の学習コース売却の流れ媒介契約の種類売却お役立ち記事動画で学ぶオンライン勉強会

調べる手取り計算シミュレーター不動産用語集売却に必要な書類手続き窓口ガイドよくある質問

実績売却事例お客様の声セミナー・研修プレスリリース

福岡市博多区千代4-29-49
グローリー県庁前703号室
092-409-4562／10:00-18:00 水曜定休
宅建免許福岡県知事(2)第19722号

会社について

会社情報代表プロフィールお知らせ社長ブログ提携パートナー

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売主・一般のお客様売却・査定のご相談 AI査定（その場で価格の目安）15分無料相談（オンライン）一般のお問い合わせ専門家のご紹介購入希望のご登録 AIチャットで相談 LINEで匿名相談

不動産会社・メディアの方物件資料・内覧のお申し込み買取条件のご登録取材・登壇のご依頼提携・掲載のご希望

不動産の仕事をお探しの方エージェント募集（業務委託）

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売り方を選ぶ

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売らずに収入を得る

民泊で運用する民泊に向くか診断する賃貸に出す駐車場にする

不動産管理サービス

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仲介手数料	0 円
印紙税	0 円
抵当権抹消費用	0 円
住所変更登記	0 円
その他の費用	0 円
住宅ローン残債の返済	0 円
差し引かれる金額の合計	0 円

売った金額	0 円
取得費	0 円
譲渡費用仲介手数料・印紙・解体など	0 円
特別控除	0 円
課税される譲渡所得	0 円
税率	0％
譲渡所得税・住民税	0 円