その家は民泊に使える？｜用途地域と建物の調べ方（福岡市）
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市に家を持っていて、「この家は民泊に使えるのだろうか」と気になっている方がいます。
答えは家ごとに違い、決め手になるのは土地の用途地域・建物の床面積と消防設備・マンションの規約などの決まりの3つです。
なかでも用途地域は、旅館業の許可を取る民泊と、県に届け出る民泊とで、使える地域の線がまったく違います。
この記事は、民泊に使えるかどうかを自分で調べ、そのうえで売るか持つかを判断したい方のために書きました。
届出と許可の違いや年180日の上限、宿泊税、売るときの控除といった制度そのものの話は別の記事にまとめました。
詳しくは空き家を民泊にするには｜福岡市の届出と年180日の上限をご覧ください。
ここでは、その一歩手前の「自分の家が制度の上で使えるか」の調べ方に絞ります。
2. 民泊は用途地域で決まる？旅館業が置けない地域はどこ？
3. 福岡市で自宅の用途地域を調べるには？
4. 建物は民泊に使える？床面積200㎡と消防設備の確かめ方
5. マンションや郊外の家は？用途地域の外で止まる条件
6. 調べた結果は、売るときにどう使える？
その家が民泊に使えるかは、何を調べれば分かる？
調べるのは、土地の用途地域、建物の床面積と消防設備、マンションの規約や市街化調整区域といった権利の制約の3つです。
この3つは役所の地図と書類で確かめられるので、家の中を見なくても多くのことが分かります。
届出と許可で「使える家」の線が違う
福岡市で民泊をする方法は、福岡県に住宅宿泊事業法の届出をするか、福岡市から旅館業法の許可を受けるかの2つです。
届出の民泊は1年度に180日までしか泊められず、旅館業の許可には日数の上限がありません。
そのかわり、旅館業は建物を「ホテル・旅館」として扱うので、建てられる地域が絞られます。
届出の民泊は建物を「住宅」として扱うため、住宅が建つ地域ならほぼどこでも候補に残ります。
同じ家でも「届出なら使えるが、許可は取れない」ということが起きるのは、このためです。
調べる順番は「土地→建物→規約」
最初に用途地域を見るのは、そこで旅館業の可否が決まり、あとの調べ方が変わるからです。
旅館業が置けない地域なら、残る道は届出の民泊だけ。
旅館業が置ける地域なら、旅館業に変える場合の床面積の線まで確かめる必要があります。
消防設備は、どちらの道を選んでも確かめる対象です。
用途地域のほかに、マンションの規約や市街化調整区域まで含めて全体を見渡したいときは、福岡市で民泊ができる物件・できない物件に7つの条件として並べました。
最後にマンションの管理規約や市街化調整区域のように、家の外の決まりで止まらないかを見ます。
民泊は用途地域で決まる？旅館業が置けない地域はどこ？
旅館業の施設を置けないのは、低層住居専用地域と中高層住居専用地域（各第一種・第二種）、田園住居地域、工業地域、工業専用地域です。
ここでいう旅館業には、ホテル・旅館のほか簡易宿所も含みます。
建築基準法の別表第二で、ホテル又は旅館を建てられる建物の一覧に入っていないか、建ててはならない建物として名前が挙がっている地域です。
用途地域ごとの可否を一覧で見る
福岡市の旅館業の手引きにも、同じ内容の立地規制の表が載っています。
いちばん右の列の「届出の民泊」は、建物を住宅として扱った場合に建てられるかどうかを示したものです。
| 用途地域 | 旅館業（簡易宿所を含む） | 届出の民泊（住宅として） |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | × | ○ |
| 第二種低層住居専用地域 | × | ○ |
| 第一種中高層住居専用地域 | × | ○ |
| 第二種中高層住居専用地域 | × | ○ |
| 第一種住居地域 | ○（3,000㎡以下） | ○ |
| 第二種住居地域・準住居地域 | ○ | ○ |
| 田園住居地域 | × | ○ |
| 近隣商業地域・商業地域 | ○ | ○ |
| 準工業地域 | ○ | ○ |
| 工業地域 | × | ○ |
| 工業専用地域 | × | × |
第一種住居地域の「3,000㎡」は、ホテル・旅館などに使う部分の床面積の合計です。
延べ30坪（約99㎡）ほどの戸建てなら、この30分の1ほどにしかなりません。
福岡市の手引きは、地区計画や建築協定によって、用途地域とは別に旅館・ホテルの立地が制限される場合があると注意書きをしています。
地区計画とは、街区ごとに市が決める上乗せの決まりのことです。
用途地域の表で「○」になっていても、こうした決まりで「×」になることがあるので、旅館業を考えるなら必ず窓口で一緒に確かめてください。
届出の民泊は「住宅」として扱われる
住宅宿泊事業法の第21条は、建築基準法でいう「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」に、届出住宅を含めると定めています。
つまり届出の民泊をしても、建物の用途は住宅のままです。
建築基準法で住宅が建てられないのは工業専用地域だけなので、第一種低層住居専用地域の静かな住宅地の家でも、用途地域では止まりません。
ただし、旅館業の許可はその地域では取れないので、泊められるのは年180日までという上限が残ります。
売るときに言い換えると、通年で営業したい買主には向かず、届出の範囲で使いたい買主なら候補に入る家です。
都道府県が条例で届出の民泊の期間を制限できる仕組みもあり、観光庁の条例一覧に福岡県・福岡市が載っていないことは先の記事で確かめています。
福岡市で自宅の用途地域を調べるには？
福岡市の家なら、市がインターネットで公開している「福岡市Webまっぷ」の都市計画情報マップで、地図から用途地域を確かめられます。
地図で分からないところは、市役所4階の住宅都市みどり局都市計画課（092-711-4388）が問い合わせ先です。
福岡市Webまっぷ（都市計画情報マップ）で見る
福岡市Webまっぷを開き、マップ一覧から「都市計画情報マップ」を選んで、敷地の場所を探します。
旅館業の手引きが用途地域の確認先として挙げているのも、この地図です。
郊外の第一種低層住居専用地域には、市が「戸建住環境形成地区」という特別用途地区を指定している場所があり、その区域もこの地図で調べられます。
戸建住宅を中心とした住環境を守るための地区なので、地図に出たら、住まいとしての利用が前提の場所だと考えてください。
色の境目に敷地がかかっているときは、地図の見た目だけで決めずに窓口で確かめるほうが確実です。
市役所の窓口で確かめる・学校からの距離も見る
都市計画課の窓口では、縮尺2,500分の1〜5,000分の1の都市計画決定概要図を1枚200円で印刷してもらえます。
Webまっぷの画面をカラーで印刷したものでも、位置図として使える場面があります。
用途地域を証明する「用途証明」は1通300円ですが、税務署など公的機関へ出す場合に限って発行されるものです。
民泊に使えるか調べたいだけなら、証明までは要らず、地図と窓口での確認で足ります。
区役所や市の窓口の場所と受付時間は、福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめました。
旅館業を考えるなら、地図でもう1つ見ておきたいのが近くの施設です。
旅館業の場合、用途地域が「○」でも、学校や保育園、図書館、児童公園などの周囲おおむね100mの区域では、許可が出ないことがあります。
その施設の環境が著しく害されるおそれがあると市が認めたときの扱いです。
100m以内にこうした施設があると、市が関係機関に意見を求めるため、許可までの日数も通常の14営業日程度より延びます。
旅館・ホテル営業として施設を設けるときは、こども未来局との事前協議も別に要りますが、簡易宿所はこの協議の対象外です。
建物は民泊に使える？床面積200㎡と消防設備の確かめ方
旅館業に使う部分が200㎡を超えると、用途を変える確認申請が要ります。
消防設備は、届出・許可のどちらでも多くの家で追加が必要です。
どちらも、見当をつける材料はいまの家の図面と床面積です。
旅館業に変えるときの面積の線は200㎡と33㎡
建築基準法の第87条は、建物の用途を変えて第6条第1項第1号の特殊建築物にするときに、建築確認の規定を準用すると定めています。
ホテル・旅館は別表第一に挙がる特殊建築物で、その用途に使う部分が200㎡を超えると、この確認申請の対象です。
延べ40坪（約132㎡）ほどの戸建てなら200㎡には届かず、確認申請までは要らないことが多いでしょう。
ただし確認申請が要らなくても、用途地域の制限そのものは用途変更にもかかると、同じ第87条の第2項が定めています。
200㎡以下なら手続きが軽くなるだけで、建物が基準に合っていなくてよいわけではありません。
既存の家を旅館業に使う場合の相談先として、福岡市の手引きは住宅都市みどり局建築審査課（092-711-4577）を挙げています。
簡易宿所には、客室の広さの線もあります。
旅館業のうち簡易宿所は、客室の延床面積が33㎡以上必要です。
泊める人数が10人未満なら、1人あたり3.3㎡以上に緩められ、4人までなら13.2㎡以上になります。
床面積は壁の内側で測り、押し入れやクローゼット、床の間は含めません。
手引きには、住居と宿泊の部分がはっきり分かれていることや、玄関帳場か、その代わりになる通話機器などを置くことも条件として並んでいます。
フロントの代わりに求められる設備や客室の窓・水回りの基準は、民泊を旅館業の許可で営業するにはで原文に沿って整理しました。
住みながら一部屋だけ貸すような使い方は、この区分けの条件で止まることがあるので、平面図を持って区の衛生課に相談するのが近道です。
消防設備は「家主が住むか」と「宿泊室の広さ」で変わる
届出の民泊では、福岡市消防局が交付する消防法令適合通知書を県への届出に添える必要があります。
旅館業の許可の申請では、この通知書の添付は必須ではありません。
とはいえ消防局は、一般住宅や共同住宅を民泊に使う場合の多くで、新しく消防用設備が要ると案内しています。
よく必要になる例として挙がっているのは、消火器・自動火災報知設備・誘導灯の3つです。
家主が同居していて宿泊室が50㎡以下なら、消防法上は一般住宅と判定されます。
それ以外は宿泊施設として扱われます。
消防法令に基づいて設備を置いたあとは、宿泊施設と判定された家なら、機器の点検を半年ごと・総合点検を1年ごとに行い、結果を1年に1回消防署長へ報告する決まりです。
空き家のまま民泊に使うなら家主は同居していないので、宿泊施設として見積もっておくのが現実的です。
申請先は、物件がある区の消防署。
区ごとの消防署の電話番号や申請書の番号、工事の前後に出す届出の期限は民泊の消防設備と適合通知書にまとめました。
マンションや郊外の家は？用途地域の外で止まる条件
用途地域で問題がなくても、マンションの管理規約や市街化調整区域の決まりで民泊に使えないことがあります。
接道や検査済証の状態によっては、買主が付きにくくなります。
管理規約と市街化調整区域は先の記事で確かめる
分譲マンションでは、管理規約や総会の決議で民泊を禁じていると届出ができません。
市街化調整区域の農家住宅や分家住宅を空き家のまま使う場合も、届出ができない扱いです。
どちらも確かめ方と問い合わせ先を空き家を民泊にするにはの中で説明しているので、該当しそうな方は先にそちらを読んでください。
接道と検査済証は、民泊の買主も確かめる
民泊の制度とは別に、買主が必ず見るのが、家が建築基準法上の道路に2m以上接しているかどうかです。
接していない家は建て替えができず、金融機関の融資も付きにくくなります。
確かめ方は再建築不可の家は売れる？福岡市の接道と43条の調べ方にまとめました。
旅館業の許可申請では、検査済証の写し（用途変更をした場合は確認済証の写し）を出せる人は添えるよう、市の手引きに書かれています。
手元に検査済証が見当たらない場合は、市の建築確認台帳で記録を確かめられることがあり、窓口の場所は窓口ガイドに載せました。
調べた結果は、売るときにどう使える？
用途地域・床面積・消防の状態が分かっていれば、民泊に使いたい人も買主の候補に入るかを査定の段階で判断できます。
民泊に使えるかどうかは、買主にとって物件を選ぶ条件の1つで、それだけで価格が決まるものではありません。
住まいとして売りにくい家でも、検討する買主がいる場合がある
築年数が古い、坂の上にある、増築を重ねているといった家は、住まいとしては買い手が付きにくいことがあります。
そうした家でも、建物の広さや状態が民泊の買主の条件に合えば、検討の対象になる場合があります。
ただし、民泊に使える家として売り出しても、実際に買うのが民泊の買主とは限りません。
民泊に使えるかどうかを先に調べておけば、売り出す相手を広げるかどうかを、根拠を持って決められるはずです。
売るか、持って民泊にするか迷っているとき
査定のときは、Webまっぷで調べた用途地域、延床面積が分かる図面、マンションなら管理規約を手元に置いておくと話が早く進みます。
調べた結果を持って無料査定にお申し込みいただければ、民泊の買主も候補に入りそうかを、住まいとして売る場合の見通しと合わせてお伝えします。
民泊で運用する道と、売る場合との比べ方は、民泊で運用する（福岡市）のページにまとめました。
売らずに民泊として持ち続けるか迷っている段階なら、15分の無料相談で考えを整理するところからでも構いません。
民泊を始めたあとの売却の税金については、個別の税額は税理士か税務署にご確認ください。