コインパーキングの土地を売却｜一括借り上げの解約と契約の承継
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内の土地をコインパーキング事業者に一括で貸していて、その土地を売ろうと考えているオーナーの方へ書いています。
相続で引き継いだ土地が、気づいたら時間貸しの駐車場になっていた、という方にも読んでいただけます。
先に結論です。
事業者との契約を解約しなくても、土地は売れます。
貸主の立場をそのまま買主へ引き継ぐ形で、根拠になるのは民法605条の3です。
ただし、契約が付いたままの土地を買える人は限られるため、更地で売るより買主の幅は狭くなります。
どちらを選ぶかは、契約書の中途解約の条項を読んでからでないと決められません。
この記事では、契約書で見る4か所、2つの売り方の違い、売り出す前に確かめること、売らずに持つ道を順に並べました。
個別の契約書の解釈は弁護士、個別の税額は税理士の判断になるため、オーナーが自分で確かめられる範囲に絞りました。
2. 一括借り上げの契約書は、どこを見ればよいですか
3. 契約を付けたまま売るときは、何を決めておきますか
4. 解約して更地で売ると、どれくらいかかりますか
5. 売り出す前に確かめることは何ですか
6. 売らずに持つ選択は残りますか
コインパーキングに貸している土地は、解約しないと売れませんか
解約しなくても売れます。
貸主の立場を売主から買主へ移し、事業者はそのまま駐車場の営業を続ける形になります。
解約が必要になるのは、更地を買いたい買主に売ると決めたときだけです。
解約が要るかどうかは「誰に売るか」で決まる
契約が付いた土地を買うのは、賃料の利回りで判断する投資家や、同業の駐車場事業者です。
更地を買うのは、家を建てる人、建売や分譲を手がける会社、自社の建物を建てる会社になります。
前者に売るなら、解約は要りません。
後者に売るなら、引き渡しまでに駐車場を閉じて、設備を撤去しておく必要があります。
どちらの買主が付きやすいかは、土地の広さと場所で変わるもの。
福岡市7区それぞれの取引の様子は福岡市の売却相場にまとめています。
契約書の表題を見て、借地権かどうかを確かめる
アスファルトに線を引いて精算機を置いただけの平面駐車場なら、建物がないため借地借家法の借地権には当たりません。
借地借家法1条と2条1号は、この法律が守る借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています。
基準になるのは、民法の賃貸借の規定と、オーナーと事業者が交わした契約書の2つです。
ただし、屋根付きの立体駐車場や事務所棟を事業者が建てている場合は話が変わります。
その場合は「事業用定期借地権設定契約」という表題になっていて、借地借家法23条3項により公正証書で作られています。
公正証書が手元にあるなら、解約の条件は普通の賃貸借とまったく違うので、先に弁護士へご相談ください。
一括借り上げの契約書は、どこを見ればよいですか
見るのは4か所です。
中途解約の予告期間、違約金、原状回復の範囲、そして貸主が変わるときの扱い。
この4つを読むまでは、売却の段取りも、狙う買主も決められません。
中途解約の予告期間と、解約できる権利があるか
一括借り上げの契約には、3年や5年といった期間の定めが付いていることが多くあります。
期間の定めがある賃貸借は、期間の途中では解約できないのが民法の原則です。
途中で解約できるのは、契約書に解約の権利を留保する条項があるときだけ。
民法618条は、期間の定めがある賃貸借で当事者が解約の権利を留保したときに、617条の予告の規定を使うと定めています。
条項があれば、売却の日程を縛るのは、そこに書かれた月数です。
条項が無ければ、期間が満了するのを待つか、事業者と合意して終わらせるかの2つになります。
月極駐車場の契約者に対する予告の考え方は月極駐車場を売るときの解約予告に分けて書きました。
違約金が「残っている期間」で決まる書き方になっていないか
事業者のひな形には、オーナー側から中途解約する場合の違約金の条項が入っていることがあります。
金額の決め方は契約書ごとに違うため、ここで目安の額を示すことはできません。
読むときに確かめるのは、金額が固定なのか、残っている期間の賃料から計算する形なのかという点です。
残存期間から計算する形だと、解約を言い出す時期が1年違うだけで負担が変わります。
同じ条項に、設備の撤去費用を誰が持つのかまで書かれていることもあります。
違約金と撤去費用を足した額を、売却で手元に残る金額と並べて見てください。
原状回復は、何をどこまで戻す約束か
原状回復の条項で分かれるのは、アスファルトの舗装まではがすのか、設備だけ外して舗装は残すのかです。
民法621条は、賃借人が引渡しを受けたあとに生じた損傷を元に戻す義務を負うと定めています。
ただし駐車場の舗装は、事業者が営業のために自分で敷いたものか、オーナーが先に敷いていたものかで扱いが変わります。
舗装が残るなら、はがす費用を見込むのは更地を買う買主のほうです。
その費用は、たいてい買付の価格から引かれてきます。
出典：e-Gov法令検索 民法
契約を付けたまま売るときは、何を決めておきますか
決めるのは3つです。
貸主の立場をいつ移すか、保証金と賃料をどこで区切るか、精算機などの設備は誰のものか。
この3つを売買契約書に書いておいてください。
書かないまま決済まで進んだときに残るのは、事業者への連絡と精算のやり直しです。
貸主の立場は、売主と買主の合意で移せる
民法605条の3により、売主と買主が合意すれば、事業者の承諾なしに貸主の立場は買主へ移ります。
ただし同条が準用する605条の2第3項は、所有権の移転の登記をしなければ借主に対抗できないと定めています。
つまり、決済の日に登記を申請するまで、事業者に対する貸主は売主のままです。
決済日より前に賃料の振込先を変えてもらうと、ここで食い違いが起きます。
振込先の変更は、決済の日より後の分からにしてください。
なお、契約書に「貸主を変えるときは事前に書面で通知する」という定めが入っていることがあります。
その定めを飛ばして出てくるのは、法律の問題ではなく契約違反の話です。
保証金と賃料は、決済日を境に分ける
一括借り上げでは、事業者から保証金や敷金を預かっている契約があります。
605条の2第4項は、敷金を返す債務が譲受人に引き継がれると定めています。
そのため、預かっている保証金は、決済のときに売主から買主へ渡す精算の対象です。
賃料は、決済日を境に日割りで分けるのが実務の形。
前払いで受け取っている月の分は、決済日の翌日からの分を買主へ渡します。
出典：e-Gov法令検索 民法
精算機・看板・フラップ板は誰のものか
一括借り上げでは、精算機や看板、フラップ板、照明、防犯カメラが事業者の所有物になっている契約が多くあります。
土地だけを売るなら、それらは売買の対象に入りません。
買主が「全部込みで買った」と思っていると、引き渡しのあとで話が合わなくなります。
売買契約書には、土地の上にある設備の所有者が事業者であることを書いておいてください。
どの設備が誰のものかは、一括借り上げの契約書と、工事のときの図面で確かめられます。
解約して更地で売ると、どれくらいかかりますか
予告期間、撤去工事、届出の3つを足した時間がかかります。
いちばん長いのは予告期間で、ここは契約書で決まっているので短くできません。
工事と届出は、予告期間のあいだに段取りしておけます。
予告期間のあいだに、売却の準備と撤去の範囲を決めておく
予告期間を待ってから売却活動を始めると、更地になってから買主を探すことになります。
その間も固定資産税はかかり、賃料は入りません。
当社は、予告の通知と売却活動を並行させて、引き渡しの日に更地が間に合う形を組みます。
売買契約書には「引き渡しまでに売主が駐車場の設備を撤去し、更地で引き渡す」と書きます。
解約の合意書には、事業者が撤去するものと、オーナーが残してよいものを並べて書いてください。
精算機とフラップ板は事業者、舗装とフェンスはオーナー、という分け方になることがあります。
口頭で決めると、工事の当日に「これは聞いていない」が出ます。
売却にかかる期間の全体像は駐車場の売却にかかる期間にまとめました。
福岡市では、路外駐車場の届出が出ている場合がある
福岡市は、料金を取って不特定の人に使わせる一定の駐車場について、駐車場法に基づく届出を案内しています。
対象になるのは、都市計画区域内で、駐車の用に供する部分が500平方メートル以上のものです。
利用者をあらかじめ決めている月極駐車場は、この届出の対象外として扱われています。
つまり、時間貸しのコインパーキングで広さがあるものは、届出が出ている可能性があります。
届出を出しているのは設置者である事業者なので、閉じるときの手続きも事業者の側です。
誰がいつ届け出るかを解約の合意書に書いておくと、引き渡しの直前で止まりません。
市の路外駐車場の窓口は事前予約制なので、日程には余裕を見てください。
出典：福岡市 路外駐車場の届出
売り出す前に確かめることは何ですか
確かめるのは、借りている事業者に買う意思があるかどうかと、買主の計画で税の控除が外れないかの2点です。
どちらも、売り出しの価格を決める前に手を打つ話になります。
あとから分かったときに残るのは、価格の組み直しか、控除をあきらめるかの選択です。
借りている事業者に、買ってもらう道はあるか
打診はできます。
一般論として、借りている側はその土地の売上と使い勝手を誰よりも知っているため、価格の判断が早いことがあります。
ただし、1社だけの提示額で決めると、相場と比べる材料がありません。
先に声をかけて断られると、その時点で「この土地は売りに出ている」と相手だけが知っている状態になります。
当社は、売り出しの価格を決める前に、事業者への打診を含めた進め方をご相談しています。
媒介契約の種類ごとの違いは媒介契約の種類に並べました。
買主がコインパーキングを続けるなら、100万円控除は使えない
低未利用土地等の100万円控除は、譲渡したあとの利用も要件に入っています。
駐車場として貸している土地は、売主の側の要件では「低未利用土地」に当たる扱いです。
つまずくのは譲渡後の利用のほうで、買主がコインパーキングを続けるなら対象外。
要件と福岡市での確認書の取り方は駐車場の土地に低未利用土地の100万円控除は使える？に分けて書いています。
税率は所有期間で変わり、個別の判断は税理士へ
譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で分かれます。
5年以下なら39.63%、5年を超えていれば20.315%です。
3,000万円の特別控除は自分が住んでいた家に使う制度なので、駐車場の土地には当たりません。
当社の手取りの試算も自宅の売却を前提にしているため、駐車場の計算には使えません。
所有期間や取得費の確かめ方、どの特例が使えるかは、税理士にご相談ください。
売らずに持つ選択は残りますか
残ります。
一括借り上げをやめても、売らずに月極へ戻す道があります。
最近、当社には「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせが多く寄せられています（2026年9月時点）。
貸し方を変えるなら、管理の窓口を先に決める
当社の不動産管理では、月極の区画割りと契約者の募集を承っています。
コインパーキング事業者のご提案と条件の比較、看板やライン引き、精算機の手配も同じ窓口です。
無断駐車などのトラブルへの対応と、駐車場代の集金、毎月の送金も含みます。
駐車場の管理料は土地の広さと区画の数で変わるため、お見積りをお出しします。
一括借り上げと管理委託で手取りがどう変わるかは駐車場の管理委託と一括借り上げの違いで比べました。
更地にして売るか、そのまま売るかの考え方は駐車場の土地は更地にして売る？そのまま売る？で整理しています。
売ると決めたら、最初にやるのは一括借り上げの契約書を探すことです。
中途解約の条項と違約金の条項の2か所を写真に撮って、無料査定のご依頼に添えてください。
契約を付けたまま売る場合と、更地にして売る場合の2つの見込みを並べてお出しします。