空き家を民泊にするには｜福岡市の届出と年180日の上限
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士空き家になった実家を、民泊に使えないかと考える方がいます。
福岡市で民泊を始める道は、福岡県への届出で年180日まで泊める方法と、福岡市から旅館業の許可を受ける方法の2つです。
この記事は、福岡市に空き家を持ち、民泊を検討し始めた方が「自分の家でできるのか」「始める前に何が要るのか」を判断するために書きました。
先に結論を書くと、民泊は家の条件・近所・税金の3つのどれかで止まることが多い使い方です。
管理・賃貸・民泊・売却の4つをざっと比べたい方は、先に空き家を売らずに持つならを読むと全体が見えます。
2. 福岡市の空き家が民泊に使えないのはどんなとき？
3. 届出の前に、何を用意して誰に任せる必要がある？
4. 民泊を始めたあとは、何が毎月・毎年続く？
5. 民泊にすると、実家を売るときの税金は変わる？
6. 民泊が合わないとき、福岡市の空き家はどうすればよい？
空き家の民泊は、福岡市ではどの制度で始められる？
福岡市内の空き家で民泊をするには、福岡県に住宅宿泊事業法の届出をするか、福岡市から旅館業法の許可を受けるかのどちらかが必要です。
福岡市保健所と福岡市消防局のページも、この2つを挙げています。
大阪市などで知られる「特区民泊」（国家戦略特区の特例）は、内閣府の実績一覧（2026年6月30日時点）に福岡市の名前がありません。
県内で載っているのは北九州市だけです。
年180日までの「届出」（住宅宿泊事業法）
届出の民泊で人を泊められるのは、4月から翌年3月までの1年度で180日以内です。
1年の半分弱なので、残りの日は空いたままになります。
届出先は福岡市役所ではなく福岡県で、市内の物件も県の生活衛生課が受け付けます。
家には台所・浴室・便所・洗面設備の4つがそろっていることが条件です。
空き家の場合に気をつけたいのは、「住宅」として認められるかどうか。
国の施行要領と県の説明では、相続で所有していて将来住む予定の空き家や、年1回以上は所有者が使っている家が例に挙がっています。
入居者を募集中の家も含まれますが、募集の実態がない広告は認められません。
日数の上限がない「許可」（旅館業法の簡易宿所など）
1年を通して泊めたいなら、旅館業法の許可が要ります。
福岡市内の窓口は、物件がある区の衛生課です。
申請の手数料は22,000円で、書類を出してから許可書が出るまで14営業日ほど、つまり3週間ほどかかります。
ただし、どこでも取れる許可ではありません。
福岡市の手引きでは、低層・中高層の住居専用地域（各第1種・第2種）、工業地域、工業専用地域には、ホテル・旅館を置けないとされています。
建築基準法では、田園住居地域も同じ扱いです。
第1種住居地域は3,000㎡以下に限られるものの、戸建ての実家ならこの面積に収まることがほとんどでしょう。
学校や児童公園などの周囲おおむね100mでは、許可が出ない場合もあります。
既存の家を宿泊施設に変える場合、建築基準法の用途変更の手続きが必要になることもあるため、市の建築審査課への相談が別に要ります。
自分の家の用途地域を福岡市Webまっぷで調べる手順は、その家は民泊に使える？にまとめました。
許可を取って営んでいる宿をあとで売るときは、建物だけを売るか事業ごと譲るかで、許可が買主に引き継げるかが変わります（旅館業の許可は売却で引き継げる？）。
福岡市の空き家が民泊に使えないのはどんなとき？
市街化調整区域の「特定の人だけが住める住宅」を空き家のまま使う場合と、分譲マンションで民泊が禁じられている場合は、届出ができません。
どちらも家の中を見ても分からないので、書類で確かめるしかありません。
住宅宿泊事業法では、都道府県が条例で区域を決めて民泊の期間を制限できます。
観光庁が各地の条例をまとめた資料（2021年4月1日時点）には、福岡県も福岡市も載っていません。
その後に変わることもあるので、届出の前に県の生活衛生課で最新の扱いを確かめてください。
市街化調整区域の実家は「誰のための家か」を調べる
市街化調整区域（原則として建物を建てない区域）では、農家住宅や分家住宅のように、許可を受けた特定の人だけが住める家があります。
こうした家では、家主が住んでいる「家主居住型」なら届出ができます。
家主が住んでいない「家主不在型」は、届出ができません。
誰も住んでいない空き家で民泊をすれば家主不在型にあたるので、郊外の実家ならまずここを確かめてください。
福岡市では、住宅都市みどり局の開発・盛土指導課が問い合わせ先です。
市街化調整区域の土地をどう手放すかは、市街化調整区域の土地は売れない？にまとめました。
分譲マンションは管理規約と総会の決議を見る
分譲マンションの1室で届出をするときは、管理規約に民泊を禁じる定めがないことを届け出ます。
「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」を禁じる書き方も、民泊の禁止に含まれます。
規約に何も書いていなくても、総会や理事会で禁止の方針を決めていれば届出はできません。
管理規約は管理会社から取り寄せられるので、総会の議事録と一緒に確認してください。
規約に民泊のことが書いていない場合の読み方や、2026年4月から変わった総会の決議の数え方は、マンションの民泊と管理規約で詳しく書いています。
届出の前に、何を用意して誰に任せる必要がある？
届出に要るのは、建物の登記、近所への事前の周知、消防法令適合通知書の3つで、家を空けるなら住宅宿泊管理業者との契約も加わります。
手続きは国の「民泊制度運営システム」からインターネットで行うのが原則です。
登記と消防の書類、近所への知らせ
届出には建物の不動産番号が要るため、登記されていない建物では届出ができません。
登記の種類も、一戸建て・長屋・共同住宅・寄宿舎のどれかであることが条件です。
消防法令適合通知書の申請先は、福岡市内なら物件がある区の消防署。
福岡市消防局は、住宅を民泊に使う場合の多くで新しい消防用設備が必要になると案内しています。
消防の設備とは別に、非常用照明器具が必要になる家もあります。
消防設備や改装、家具、管理業者への委託料まで、民泊を始めて続けるのにかかる費用の項目は空き家を民泊にする費用に並べました。
近所へは、戸別訪問やポスティングなどで事前に知らせ、その日時と内容を報告書にして届出に添えるのが決まりです。
県は、深夜の騒音やゴミ出しで近所から苦情が来る例が多いと書いています。
家を空けるなら住宅宿泊管理業者に委託する
宿泊客がいる間に家主が不在になる場合は、清掃や苦情対応などの業務を住宅宿泊管理業者に任せなければなりません。
住宅宿泊管理業者は、国土交通大臣の登録を受けた事業者です。
居室が5つを超える家も、家主がいても委託が必要になります。
予約サイトに載せる場合も、相手は観光庁の登録を受けた住宅宿泊仲介業者か旅行業者に限られます。
空き家で民泊をするなら、自分で動く部分より、人に任せる部分のほうが大きくなると考えておいてください。
管理業者に何を任せられ、会社をどう選べばよいかは、民泊の運営代行とはにまとめました。
民泊を始めたあとは、何が毎月・毎年続く？
届出の民泊では2か月ごとの県への報告と、宿泊者名簿の3年間の保存、近所からの苦情への常時の対応が続き、福岡市では宿泊税を毎月申告して納めます。
泊める日が少なくても、この事務は止まりません。
2か月ごとの報告と、24時間の苦情窓口
県への定期報告は、偶数月の15日までに、前の2か月に泊めた日数・人数・国籍別の内訳を出すものです。
1年で6回になります。
宿泊者名簿は全員分を作り、3年間保存しなければなりません。
近所からの苦情には、深夜や早朝でも電話などで応じる体制が求められ、宿泊客がいない日も同じです。
玄関などには、届出住宅であることを示す標識の掲示も必要です。
福岡市の宿泊税は、客から預かって毎月納める
福岡市では、民泊の宿泊客にも宿泊税がかかります。
税額は1人1泊200円か500円（県の分を含む）で、宿泊料金によって分かれます。
4人家族が3泊して200円の区分なら、12泊分で2,400円を預かる計算です。
申告と納入は原則として毎月で、泊まった人がいない月も0円での申告が必要です。
条件を満たして市の承認を受ければ、3か月ごとの年4回にまとめられます。
民泊にすると、実家を売るときの税金は変わる？
変わる可能性があります。
相続した空き家を売るときの3,000万円控除は、事業や貸付けに使っていないことが条件だからです。
民泊は、宿泊料を受けて人を泊める事業にあたります。
相続した空き家の3,000万円控除との関係
国税庁の要件には、相続の時から売る時まで「事業の用、貸付けの用または居住の用」に使っていないこととあります。
民泊は宿泊料を受け取って人を泊める事業なので、始めた時点でこの要件から外れるということです。
控除を受けられれば、譲渡所得から差し引ける額は最高3,000万円（2024年以後の売却で相続人が3人以上なら1人2,000万円）。
民泊で得た利益より、控除を失って増える税金のほうが大きくなることもあり得ます。
この控除には、1981年5月31日以前に建てられた家であること、売却代金が1億円以下であることなどの条件もあります。
売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。
特例そのものは、2027年12月31日までの売却が対象です。
民泊を始める前に、手取りの試算で控除を使って今売った場合の手取りを出し、並べてから決めてください。
個別の税額は、税務署か税理士に確かめてください。
自宅の一部で民泊をした家や、引っ越したあとに民泊にした家を売るときの扱いは、民泊に使った家を売るときの税金に分けて書きました。
やめるときは30日以内に廃業の届出
民泊をやめたときは、30日以内に県へ廃業の届出が必要です。
事業をしていた人が亡くなった場合に届け出るのは相続人で、期限は事実を知った日から30日以内。
民泊を続けたまま自分が亡くなれば、この届出は家族の役目になります。
予約の止め方から福岡市の宿泊税の廃止届、売り出しまでの順番は、民泊をやめて家を売る手順にまとめました。
やめずに運営したまま売る場合の流れは、民泊を運営したまま売るにはに書いています。
相続した実家を売るときの流れと控除の全体は、相続した実家を売却する流れにまとめました。
民泊が合わないとき、福岡市の空き家はどうすればよい？
民泊が合わないと分かったら、管理を頼んで持つ、普通の賃貸に出す、売るの3つから選び直せます。
調査の数字を見ても、空き家をどうするか決めかねている人は少なくありません。
全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）は、2026年9月に「2026 住宅居住白書」を公表しました。
全国の20〜65歳の男女5,000人に、2026年7月30日から8月5日にインターネットで聞いた調査です。
すでに空き家がある、または将来空き家になる可能性がある人は37.2%でした。
九州地方では「すでに空き家」9.4%と「将来の可能性」29.6%を合わせて39.0%で、全国より少し高くなっています。
空き家対策で不動産業者に最も期待することを1つ選ぶ問いでは、「あてはまるものはない／わからない／答えられない」が35.8%で最多でした。
「どうしたらいいか相談に乗ってほしい」は11.4%です。
この調査は全国の数字で、福岡市だけの値ではありません。
家族でまだ話し合えていない方は、実家が空き家になりそうなときの家族会議から読むと順番が見えてくるはずです。
管理を頼む・普通に貸す・売るを並べる
決めきれないなら、空き家管理サービスで時間を買う方法があります。
当社のプランは月6,600円・12,100円・18,700円（税込）の3つで、福岡市内と近郊で月1回巡回し、写真つきで報告します。
売却の依頼は不要で、契約期間の縛りもありません。
普通の賃貸なら日数の上限はなく、宿泊税の申告や2か月ごとの報告も要りません。
貸し出したあとの管理は不動産管理でお引き受けしており、賃貸建物の管理料は、物件と管理内容に応じて個別にお見積もりします。
貸す前に確かめることは、空き家を貸す前に決めることにまとめました。
売ると決めた場合の進め方は、空き家の売却でご案内しています。
民泊をしたい人に買ってもらえる家かどうかは、民泊に向く家の条件に、買主が見る立地・建物・法令に分けて書きました。
古くて住まいとしては売りにくい家なら、古くて売れない実家を民泊の買主へも参考になります。
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民泊の運営は、当社が提携している運営会社が受け持ちます。
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空き家を民泊に使えるかどうかを含め、取り扱いのご相談は可能です。
持ち続けた場合の費用と今売った場合の手取りを並べるところまでは、一緒に数字で整理できます。
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民泊で運用する道と、売る場合との比べ方は、民泊で運用する（福岡市）のページにまとめました。
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