アパートの空室を民泊で埋める｜一棟オーナーが確かめること
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市で一棟アパートや一棟マンションを持っていて、空室がなかなか埋まらないオーナーに向けた記事です。
空室の埋め方は、賃貸のまま条件を見直す・空室だけ民泊に回す・一棟まるごと運営会社に貸す・売る、の4つに分けられます。
どれが合うかを分けるのは、建物の場所と造り、それに今住んでいる入居者との関係です。
とくに空室だけを民泊にする形は、1部屋の話に見えて、消防や近所への説明では建物全体の話になります。
この記事では、4つの選択肢の違い、合うかどうかの見分け方、空室だけを民泊にするときにオーナーが確かめることを順に書きます。
民泊の制度そのものは空き家を民泊にするには｜福岡市の届出と年180日の上限にまとめました。
2. 民泊に向く一棟と向かない一棟は、どこで分かれる？
3. 空室だけを民泊にすると、今の入居者や管理会社に何が起きる？
4. 共同住宅の一部を民泊にするとき、建物の決まりはどう変わる？
5. 運営を任せても、一棟オーナーに残るものは何？
6. 売る・貸したまま持つ・空室を民泊にするは、どう比べて決める？
アパートの空室を埋める方法には、どんな選択肢がある？
選択肢は、賃貸のまま条件を見直す、空室だけ民泊に回す、一棟まるごと運営会社に貸す、売る、の4つです。
前の3つは持ち続ける方法で、違いは「誰が運営し、オーナーに何が残るか」にあります。
持ち続けるなら、賃貸の見直し・空室だけ民泊・一棟の借り上げ
いちばん手間が少ないのは、賃貸のまま募集の条件を見直す方法です。
募集を管理会社1社に閉じず、周りの仲介会社にも広く紹介してもらうだけで、申込みの入口は増えます。
2つ目は、空室の部屋だけを民泊に回し、運営は民泊の運営会社に任せる「運営委託」です。
部屋も届出や許可もオーナーのもので、予約・清掃・宿泊客の対応を運営会社が受け持ちます。
3つ目は、運営会社に部屋や一棟を借りてもらい、その会社が民泊にする「借り上げ」という形。
当社が提携している、福岡市で民泊を運営する会社の話では、一棟ビルを丸ごと借りて運営している例もあるそうです。
場所によっては、一棟まるごと空室の建物でも運営できる、というのがその会社の見方です。
借り上げの賃料や期間、途中で見直す条件は契約で決まるので、ずっと同じ金額が入ると考えて計画を立てるのは危ういでしょう。
借り上げの仕組みと契約で確かめるところは、一棟を民泊の運営会社に貸すで詳しく扱いました。
手放すなら、入居者がいるまま売る
4つ目は、入居者がいるまま一棟を売る方法です。
空室の多い一棟は、買主が満室にしたときの家賃ではなく、今入っている家賃で値段を考えるため、空室がそのまま価格に響きます。
それでも、空室を埋めるためにお金と手間をかけるより、今の状態で売ったほうが手元に残る場合もあります。
建物が古くなって修繕の時期が重なっているなら、売る選択も同じ机に並べておきたいところです。
一棟の売り方の全体像は福岡市の一棟ビル・一棟マンション・アパートの売却のページにまとめています。
| 選択肢 | 運営するのは | オーナーに残るもの |
|---|---|---|
| 賃貸のまま見直す | オーナー（管理会社） | 募集条件の判断・修繕 |
| 空室だけ民泊（運営委託） | 運営会社 | 初期費用・届出や許可の名義・近隣への説明 |
| 一棟を貸す（借り上げ） | 運営会社 | 建物の所有と大きな修繕・契約の見直し |
| 売る | 買主 | 売却代金（税金を引いたあと） |
民泊に向く一棟と向かない一棟は、どこで分かれる？
分かれ目は、博多・天神からの距離と、建物が民泊を置ける決まりの中にあるかの2つです。
この2つが合わなければ、民泊を考えるより、賃貸のまま見直すか売るかを比べたほうが早く結論が出ます。
博多・天神から車で5〜10分、歩いて30分ほどが目安
当社が提携している運営会社の目安では、海外からの宿泊客を狙うなら、博多・天神から車で5〜10分、歩いて30分ほどの範囲が中心になります。
海外からの客は、駅や繁華街へ歩いて行けるかどうかで泊まる場所を選ぶ、というのがその理由です。
稼働が下がってもよいと割り切れば、この範囲より外でも運営できる場合があるそうです。
範囲の外にある一棟なら、民泊に回す費用をかける前に、賃貸の条件を見直した場合や売った場合と並べて比べてください。
民泊の買主や運営会社が見る立地の考え方は民泊に向く家の条件｜福岡市で買主が見る立地・建物・法令で詳しく書きました。
ワンオーナーの一棟が向き、用途地域で道が分かれる
提携している運営会社の見方では、民泊で空室を埋める形に向くのは、建物全体を1人で持つワンオーナーの一棟です。
分譲マンションは、管理規約で民泊を禁止していることが多いからだといいます。
一棟を1人で持っていれば、管理組合の決議を待たずに、部屋の使い方をオーナーの判断で決められるのが強みです。
もう1つの分かれ道は、土地の用途地域。
旅館業の施設は、第一種・第二種低層住居専用地域などには置けません。
静かな住宅地の一棟では、選べるのが届出の民泊だけ、ということも起こります。
自分の一棟がどちらに当たるかは、その家は民泊に使える？｜用途地域と建物の調べ方の手順で調べてください。
空室だけを民泊にすると、今の入居者や管理会社に何が起きる？
同じ建物に、毎日住んでいる入居者と、数日ごとに入れ替わる宿泊客が混ざるので、出入り・音・ごみの3つで摩擦が起きやすくなります。
管理会社との役割も、民泊の部屋と賃貸の部屋で分けておかないと、苦情の行き場がなくなります。
出入り・騒音・ごみ：入居者が気にする3つ
入居者がまず気にするのは、知らない人がスーツケースを引いて夜遅くに出入りすることです。
オートロックの暗証番号や郵便受けの扱いを宿泊客にどう伝えるかで、入居者の安心は大きく変わります。
音の問題として多いのは、廊下や階段での話し声と、部屋の中での深夜の会話です。
住宅宿泊事業法は、民泊をする人に、宿泊客へ騒音を防ぐための注意を説明するよう求めています。
海外からの宿泊客には外国語で説明すること、近所からの苦情にすぐ対応することも、同じ法律が求める決まりです。
ごみの扱いは、賃貸の入居者と同じにはできません。
観光庁は、民泊から出るごみを事業のごみとして、民泊をする人が責任を持って処理するよう示しています。
福岡市の事業のごみは、市の許可を受けた収集業者に頼むか、市の処理施設へ自分で運ぶかの2通りです。
つまり、宿泊客のごみを入居者と同じごみ置き場に出す段取りは、市の決まりに合いません。
管理会社と運営会社の役割を、部屋ごとに分ける
賃貸の部屋は今の管理会社、民泊の部屋は運営会社、という分け方になるのが普通です。
困るのは、共用の廊下やごみ置き場、建物の外まわりのように、どちらの部屋とも言えない場所でしょう。
入居者から「民泊の客がうるさい」と管理会社に電話が入ったとき、誰が受けて誰が動くかを、始める前に紙に書いておいてください。
民泊で家主が不在になる部屋では、住宅宿泊事業法により、管理の業務を国に登録した「住宅宿泊管理業者」1社に任せる必要があります。
今の管理会社がこの登録を持っていなければ、民泊の部屋だけは別の会社に任せることになります。
運営会社に任せられる範囲や登録の調べ方は民泊の運営代行とは｜任せられる範囲と選び方で説明しました。
共同住宅の一部を民泊にするとき、建物の決まりはどう変わる？
届出の民泊なら、建築基準法の上では建物は共同住宅のままですが、旅館業で部屋を使うなら「用途の変更」として扱われます。
消防法では、どちらの制度でも、住宅と宿泊施設の混ざった建物として全体を見られることがある点に気をつけてください。
届出なら共同住宅のまま、旅館業なら200㎡の線
住宅宿泊事業法の第21条は、建築基準法でいう「共同住宅」に、届出をした部屋も含めると定めています。
届出の民泊なら、アパートは建築の決まりの上で共同住宅のまま、という扱いです。
そのかわり、泊められるのは1年度（4月〜翌年3月）に180日までという上限がつきます。
旅館業の許可を取れば日数の上限はなくなりますが、部屋の用途は共同住宅から旅館に変わります。
旅館に使う部分の床面積が合計200㎡を超えると、建築基準法の第87条により、用途を変える確認申請が必要です。
部屋の面積だけで数えると、25㎡のワンルームは8部屋でちょうど200㎡なので、9部屋目から申請の対象に入る計算になります。
空室の数が増えるほど、届出のままにするか旅館業に切り替えるかで手続きが大きく変わるわけです。
旅館業の許可で求められる客室や設備の基準は、民泊を旅館業の許可で営業するにはにまとめました。
消防は「建物全体」で見られる：福岡市消防局の答え
福岡市消防局は、共同住宅の一部の部屋を宿泊施設として使う場合について、よくある問い合わせへの答えを公開しています。
建物全体の用途が「特定用途複合用途防火対象物」と判定されると、建物全体の収容人員が30人以上で防火管理者を選ぶ必要が出る、という内容です。
ここでいう収容人員は、入居者と宿泊客を合わせた建物全体の人数のこと。
それまで防火管理者が要らなかったアパートでも、民泊の部屋を足したことで必要になる場合があるということです。
さらに、防火管理者は共同住宅の部分と宿泊施設の部分で、管理する人ごとに選ぶ必要があるとされています。
宿泊の部分を管理するのがオーナーか運営会社かを決めていないと、ここで手が止まります。
民泊の部屋に誘導灯や自動火災報知設備が要るかどうかを判定するのも、物件がある区の消防署予防課です。
設備の決まり方と区ごとの窓口は民泊の消防設備と適合通知書｜福岡市の窓口と売るときの扱いにまとめました。
運営を任せても、一棟オーナーに残るものは何？
運営委託では、宿泊客の対応は運営会社に移りますが、初期費用の負担、届出や許可の名義、入居者や近所への説明はオーナーの側に残ります。
どこまでを運営会社が受け持つかを決めるのは、物件と契約の形です。
家具・家電・内装の初期費用と、届出や許可の名義
民泊の部屋には、ベッドや寝具、家電、食器などをそろえる必要があります。
提携している運営会社の話では、海外からの宿泊客に受ける和の内装に整えることもあるそうです。
こうした初期費用を誰が負担するかは、運営の形と物件によって変わります。
費用の項目ごとの考え方は空き家を民泊にする費用｜改装・消防・委託料と売却の比べ方を参考にしてください。
もう1つ残るのが、届出や許可を誰の名前で出すかです。
運営委託では、部屋を持つオーナーの名前で届出をして、運営会社に管理を任せる形が基本になります。
届出の民泊では、名前を出した人が、宿泊させた日数などを定期的に県へ報告する立場になります。
部屋ごとに、見やすい場所へ民泊の標識を掲げるのも、届出をした人の役目です。
旅館業の許可の申請は、借り上げなら運営会社が自らの名義で行います。
運営委託の場合は、行政書士をご紹介して書類を作成してもらいます。
ただし、物件によって許可が取れる場合と取れない場合があるそうです。
許可を持ったまま売るときの扱いは旅館業の許可は売却で引き継げる？で書いています。
入居者と近所への説明：福岡県は報告書を求める
福岡県は、届出の民泊を始める人に、周りの住民へ前もって知らせ、その内容を「事前周知報告書」として届出の際に出すよう求めています。
知らせ方は、戸別の説明、ポスティング、説明会のどれでもかまいません。
報告書の様式には、周知先を世帯名か部屋番号で書く欄があり、建物の種類にも「共同住宅」の欄が用意されています。
知らせる内容に必ず入れる項目として、県が挙げているのは次の5つです。
- 民泊をする部屋の所在地と、届出をする人の名前
- 始める予定の時期
- 問い合わせ先と、問い合わせの方法
- ごみの処理の方法
- 火事などが起きたときの対応の方法
同じ建物の入居者は、いちばん影響を受ける相手なので、ポスティングだけで済ませず顔を合わせて話すほうが、あとの苦情を減らせます。
相談の窓口は、博多区東公園の県庁にある福岡県生活衛生課（092-643-3279）です。
運営会社に借り上げてもらう形なら、届出をするのは運営会社で、オーナーは「転貸を承諾したことを証する書面」を出す側に回ります。
近隣とのもめごとへの備えは民泊の近隣トラブル｜ごみ・騒音の備えと苦情が続いたときで扱いました。
売る・貸したまま持つ・空室を民泊にするは、どう比べて決める？
比べるときは、3つの選択肢をそれぞれ数年先まで続けた場合に、手間・かかるお金・建物を売るときの見られ方がどう変わるかを並べます。
1つだけを詳しく調べて決めると、ほかの2つと比べる材料が残りません。
民泊の部屋がある一棟は、売るときにどう見られる？
一棟を売るとき、買主と金融機関がまず見るのは、部屋ごとの家賃と契約をまとめた「レントロール」です。
民泊の部屋は賃貸の契約がないので、普通の部屋と同じ行には書けず、買主は運営を続けるかどうかを自分で判断することになります。
届出は名前を出した人に付くものです。
買主が民泊を続けたいなら、買主の名前であらためて届け出ることになります。
民泊を続けない買主にとっては、その部屋は家具の片付けが要る空室として見られます。
民泊に使っていることで、一棟が高く売れるとは限りません。
レントロールの書き方と買主が見るところはレントロールの作り方｜欄の一覧と買主が見る5点で書きました。
民泊に使えることは買主の幅を広げる材料の1つで、それだけで買主が決まるわけではありません。
査定のときに、3つの選択肢を並べてお話しします
当社は、福岡市で民泊を運営する会社と提携している不動産会社です。
査定のときには、売った場合の見通しに加えて、貸したまま持つ場合と空室を民泊にする場合も並べて比べられます。
民泊を考えたい方には、ご希望に応じて提携先の運営会社と一緒にお話をうかがいます。
民泊の提案と運営を受け持つのは運営会社で、当社は売る・持つの判断材料をお出しする側です。
お話の前に、今の家賃と契約をまとめた一覧、空室の部屋番号と広さ、建物の図面を手元に用意していただくと、比べる話が早く進みます。
売った場合の金額から知りたい方は無料査定にお申し込みください。
まだ方針が決まっていない段階なら、15分の無料相談で考えを整理するところからでも構いません。
民泊で運用する道と、売る場合との比べ方は、民泊で運用する（福岡市）のページにまとめています。
民泊を始めたあとの所得や、売るときの税金の個別の計算は、税理士か税務署にご確認ください。