レントロールの作り方｜欄の一覧と買主が見る5点
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士レントロールは、1部屋を1行にして、賃料・契約の期間・敷金などを並べた一覧表です。
一棟マンションやビルを売るとき、買主が価格を出すためにいちばん先に求める資料になります。
この記事は、管理会社に任せきりでレントロールを見たことがない一棟のオーナーに向けて書きました。
作るのは難しくありません。
欄を決めて、契約書と入金の記録から写していくだけです。
ただし、写す前に決めておくことが2つあります。
満室を想定した賃料ではなく現況の賃料を書くことと、口約束の値下げを隠さず書き出すことです。
この2つを外すと、買主が調べた段階で数字が合わなくなり、価格の話が振り出しに戻ります。
2. どの欄を、何から写しますか？
3. 買主と金融機関は、レントロールのどこを見ますか？
4. 住宅と店舗が混ざる建物は、どう書き分けますか？
5. 入居者の氏名は、いつ買主に渡しますか？
6. 福岡市で一棟を売るとき、この表はどこで使われますか？
レントロールとは、何を書いた表ですか？
部屋ごとに、賃料と契約の中身と預かっているお金を並べた表です。
買主はこの表から年間の収入を読み、金融機関は融資の審査に使います。
1部屋1行で、この欄をつくる
最低限そろえる欄は次のとおりです。
| 欄 | 書く内容 | なぜ要るか |
|---|---|---|
| 部屋番号 | 101、201など | 図面と照らすため |
| 用途 | 住居／事務所／店舗／駐車場 | 消費税の扱いが分かれる |
| 面積 | 専有面積（㎡） | ㎡あたりの賃料を比べる |
| 賃借人の属性 | 個人／法人（氏名は書かない） | 契約の安定度を見る |
| 賃料 | 月額 | 年間収入の土台 |
| 共益費 | 月額 | 賃料と分けて集計する |
| 敷金・保証金 | 預り額と名目 | 買主が引き継ぐ債務 |
| 契約の始期と終期 | 年月日 | 更新や退去の時期 |
| 契約の種類 | 普通借家／定期借家 | 更新されるかどうか |
| 滞納 | 月数と金額 | 実際に入ってくる額 |
| フリーレント | 無償期間と終わる月 | 今の入金額との差 |
空室の行も消さずに残し、賃料の欄を空けたうえで「空室」と書いてください。
行を消すと総戸数が合わなくなり、買主は別の資料を探すことになります。
敷金の中身までは、この表に書き切らない
敷金の欄に書くのは、預かっている額と名目までで十分です。
償却の特約や、売ったあと誰が返すのかという整理は、売買契約の条文で決めることになります。
その部分は一棟のオーナーチェンジ売却にまとめました。
どの欄を、何から写しますか？
写す先は3つで、賃貸借契約書、更新の合意書や覚書、そして家賃の入金記録です。
この3つが食い違っている部屋こそ、売却で問題になる部屋になります。
契約書と更新の書類から写す
まず契約書から、賃料・共益費・敷金・期間・契約の種類を写します。
次に更新の合意書を開き、賃料が変わっていないかを確かめてください。
更新のたびに賃料を下げていた部屋は、最初の契約書だけを見ると実態より高く出ます。
書類が見つからない部屋は、空欄のままにせず「契約書なし」と書いておきましょう。
入金の記録と、1行ずつ突き合わせる
通帳や管理会社の送金明細を開き、直近12か月の入金額を部屋ごとに照らします。
契約書は8万円なのに入金が7万5,000円の部屋があれば、そこに値下げの合意が隠れています。
管理会社を通している場合、送られてくるのは管理手数料を引いたあとの額です。
レントロールに書くのは差し引く前の賃料なので、明細の内訳まで開いてください。
部屋以外の収入も、行を立てて書く
一棟の収入は、部屋の賃料だけではありません。
駐車場・駐輪場・自動販売機・屋上のアンテナ基地局・看板の使用料も、建物から生まれる収入です。
これらは部屋の行とは別に、用途の欄に「駐車場」「自販機」と書いて1行ずつ立ててください。
駐車場は入居者以外に貸していることがあり、その場合は建物の賃貸借とは別の契約書があります。
契約の相手と期間が部屋と違うので、まとめて1行にすると買主が引き継ぐ相手を把握できません。
アンテナ基地局や看板は、契約期間が10年を超えるものも珍しくありません。
建て替えや大規模修繕を考えている買主にとっては、期間の長さそのものが判断材料になります。
口約束の値下げを、先に書き出す
書面を交わさずに賃料を下げた部屋は、レントロールの作成でいちばん問題になります。
買主は入金の記録を必ず確認するので、契約書の額だけを書いても、調査の段階で差が出るためです。
そこで数字が動くと、値下げの額そのものより、資料が正確でなかったことが交渉の材料になります。
この差がどこで表に出るのかを書いたのが、買主のデューデリジェンスの記事です。
先に書き出しておけば、買主は下がった賃料を前提に計算を始められます。
買主と金融機関は、レントロールのどこを見ますか？
見られるのは5点で、現況の賃料の合計、相場より高すぎる部屋、退去予告、契約満了の偏り、滞納です。
どれも「この収入が、買ったあとも続くのか」を確かめるための欄になります。
満室想定ではなく、現況の賃料の合計
空室を埋めた前提で計算した「満室想定賃料」は、売主の希望であって実績ではありません。
買主も金融機関も、いま実際に入っている賃料の合計から見ます。
10戸のうち2戸が空いている建物で、埋まっている8戸の賃料が月6万円だとしましょう。
現況の年間収入は576万円ですが、満室想定なら720万円になります。
この144万円の差をどちらの数字で示すかで、買主が出す価格は変わります。
売る前に空室を埋めたいなら、民泊に回す場合も含めた比べ方をアパートの空室を民泊で埋めるで整理しています。
満室想定を書くのであれば、現況の欄と並べて、どちらの数字かが分かるようにしてください。
2つの数字が1つの表に混ざっていると、資料そのものが疑われます。
相場より高すぎる部屋と、退去予告
同じ建物の似た間取りで賃料が1割以上高い部屋があれば、買主はその理由を聞きます。
法人の社宅契約や、長く住んでいる入居者の古い賃料が、そのまま残っている場合があるためです。
その部屋が退去すると、次の募集は今の相場に戻ることになります。
退去の予告を受けている部屋は、隠さずに備考へ書いてください。
決済までに退去が起きれば、買主は空室の状態で引き継ぐので、事前に共有していないと契約の条件が揺れます。
契約満了の偏りと、滞納の書き方
契約の終期を並べたとき、同じ年の同じ月に満了が集まっていないかを見てください。
学生や単身者の多い建物では、3月に契約が集中することがあります。
同じ月にまとまって退去が起きると、買主はその期間の収入が落ちる前提で資金を組みます。
問題なのは偏りそのものではなく、買主がそれを知らないまま買うことです。
滞納の欄も、有無だけでなく月数と金額まで書いてください。
「3か月・24万円」と書けば、買主は敷金から差し引かれる見込みまで読めます。
過去に滞納があって今は解消している部屋は、備考へその旨を残しておくと親切です。
買主は入金の記録を見れば過去の遅れに気づくので、先に書いてあるかどうかで資料の信用が変わります。
住宅と店舗が混ざる建物は、どう書き分けますか？
用途の欄で分けたうえで、消費税の扱いと契約の種類を部屋ごとに書きます。
1階が店舗で2階から上が住居という建物では、同じ表の中で税の扱いが変わるためです。
住宅の家賃は非課税、事務所・店舗は課税
居住用として貸している住宅の家賃には、消費税がかかりません。
いっぽう事務所や店舗として貸している部分の賃料は、課税の対象です。
そのため、店舗や事務所の行には税込みか税抜きかを必ず書き添えてください。
書いていないと、買主が年間収入を1割ほど読み違えます。
建物に住宅と事業用が混ざる場合、国税庁は住宅部分だけを非課税とし、賃料を合理的に区分するよう示しています。
普通借家と定期借家は、行を分けて書く
定期借家は、期間が満了すると更新されずに終わる契約です。
成り立つのは、書面または電磁的記録で契約し、契約前に別の書面を交付して説明した場合に限られます。
契約書の表題が「定期」でも、説明の書面が残っていなければ、買主は普通借家として扱うしかありません。
期間が1年以上の定期借家では、満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知が要ります。
この通知の時期が決済をまたぐなら、売主と買主のどちらが出すのかを売買契約で決めてください。
入居者の氏名は、いつ買主に渡しますか？
売り出しの段階では渡さず、個人か法人かという属性までにとどめます。
氏名や連絡先は個人データにあたり、本人の同意なく第三者へ渡すことを個人情報保護法27条が制限しているためです。
売り出しの段階は、属性だけで足りる
買主が価格を出すのに必要なのは、賃料・期間・契約の種類であって、誰が住んでいるかではありません。
属性の欄には「個人」「法人（業種）」と書けば十分です。
法人の社宅契約は、担当者の異動でまとめて退去が出ることがあるので、業種まで書いておくと買主の判断が早まります。
氏名を渡すのは、承継の段取りに入ってから
賃貸人の地位を引き継ぐ段取りに入ってからが、賃借人ごとの書類を渡す段階です。
同法27条5項は、合併その他の事由による事業の承継にともなって個人データを提供する場合を、第三者提供にあたらないものとしています。
この定めに当たるかどうかは取引の形で変わるので、扱いは買主との間で先に決めておきます。
そのうえで、渡す前に秘密保持の書面を交わしてください。
書面には、目的外に使わないこと、社外へ出さないこと、破談になったときに返すか廃棄することを入れておきます。
当社が売主側の仲介として入る場合、どの資料をどの段階で出すかを整理するのも仲介の仕事です。
福岡市で一棟を売るとき、この表はどこで使われますか？
査定の依頼から融資の審査まで、買主が見る資料の中心にレントロールが置かれます。
福岡市の一棟ものは、価格の帯が広いぶん、表の精度で読み方が変わります。
福岡市では、どのくらいの規模が動いているか
当社が国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を集計したところ、直近8四半期の福岡市の共同住宅は490件でした。
価格帯で分けると、5,000万円未満が110件、5,000万〜1億円が152件、1億〜3億円が138件です。
3億〜5億円は44件、5億円以上は46件になります。
事務所・店舗の建物は同じ期間で146件と、共同住宅の3分の1ほどの件数です。
10年でみると共同住宅は築31年以上が31%を占め、構造では木造が47%でした。
築年数のたった木造アパートでは、同じ入居者が長く住んでいることも多く、契約書と実際の入金が離れやすくなります。
この集計は、買主へのアンケートに回答があった取引だけを集めたもので、全数ではありません。
査定を頼むときに要る3つの欄
当社の無料査定では、一棟の場合に総戸数・入居率・年間賃料収入（現況）をうかがいます。
総戸数はレントロールの行数、入居率は入居している行を総戸数で割った割合、年間賃料収入は現況の賃料と共益費の合計を12倍した額です。
つまり表が1枚できていれば、査定の依頼はその場で出せます。
その数字が査定でどう使われるのかは収益物件の査定方法3つにまとめました。
なお、サイトにある手取りの試算は自宅の売却を前提にしているので、一棟の計算には使えません。
賃貸用の建物は減価償却の計算が入るため、税額は税理士に確かめてください。
売らずに持ち続ける判断をする場合も、この表は使えます。
賃料の推移と空室の位置が1枚で見えるためです。
持ち続ける場合の管理は不動産管理でご相談いただけます。