民泊の運営代行とは｜任せられる範囲と選び方（福岡市）
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士空き家になった家を売らずに、民泊として持てないかと考える方がいます。
遠くに住んでいたり仕事があったりすると、自分で宿泊客を迎えるのは難しく、運営代行の会社に任せることになります。
この記事は、福岡市に家を持ち、民泊で持つか売るかを考えている方に向けて書きました。
「代行に何を任せられるのか」「どの会社なら任せてよいのか」を判断する材料をまとめています。
先に結論を書くと、家主が住まない家で届出の民泊をするなら、国に登録した住宅宿泊管理業者への委託は法律上の義務です。
ただし任せられるのは運営の手足で、県への報告や税金、近所への責任は家主の側に残ります。
届出の方法や年180日の上限など、制度の基本は空き家を民泊にするにはにまとめたので、この記事では繰り返しません。
2. 民泊の運営代行に任せられる範囲は？
3. 運営代行の会社が登録業者かどうかは、どう調べる？
4. 運営代行を選ぶときは、何を確かめればよい？
5. 民泊の運営を続けるか売るか、何を比べればよい？
6. 売るか民泊で持つか迷ったら、どこに相談できる？
民泊の運営代行とは？家主が住まない家では委託が必要？
民泊の運営代行とは、宿泊客の受け入れから清掃、苦情の対応までを家主に代わって行うサービスです。
家主が住まない家の届出民泊では、そのうち法律で決まった業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。
根拠は住宅宿泊事業法の第11条です。
委託が義務になるのは、人を泊めている間に家主が不在になるとき、または居室が5つを超えるときです。
買い物のような日常の短い外出は不在に含まれませんが、仕事などで長く家を空けるなら委託が必要だと観光庁は案内しています。
空き家で民泊をすれば泊めている間ずっと家主はいないので、この義務にそのまま当たる形です。
法律で決まった「住宅宿泊管理業務」は全部を1社に任せる
住宅宿泊管理業務は、宿泊客の衛生の確保、安全の確保、外国語での案内、宿泊者名簿の作成の4つから始まります。
これに近所への迷惑を防ぐための説明と苦情への対応を加えた6つと、家の維持保全が中身です。
観光庁の説明では、この業務は全部を1つの管理業者に委託しなければなりません。
清掃はA社、苦情はB社と分けて頼むことも、苦情の電話だけは家主が受けることも認められていません。
一方で、委託を受けた管理業者が業務の一部を別の会社に再委託することは、契約に定めがあれば可能です。
清掃だけ地元の清掃会社が来る、という形はこの再委託にあたります。
全部を丸ごと別の会社へ回すことは、法律の第35条で禁じられています。
「運営代行」と「住宅宿泊管理業者」は同じ意味ではない
運営代行は会社が使う呼び名で、法律の言葉ではありません。
法律が登録を求めているのは、上の住宅宿泊管理業務を報酬を得て行う会社です。
登録せずにこの業務を請け負った会社には、1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金（法律の第72条）、またはその両方が科されます。
予約サイトの運用は、これとは別の線引きになります。
家主に代わって宿泊の契約を結んだり仲立ちしたりできる相手を、法律の第12条が決めているためです。
認められているのは、観光庁に登録した住宅宿泊仲介業者か旅行業者だけ。
「運営代行」と名乗る会社に頼むときは、どの部分を管理業者として請け負い、どの部分を契約で上乗せしているのかを分けて聞くと、話が整理できます。
民泊の運営代行に任せられる範囲は？
運営代行に任せられるのは、予約サイトの掲載から清掃、苦情の対応までのほぼ全部です。
ただし中身は、法律で管理業者が担う業務、契約で上乗せする業務、任せても家主に残る義務の3つに分かれます。
よく頼まれる6つの業務を、法律上の位置づけと一緒に並べました。
| 業務 | 法律上の位置づけ | 契約前に確かめること |
|---|---|---|
| 予約サイトの掲載と料金の設定 | 管理業務の外。契約で上乗せする部分 | どのサイトに載せるか、料金を誰が決めるか |
| 予約対応と多言語の案内 | 外国語での設備の案内は管理業務 | 対応できる言語と、返信の時間帯 |
| 清掃とリネン | 衛生の確保は管理業務 | 誰が来るか、ごみを誰が運ぶか |
| 鍵の受け渡し | 本人確認は名簿の業務に含まれる | 対面か、暗証番号や鍵箱か |
| 苦情の24時間対応 | 管理業務。現地へ30分以内が目安 | 電話を受ける場所と、駆けつける拠点 |
| 行政への定期報告 | 報告の義務は家主に残る | 入力を代わりにするか、数字を毎回もらえるか |
法律で管理業者が担う部分（清掃・案内・苦情）
表のうち清掃、外国語の案内、本人確認、苦情の対応は、委託すると管理業者の責任で行う業務になります。
苦情については、観光庁の指針で「苦情があってから現地に赴くまでの時間は30分以内を目安」とされています。
道路事情などで時間がかかる場合でも、60分以内が目安です。
福岡市内の家を、市外や県外に拠点がある会社に頼むなら、夜中に誰がどこから駆けつけるのかを聞いておく必要があります。
電話だけ受けて現地には行けない体制では、この目安に届きません。
契約で上乗せする部分（予約・料金・鍵）
予約サイトへの掲載、写真や説明文の用意、1泊の料金の設定は、法律が管理業者に求める業務ではありません。
そのため、頼めるかどうかも、どこまでやるかも、会社ごとの契約で決まります。
料金を会社が自由に動かせる契約なのか、家主の了承が要る契約なのかは、収入に直結するところです。
鍵の受け渡しも同じで、対面で渡すのか、暗証番号の錠や鍵箱を使うのかで、家に付ける設備が変わります。
本人確認は宿泊者名簿の業務に含まれるので、鍵を対面で渡さない場合はどうやって本人を確かめるのかも合わせて聞いてください。
任せても家主に残る仕事（県への報告・宿泊税・ごみ）
県への定期報告は、法律の第14条で住宅宿泊事業者、つまり届出をした家主の義務とされています。
報告は偶数月の15日までに前の2か月分を出すもので、1年で6回です。
入力を代行会社が代わりに行う契約もあるものの、出し忘れたときに県から問われるのは家主の側です。
福岡市の宿泊税も、市のよくある質問では「特別徴収義務者である宿泊事業者」が市に納めると書かれています。
宿泊した月の翌月に申告と納入をするので、代行会社から毎月の宿泊人数を受け取れる仕組みが要ります。
見落としやすいのはごみです。
福岡県は、民泊から出たごみを事業活動で生じた廃棄物として、家主が責任をもって処理するよう求めています。
福岡市の事業系のごみは、家庭ごみの集積所ではなく、市の許可を受けた収集業者に頼むか、市の処理施設へ自分で持ち込む決まりです。
清掃の契約に、ごみの収集業者との契約まで含まれるのかは、最初に確かめておきたいところです。
運営代行の会社が登録業者かどうかは、どう調べる？
住宅宿泊管理業者かどうかは、国土交通省の「住宅宿泊管理業者登録簿」で確かめられ、福岡に本店がある会社なら九州地方整備局の一覧に載っています。
会社のホームページに書いてある登録番号を、国の一覧と照らし合わせる流れです。
国土交通省の登録簿は、本店のある地方の一覧を見る
国土交通省の登録簿のページは、全国を10の地方整備局などに分け、それぞれの一覧へつないでいます。
九州地方整備局の案内では、登録簿は「本店所在地を管轄する地方整備局等に掲載」されると書かれています。
つまり、福岡市に支店があっても本店が東京にある会社は、九州ではなく関東の一覧を見ないと見つかりません。
九州地方整備局の一覧はPDFで、2026年8月31日現在の内容が載っていました。
登録は審査が終わるたびに更新されるので、契約の直前にもう一度開いて確かめてください。
登録は5年ごとの更新制なので、古い番号のまま更新されていないこともあり得ます。
契約の前と契約のときに、書面を受け取る
住宅宿泊管理業者は、契約を結ぶ前に、契約の内容を書面で説明しなければなりません（法律の第33条）。
契約を結んだあとにも、遅れずに書面を渡す義務があります（第34条）。
契約のときの書面には、対象の家、業務のやり方、契約期間、報酬、更新や解除の定めが入ります。
書面（家主が承諾すれば電子での提供も可）を受け取らないまま話が進むなら、その会社は法律の手順を踏んでいません。
営業所には国の様式の標識を掲げ、従業者には証明書を持たせる決まりもあります。
家に来たスタッフに証明書を見せてもらえば、登録業者の従業者かどうかがその場で分かります。
運営代行を選ぶときは、何を確かめればよい？
運営代行を選ぶときに確かめるのは、登録番号・苦情の受け方・清掃の体制・報告の頻度・解約の条件の5つで、どれも契約前の書面で答えが出るものです。
委託料の高い安いは、この5つがそろってから比べても遅くありません。
同じ金額でも、含まれる業務が違えば比べる意味がないからです。
委託料のほかに消防設備の点検やごみの収集など、民泊を続けるあいだにかかる費用は空き家を民泊にする費用にまとめています。
登録番号と苦情の受け方
1つ目は登録番号。
見るのは、上の登録簿で会社名と番号が一致しているかどうかです。
2つ目は苦情の受け方で、聞くことは3つあります。
- 夜中の電話を受けるのは自社の人か、別の会社か
- 現地へ向かう人はどこにいて、何分で着けるか
- 近所から苦情が来たとき、家主にいつ、どう知らせるか
近所との関係が崩れると、民泊をやめて売ることになったときにも尾を引きます。
ごみや夜の音など近所ともめやすい場面と、泊める前にできる備えは、民泊の近隣トラブルに書きました。
苦情の記録を家主に渡してもらえるかどうかも、ここで確かめておきましょう。
清掃の体制と報告の頻度
3つ目は清掃の体制です。
自社のスタッフが来るのか、清掃会社に再委託するのか、チェックアウトから次の客までに何時間あれば終わるのかを聞きます。
リネンを家に置いて洗うのか、業者が持ち帰るのかで、家に要る収納や洗濯機の大きさが違ってきます。
4つ目は報告の頻度です。
法律が管理業者に求める家主への報告は、家主の事業年度が終わるごとと、契約期間が満了したときです。
報告書には、業務の実施状況、家の維持保全の状況、近所からの苦情の発生状況が入ります。
年に1回では家の傷みに気づくのが遅れるので、毎月の報告を契約に入れられるかを確かめてください。
県への2か月ごとの報告と宿泊税の毎月の申告に使う数字も、この毎月の報告から取ることになります。
解約の条件（やめるときを先に決める）
5つ目は解約の条件で、ここがいちばん後回しにされやすい項目です。
契約期間、更新のしかた、途中で解約するときの予告期間と費用は、契約時の書面に書かれます。
管理業者との契約が切れると、家主が不在の民泊は委託の義務を満たせなくなります。
別の会社に切り替えるなら、前の契約が終わる前に次の契約を結んでおかないと、その間は人を泊められません。
民泊をやめて売る場合は、すでに入っている予約の扱い、家具や備品の引き取り、予約サイトの掲載の取り下げを誰がやるのかも決めておく必要があります。
やめるときは県への廃業の届出も要るので、解約の日と届出の日を並べて段取りを組んでください。
運営会社が建物を借りる「借り上げ」なら賃貸借の決まりがかかり、オーナーからの解約には正当の事由が要ります（借り上げと運営委託の違い）。
民泊の運営を続けるか売るか、何を比べればよい？
続けるか売るかは、任せても残る手間、近所との関係、やめるときの手順の3つで比べると判断しやすく、そのうえで今売った場合の手取りと並べます。
委託料や売上の見込みは会社や家ごとに違い、この記事では数字を示せません。
そのぶん、数字にならない3つを先に見ておくと、見込みの話に引きずられずに済みます。
手間と近所の関係は、任せても家主に残る
代行に任せても、県への報告、宿泊税、確定申告、届出の内容が変わったときの手続きは家主の名前で続きます。
家の修繕をするかどうか、設備が壊れたときに買い替えるかどうかを決めるのも家主です。
近所の人から見れば、苦情の先にいるのは代行会社ではなく持ち主になります。
一棟アパートの空室を民泊にする場合は、同じ建物の入居者への説明もオーナーに残ります（アパートの空室を民泊で埋める）。
実家を民泊にする場合、昔からの知り合いが近所に住んでいることも多く、苦情が続けば家族の付き合いにも響きかねません。
任せても残るこうした手間を5年後も担えるかどうかは、民泊のやめどきはいつ？で確かめ方を整理しました。
売るときの選択肢と、やめるときの手順
民泊を始めると、相続した空き家を売るときの3,000万円控除の要件から外れる可能性があります。
この控除の条件と民泊との関係は、空き家を民泊にするにはの後半で国税庁の要件をもとに書きました。
始めたあとにやめて売るなら、管理業者との解約、予約の締め切り、県への廃業の届出、家具の片づけを順に進めることになります。
その順番と期限は、民泊をやめて家を売る手順に並べてあります。
一方で、民泊に向いた家を、民泊や社宅に使いたい買主に向けて売る道もあります。
住まいとしては買い手が付きにくい家でも、民泊などに使いたい買主が条件に合えば検討することはあるでしょう。
ただし、民泊に使える家として売り出しても、実際に買うのが民泊の買主とは限りません。
民泊にすれば高く売れるという話ではないので、住まいとして売る場合と並べて考えてください。
売るか民泊で持つか迷ったら、どこに相談できる？
売るか民泊で持つか決めきれない段階でも、当社の15分無料相談で受け付けています。
持ち続けた場合に残る手間と、今売った場合の手取りを並べるところまでなら、一緒に整理できるはずです。
管理・賃貸・民泊・売却の4つをまとめて比べたい方は、空き家を売らずに持つならから読むと全体が見えます。
結論が出るまでの間、家の傷みが気になる方には、月1回巡回して写真で報告する空き家管理もあります。
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民泊で運用する道と、売る場合との比べ方は、民泊で運用する（福岡市）のページにまとめました。
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