一棟の売却で失敗しやすい5つ｜値付け・資料・情報の出し方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士これから一棟アパートや一棟ビルを売ろうとしているオーナー様に向けた記事です。
一棟ものの売却は、自宅の売却と比べてやり直しがききません。
買主が投資家や法人で、数字と資料で判断するためです。
この記事では、売主がつまずきやすい5つの場面と、売り出す前に打てる手を並べます。
どれも一般的に起きやすい形の話で、当社が扱った個別の案件を書いたものではありません。
一棟ものの取扱実績はまだ無いため、実績ではなく進め方をお見せする記事です。
読み終えたときに、査定を頼む前に自分で確かめる項目が決まっている状態を目指しました。
2. 値付けで失敗しないには、何を確かめますか
3. 資料と調査で値下げされないには、どうしますか
4. 情報の出し方で失敗しないには、どこまで出しますか
5. 買主の選び方と税金で、何を見落としますか
6. 福岡市で、売る前にできること
一棟の売却で失敗しやすい5つは何ですか
値付け、資料、情報の出し方、買主の選び方、税金の5つです。
5つを1枚に並べる
起きる場面と、効く対策を並べました。
表は横にスクロールして確認できます。
| 失敗 | いつ起きるか | 打てる手 |
|---|---|---|
| 根拠のない高い査定額で売り出す | 売り出す前 | 査定書の数字を1つずつ確かめる |
| 資料が揃わず調査で値下げされる | 契約の前 | 売り出す前に書類を集める |
| 情報を広く出しすぎる | 売り出した直後 | 出す範囲と順番を決める |
| 買付の価格だけで相手を選ぶ | 買主が決まる前 | 資金の裏づけと期限を確かめる |
| 税金を考えず手取りを見誤る | 売ったあと | 売る前に税理士へ相談する |
5つのうち4つは、売り出す前か契約の前に手が打てる内容です。
最後の税金だけは、売ってしまうと取り返しがつきません。
そのため、売ると決めた時点で税理士に相談する順番になります。
自宅の売却と、つまずく場所が違う
自宅の売却でよく問題になるのは、内覧の印象や片付けです。
一棟の買主は、住むために買うのではありません。
見るのは賃料とその根拠、修繕の履歴、権利関係、そして融資が付くかどうかです。
自宅との違いは一棟ビル・一棟マンション売却の流れ｜自宅と違う5つの点にまとめています。
値付けで失敗しないには、何を確かめますか
査定書の数字の出どころを1つずつ確かめてから、売り出す価格を決めてください。
高い数字が出てくる理由
収益物件の査定は、賃料から価格を逆算する方法が中心です。
入れる賃料を高めにするか、割り戻す利回りを低めにすれば、価格はいくらでも上がる計算です。
満室を前提にした賃料で計算されていれば、空室がある状態の実力より高く出ます。
どの方法で出した数字なのかは収益物件の査定方法3つ｜収益還元法と積算の違いで分かります。
高い数字そのものが悪いわけではありません。
困るのは、その数字を売り出し価格にしてしまうことです。
確かめるのは、賃料・空室・経費の3つ
査定書を受け取ったら、使われている賃料が現在の契約書と合っているかを見てください。
次に、空室をどう見込んでいるかです。
そして管理費・修繕費・固定資産税などの経費が、実際の支出と合っているかを確かめます。
見る順番は収益物件の査定書の読み方｜収益還元法で確かめる5つの数字に書きました。
1社だけの数字で決めない
同じ物件でも、会社によって査定額は変わります。
すでに他社の査定書が手元にあるなら、その数字の根拠だけを確かめる相談もできます。
頼み方は他社の査定書でも相談できる？一棟のセカンドオピニオンをご覧ください。
では高すぎる価格で売り出すと、何が起きるのでしょうか。
反響が無いまま数か月が過ぎ、そのあとで値下げすることになります。
投資家は物件の掲載期間を見ているため、長く残った物件には理由を探します。
最初から適正な幅で出した場合より、最終的な成約価格が下がる形です。
売り出し価格と査定額の差の付け方は売り出し価格の決め方｜査定額との差の付け方に書きました。
資料と調査で値下げされないには、どうしますか
買主が契約前に調べる項目を先に自分で集めて、足りないものを把握しておいてください。
買主は契約の前に物件を調べる
一棟の取引では、買付証明書を受けてから契約までの間に、買主が建物と権利を調べます。
ここで出てきたものが、そのまま価格の交渉材料になります。
検査済証が無い、確認申請の図面が無い、増築の記録が合わない、といった点が典型です。
賃貸借契約書の条件が、売主の説明と違っていた場合も同じです。
見つかりやすいのは、敷金や保証金の残額、更新料の扱い、原状回復の負担区分あたりでしょう。
敷金の引き継ぎ方は一棟のオーナーチェンジ売却｜敷金・保証金はどう引き継ぐ？でまとめています。
この3書類の関係は買付証明書・秘密保持・DDとは？一棟売却の契約前の3書類で説明しています。
先に集めておく書類
賃貸借契約書、レントロール、修繕の履歴、確認申請と検査済証、登記事項証明書が中心です。
どこで取れて何円かかるかは収益物件の売却に必要な書類｜取得先と手数料の一覧に一覧があります。
レントロールは売主が作る資料なので、書き方で印象が変わります。
欄の作り方はレントロールの作り方｜欄の一覧と買主が見る5点に載せました。
無いものは、無いと先に言う
書類が揃わない物件でも売れます。
問題になるのは、契約の直前に出てくることです。
検査済証が無い場合に買主の融資がどうなるかは検査済証がないビル・アパートは売れる？融資と調査の壁で整理しました。
情報の出し方で失敗しないには、どこまで出しますか
広告の範囲を媒介契約の段階で決めて、入居者や取引先に伝わる経路を先に塞いでおいてください。
収益物件の情報は、入居者の耳に届きやすい
一棟の売り出し情報には、物件名や住所、賃料の一覧が付きます。
テナントが自分のビルの売り出しを見つけることは、起こり得る話です。
そうなると、賃料交渉や退去の相談が先に動き出します。
空室が増えてから売ることになり、査定の前提も崩れます。
伝わる相手は入居者だけではありません。
従業員や取引先、金融機関の担当者の目に触れることもあります。
出す範囲と順番を決める
公開の範囲は、媒介契約を結ぶときに書面で決められます。
どこまで出すかの選び方は収益物件の非公開売却｜情報を出す順番と媒介契約に書きました。
当社は売主側の仲介として入り、囲い込みはしません。
買主を自社の顧客だけに絞ると、売主の選べる相手が減ってしまうためです。
買主側に別の会社が付くこともあり、そのほうが買主の数は増えます。
テナントへは、売主から伝える
オーナーが変わることを、いつ誰が伝えるかを決めておきます。
人から聞くのと、売主から聞くのでは受け取り方が変わるためです。
時期と文面の考え方は一棟ビル売却でテナントにいつ伝える？通知の時期と文面をご覧ください。
買主の選び方と税金で、何を見落としますか
買付の価格だけで相手を決めること、そして手取りを売買価格から考えることの2つです。
価格が高くても、決済まで進まないことがある
買付証明書に書かれた価格には、法的な拘束力がありません。
融資が前提の買付なら、銀行の審査で金額が下がることもあります。
確かめるのは、自己資金の割合、融資の打診先、契約と決済の希望日です。
価格以外の条件も、同じ紙に並べて比べてください。
主な項目は、手付金の額、融資特約を付けるかどうか、引渡しまでの期間の3つになります。
手付金が少なく融資特約が付いた買付は、価格が高くても白紙に戻る余地が大きいためです。
相談から決済までにかかる月数は一棟の売却にかかる期間は？相談から決済まで何か月に書いています。
白紙に戻れば、売り出しからのやり直しです。
そのあいだに決算期や入居者の更新時期が過ぎてしまう、という損も生じかねません。
減価償却が進むと、手取りは想像より減る
譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。
収益物件の建物は毎年減価償却をするため、取得費として引ける金額が年々小さくなります。
買った値段で売っても、計算上は利益が出ることがあるという意味です。
仕組みは一棟アパート・ビル売却の税金｜減価償却で手取りが減る理由で説明しました。
個人名義の場合、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる点にもご注意ください。
年末に近い時期の決済では、この判定が年をまたぐ可能性も出てきます。
当サイトの試算は自宅向けです
当サイトの手取りの試算は、自宅の売却を前提に作ってあります。
減価償却や消費税の按分を扱わないため、一棟の計算には使えません。
土地と建物の按分と契約書の書き方は収益物件の売却と消費税｜土地建物の按分と契約書の書き方にあります。
個別の税額と有利不利の判断は税理士の仕事なので、当社は連携する税理士へおつなぎします。
法人名義のビルで先に聞いておくことは法人名義のビルを売る前に｜税理士に聞いておく10のことに並べました。
福岡市で、売る前にできること
件数の確認、資料の棚卸し、査定の依頼の3つを、この順で進めてください。
福岡市の一棟の取引件数を見ておく
当社が国土交通省の取引価格情報を集計したところ、福岡市7区の共同住宅の一棟取引は2016年から2025年の10年間で2,982件でした。
1年あたり232〜402件という幅です。
事務所・店舗の建物は10年で651件にとどまります。
区ごとでは、東区が622件、博多区が553件、南区が539件という順でした。
買主へのアンケートに回答のあった取引だけの数字なので、全数ではありません。
この件数は、同じ条件の物件が年に何件動いているかの目安として見てください。
件数が多い帯は買主が探しやすい、という読み方までにとどめます。
価格が上がるか下がるかを、この数字から申し上げることはできません。
価格帯と区別の内訳は福岡市の一棟もの取引は年何件？国交省データで見る価格帯に載せています。
資料は売り出す前に棚卸しする
手元にある書類と、無い書類を一覧にするところから始めてください。
無い書類のうち、役所や法務局で取り直せるものと、取り直せないものに分かれます。
確認申請の副本のように再発行されないものは、代わりになる資料を先に探します。
この棚卸しに1か月かかることもあるため、売り出しの予定より前に動くほうが安全です。
当社ができること
当社は福岡市博多区の売却専門で、売主側の仲介として入ります。
代表が最後まで担当し、税理士・司法書士と連携する体制です。
一棟ものの取扱実績はまだ無いため、実績ではなく進め方を先にお見せする形を取っています。
査定の根拠、資料の集め方、情報を出す範囲は、依頼の前にご説明できます。
一棟の売却でお受けできる範囲は福岡市の一棟ビル・一棟マンション・アパートの売却にまとめました。
査定と相談の入口
一棟の査定は無料査定からご依頼ください。
種別で一棟アパート・一棟ビルを選んだ状態で開くので、入力の手間が1つ減ります。
売るかどうかを決める前の段階でしたら、15分無料相談もご利用ください。
最後に、5つのうちどれが自分に当てはまるかの見分け方を1つ書いておきます。
査定書の数字の出どころを、ご自身の言葉で説明できるかどうかです。
説明できない数字が1つでもあれば、そこが値下げの入口です。
数字の根拠を揃えるところから、ご一緒に始めさせてください。