駐車場の土地に低未利用土地の100万円控除は使える？
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士駐車場として貸している土地を500万円前後で売ろうとしている方に向けて、低未利用土地等の100万円控除が使えるかどうかをまとめます。
結論から書くと、売る土地が駐車場であること自体は、ほとんど壁になりません。
国土交通省の資料では、コインパーキングを含む駐車場は、立体駐車場を除いて一律で「低未利用土地」に当たるものとして整理されています。
つまずくのは売主側ではなく、買主側です。
この特例には「譲渡後に利用されること」という要件があり、買主がコインパーキングにする場合は適用の対象になりません。
そして福岡市では、同じ市内でも上限が800万円の土地と500万円の土地に分かれます。
以下、国税庁と福岡市の原文で確かめた範囲で順に書きますが、個別の税額や有利不利の判断は税理士と税務署にご相談ください。
2. いくらで売ると使えますか？福岡市は500万円と800万円に分かれます
3. 買主がコインパーキングにする場合はどうなりますか？
4. 福岡市で確認書を取る手順は？
5. ほかの要件と、使えなかったときの考え方
6. 次に何をすればよいですか？
駐車場の土地は「低未利用土地」に当たりますか？
平面の駐車場なら当たります。
国土交通省の制度資料では、コインパーキングを含む駐車場について、立体駐車場を除いて一律で低未利用土地に該当するものと整理されています。
月極で貸していて毎月収入がある土地でも、この扱いは変わりません。
「低未利用」とは何を指すか
国税庁の説明では、低未利用土地とは、利用されていない土地か、周辺の似た土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地です。
更地や空き家だけを指す言葉ではありません。
都市計画で建物が建てられる土地を、建物を建てずに置いている状態も含みます。
月極駐車場は、まさにその状態です。
「貸しているのだから利用している」と考えて申請をためらう方がいますが、制度の見方は違います。
立体駐車場は一律の扱いから外れる
一律で該当するという整理から外されているのが立体駐車場です。
建物や構築物として土地を使っているため、利用の程度が著しく劣るとは言いにくいからです。
機械式の装置が載っている土地も、個別の判断になります。
逆に、アスファルトで舗装してライン引きと車止めを置いただけの駐車場は、平面の駐車場です。
コインパーキングも一律で該当する扱いなので、精算機やフラップ板が付いているだけでは変わりません。
この場合は、申請の前に市の窓口へ相談するのが先になります。
いくらで売ると使えますか？福岡市は500万円と800万円に分かれます
市街化区域にある土地なら800万円以下、市街化調整区域にある土地なら500万円以下です。
国税庁の要件では、上限が800万円になるのは市街化区域と、区域区分のない都市計画区域のうち用途地域が定められた区域です。
福岡市は区域区分のある都市計画区域なので、市街化調整区域の土地は500万円のままという読み方になります。
福岡市の市街化区域は、市域の半分弱
福岡市が公開している都市計画の決定内容では、福岡広域都市計画区域の面積が34,082ヘクタールです。
このうち市街化区域が16,388ヘクタール、市街化調整区域が17,694ヘクタールと示されています。
割合でいえば市街化区域が約48%で、市街化調整区域のほうが少し広いという内訳です。
「福岡市内だから市街化区域だろう」という思い込みは、半分の確率で外れます。
市街化調整区域が広がっているのは、とくに西区や早良区の南部、東区の一部です。
300万円の差は、売り出し価格の決め方そのものに関わります。
自分の土地がどちらかを調べる
区域の区分は「福岡市Webまっぷ」で無料で調べられます。
所在地を入れれば、市街化区域か市街化調整区域か、用途地域は何かが地図に出る仕組みです。
ただし境界付近の土地は、地図の表示と実際の線がずれることがあるため、市も窓口での確認を求めています。
売り出し価格を800万円に寄せるかどうかを決める場面なら、窓口で確かめておきたいところです。
市街化調整区域の土地を売るときの注意点は市街化調整区域の土地は売れない？福岡で手放したい実家や農地を売却する実務のヒントにまとめました。
小呂島と玄界島は都市計画区域の外
福岡市の都市計画区域には、小呂島と玄界島が入っていません。
この特例は都市計画区域内の土地が前提なので、両島の土地は価格にかかわらず対象から外れます。
島に土地をお持ちの方は、ここで判断が付きます。
買主がコインパーキングにする場合はどうなりますか？
対象になりません。
国税庁のチェックシートには、譲渡後にコインパーキングとして利用される場合は本特例措置の適用対象とならない、と書かれています。
売主側で低未利用土地と認められても、ここで落ちます。
「譲渡後の利用」が要件になっている理由
この特例の目的は、使われていない土地を使われる状態にすることです。
売った土地が引き続きコインパーキングのままなら、低未利用の状態が移っただけで、目的が果たされません。
だから市区町村は、確認書を出す前に譲渡後の利用目的を確かめます。
売主にとって落ち着かないのは、適用の可否が自分の手を離れたところで決まる点です。
立体駐車場や建物を建てる場合
買主が建物を建てるなら、利用されることになります。
立体駐車場も、一律で低未利用とされる扱いの外にあるため、利用に当たる余地があります。
ただし一律の扱いから外れているだけで、必ず認められるという意味ではありません。
個別の判断になるので、買主の計画が決まった時点で市の窓口に確かめてください。
契約の前に買主の計画を聞いておく
手順として大事なのは、売買契約を結ぶ前に買主の利用計画を聞いておくことです。
確認書の申請では、譲渡後の利用を確かめる書類を買主側に書いてもらいます。
控除の前提が崩れるのは、契約後に「コインパーキングにします」と分かった場合です。
当社が仲介する場合は、買付の段階で利用計画をお聞きして売主様にお伝えしています。
媒介契約のときに「この控除を使いたい」とお伝えいただければ、買主を探す段階からその前提で動けます。
買主が決まってから条件を足すのは、値段の交渉をやり直すのと同じことになるので避けたいところです。
更地にして売るかどうかの判断は駐車場の土地は更地にして売る？そのまま売る？をご覧ください。
福岡市で確認書を取る手順は？
住宅都市局建築指導部の開発・建築調整課へ、低未利用土地等確認申請書（様式1－1）を出します。
確認書は税の特例を受けるための添付書類で、確定申告のときに使います。
申請できるのは売買契約を結んだあとで、売買契約書の写しを添えるためです。
売る前に「使えるか」を確かめたいときは、申請ではなく窓口への相談という形になります。
交付されても、ほかの要件を満たしていなければ特例は使えません。
添える4種類の書類
申請書に添えるのは次の4種類です。
| 添える書類 | 中身 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 対象になる土地のもの |
| 売買契約書の写し | 譲渡価額が上限以下であることを示す |
| 低未利用であることを示す書類 | 宅地建物取引業者の広告、電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類、または様式1－2 |
| 譲渡後の利用を確認する書類 | 仲介による譲渡なら様式2－1、相対取引なら様式2－2 |
様式2－1と2－2のどちらも出せない場合に限って、様式3が認められます。
登記事項証明書は誰でも取れるので、当社が代わりに取得できます。
駐車場で詰まりやすいのは「低未利用であることを示す書類」
3つ目の書類が、駐車場では選びにくいところです。
「更地」や「空き家」と表示した広告は、駐車場として貸している土地では出てきません。
電気・水道・ガスの使用中止日も、もともと引き込んでいない土地では証明できません。
残るのは様式1－2で、低未利用の状態を自分で記載して示す形になります。
ここは市の窓口の判断が入るため、申請の前に開発・建築調整課へ確かめてください。
ほかの要件と、使えなかったときの考え方
価格と譲渡後の利用のほかに、所有期間・相手方・適用期間の3つがあります。
どれか1つでも外れると控除は使えません。
先に確かめておけば、売り出し方そのものを組み替えられます。
所有5年超・親族間でない・2028年12月31日まで
所有期間は、売った年の1月1日時点で5年を超えている必要があります。
数えるのは引き渡しの日からの5年ではなく、売った年の元日までの期間です。
2020年の秋に買った土地なら、2026年の元日でちょうど5年を超えるので、2026年中の譲渡で要件を満たします。
相手方が生計を一にする親族や同族会社など、特別な関係にある場合は使えません。
適用の期間は、国税庁の案内では令和2年7月1日から令和10年12月31日までの譲渡です。
同じ土地から前年または前々年に分筆した土地で、この特例を受けていないことも要件に入ります。
控除されるのは譲渡所得から100万円です。
長期譲渡の税率20.315%で計算すると、100万円ぶんで約20万3千円の差という一般論になります。
売却価格が800万円以下のときの仲介手数料は、当社では30万円に消費税を加えた33万円で計算しています。
この料金でお受けするには媒介契約の前のご説明と合意が必要なので、査定のときにお伝えします。
なお、当サイトの手取りの試算ページは自宅の売却を前提にしているため、駐車場の土地には当てないでください。
控除が使えないときの選び方
使えないと分かった場合の道は2つです。
1つは、控除を当てにしない価格で売ることです。
もう1つは、売らずに貸し続けることです。
貸し続けるなら、住宅用地の特例が外れたままの固定資産税が毎年かかります。
その負担と手取りを並べて比べる話は駐車場の固定資産税が高い理由｜住宅用地の特例の外れ方にまとめました。
借りたい方からの「空いていませんか」というお問い合わせが、最近は当社にも多く届いています。
すぐに売らず、借り手を入れて様子を見るという選び方も残っています。
区画割りや契約者の募集、精算機の手配、無断駐車への対応、集金と毎月の送金は不動産管理でお受けしています。
管理の料金は土地の形と台数で変わるため、お見積りという形です。
やめ方を比べたい方は駐車場経営をやめたい｜任せる・閉じる・売るの比べ方が参考になります。
自宅を駐車場にしていた場合の3,000万円控除の扱いは駐車場にした土地と3,000万円控除｜外れる順番で説明しました。
次に何をすればよいですか？
順番は、区域区分を調べる、価格の見当をつける、買主の利用計画を確かめる、確認書を申請するの4段です。
最初の2つは、売ると決める前に進められます。
価格の見当は無料査定からお申し込みいただけます。
空き家や空き地でこの控除を使う場合の全体像は空き家の100万円控除と申請の手続きにまとめています。
月極の契約者への予告が必要な方は月極駐車場を売るときの解約予告も先に読んでおいてください。
最後にもう一度書きますが、控除が使えるかどうかの最終判断は税務署、確認書の可否は市の窓口、税額の計算は税理士です。