一棟の売却にかかる期間は？相談から決済まで何か月
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士一棟のアパートやビルの売却にかかる期間は、相談から決済まで何か月と言い切れません。
自宅の売却と違って、買える人が限られ、買主の調査と融資という待ち時間が入るからです。
ただし、どこで止まるかは先に分かります。
止まる場所は4つ、資料・境界・テナントとの調整・買主の融資。
この記事は、返済や相続の期限があって売る時期を動かせない一棟のオーナーに向けて、期間の読み方と逆算のしかたを書きました。
売却そのものの手順は一棟ビル・一棟マンション売却の流れにあるので、こちらは期間だけに絞ります。
2. どの段階が、いちばん読めないのですか
3. 期間が延びるのは、どんなときですか
4. 築年数と構造で、買主の層が変わります
5. 期限があるときは、どう逆算しますか
6. 次に何をすればよいですか
一棟の売却は、相談から決済まで何か月かかりますか
段階は7つあり、そのうち3つは当社の都合ではなく買主側の都合で長さが決まります。
だから合計の月数を先に約束できません。
買主側の都合で決まるのは、買付が入る時期と、調査の期間と、融資の審査の3つです。
代わりに、どの段階がどの条件で伸びるかを段階ごとに置きます。
期間を1つの数字で言えないのはなぜですか
売り出してから買付証明書が入るまでの期間が、物件ごとにまったく違うからです。
当社が国土交通省の取引価格情報を集計したところ、福岡市の一棟の共同住宅は直近2年で490件でした。
同じ2年間の区分マンションは3,739件です。
棟ごとの売買は、お部屋単位の7分の1ほどの頻度でしか起きていません。
事務所・店舗の建物は、さらに少なく1年あたり50〜84件でした。
月に5件ほどという規模なので、同じ条件の比較対象を探すところから時間がかかります。
件数の内訳は福岡市の一棟もの取引は年何件に載せています。
7つの段階と、長さを決めるもの
表は横にスクロールして確認できます。
| 段階 | やること | 長さを決めるもの |
|---|---|---|
| 1 資料の準備 | レントロール・賃貸借契約書・修繕履歴・確認済証・登記 | 管理会社と役所の取り寄せ |
| 2 査定 | 収益還元法と積算の2通りで価格の幅を出す | 資料のそろい方 |
| 3 売り出し | レインズ登録・打診・資料の開示 | 価格と、買える相手の数 |
| 4 買付証明書 | 価格と条件の提示を受ける | 買主が現れる時期 |
| 5 買主の調査と融資 | 現地と書類の調査、金融機関の審査 | 買主と金融機関の都合 |
| 6 売買契約 | 条件の確定、賃料と敷金の引き継ぎを決める | 調整する相手の数 |
| 7 決済・引渡し | 残代金、登記、賃貸人の変更通知 | 金融機関の日程 |
表の右の列が、こちらで短くできない部分です。
上の3つは売り出す前に終わらせられるので、ここを先に片付けるのが期間を縮める唯一の手です。
資料と境界は売主側で動かせますが、調査と融資は買主側の都合で動きます。
先に動かせるほうから着手すると、買付が入ってからの待ち時間が短くなります。
自宅の売却で使う手取りの試算は、一棟には当てはめられません。
減価償却や消費税の扱いが違うので、一棟の手取りは一棟アパート・ビル売却の税金のほうを見てください。
どの段階が、いちばん読めないのですか
読めないのは、資料をそろえる段階と、買主を探す段階と、買主の調査と融資の段階です。
この3つで、全体の長さのほとんどが決まります。
資料をそろえる段階
必要なのは、レントロール・賃貸借契約書・修繕履歴・確認済証と検査済証・登記と課税明細です。
このうち管理会社に頼むものがあると、取り寄せに時間がかかります。
レントロールは管理会社が毎月作っていますが、売却用には敷金と更新時期まで入った形が要ります。
賃貸借契約書は全室分の原本をそろえるため、戸数の多い建物ほど日数がかかる部分。
古い建物では、確認済証や検査済証が見つからないことがあります。
そろえる順番と取得先の一覧は収益物件の売却に必要な書類のほう。
買主を探す段階
専任媒介ならレインズへの登録が契約から7日以内、専属専任なら5日以内に義務づけられています。
登録してからどれだけで買付が入るかは、価格と資料のそろい方で変わります。
公開せずに限られた相手だけに打診する方法なら、打診先の数に応じた時間がかかる形。
収益物件の価格は賃料収入から入るので、空室が多い時期に売り出すと買付が入るまでが長くなります。
満室にしてから売るかどうかの判断は満室にしてから売る？空室のまま売る？にあります。
当社は売主側の仲介として入り、囲い込みをしません。
買主側に別の会社が付くこともあるので、他社からの紹介もそのまま受けます。
買主の調査と融資の段階
買付証明書が入ってから、買主は現地と書類の調査を行います。
同時に金融機関へ融資の申込みをするので、ここは当社の手を離れた待ち時間です。
調査で何を見られるかは買付証明書・秘密保持・DDとはにまとめてあります。
調査では、レントロールと賃貸借契約書の内容が実際と合っているかを1室ずつ突き合わせます。
建物のほうで見られるのは、修繕の履歴と、アスベストやPCBの有無。
古いビルのアスベストとPCBは古いビルの売却とPCB・アスベストにまとめました。
融資の結果が出るまで、契約の日取りは置けません。
期間が延びるのは、どんなときですか
延びるのは、資料が足りない・境界が確定していない・テナントとの調整が要るの3つが典型です。
どれも買付が入ったあとに判明すると、そこから手続きを始めることになります。
売り出す前に見つけておけば、買主を探している期間に重ねて片付けられる部分。
資料が足りない、検査済証が無い
検査済証が無いと、買主の融資が付かないことがあります。
福岡市では台帳記載事項証明書で代わりを立てられる場合があり、その取り寄せの日数ぶん後ろへずれる形。
進め方は検査済証がないビル・アパートは売れる？に書きました。
容積率や建ぺい率が今の基準に合わない既存不適格の建物も、買主が融資を相談する時間が要ります。
扱いは容積率オーバー・既存不適格の一棟を売るにまとめました。
境界が確定していない
境界標が見つからない土地では、確定測量を先に済ませる判断が出てきます。
確定測量は40〜60万円程度で、隣地の立ち会いと役所との協議が入ります。
隣地が法人や相続の途中にある土地だと、立ち会いの日取りはさらに後ろへ動く見込み。
境界の話は売り出す前に始めるほうが、買付のあとに止まらずに済みます。
テナント・入居者との調整が要る
賃料と敷金の精算、賃貸人の変更通知、サブリース契約の確認がここに入ります。
テナントビルなら、通知の時期と文面を先に決めておく形。
通知の段取りは一棟ビル売却でテナントにいつ伝える？にあります。
サブリースが付いていれば、解約の条件を読む時間が別に必要です。
オーナーチェンジで敷金や保証金をどう引き継ぐかは、契約書に書く前に金額を確定させます。
引き継ぎの決め方は一棟のオーナーチェンジ売却にあります。
入居者に知られずに進めたい場合も、同じだけ時間を見ておいてください。
築年数と構造で、買主の層が変わります
層が変わると買主の融資期間が変わり、買付が入るまでの長さも変わります。
木造の店舗用・住宅用の法定耐用年数は22年です。
鉄筋コンクリート造の住宅用は47年、重量鉄骨造の住宅用は34年と定められています。
1981年5月31日より前の建築確認で建った旧耐震の建物では、買主の融資の条件がさらに絞られます。
売り方をまとめたのは旧耐震ビル・一棟マンションの売却のほう。
法定耐用年数と、買主の融資期間
法定耐用年数は税金の計算に使う年数で、建物が使えなくなる年数ではありません。
ただし金融機関が融資の年数を決めるときの目安に使うことがあります。
残りの年数が短いと、買主が組める年数も短くなります。
毎月の返済が増えるぶん、買える人の数が減る、という順番。
木造の22年の意味は木造アパートは築22年を過ぎても売れる？で説明しています。
築31年以上の一棟も動いている
当社が集計した10年分の2,982件のうち、築31年以上が31%を占めていました。
築41年以上に絞っても290件あります。
古いから売れないのではなく、買う人の種類が入れ替わるだけです。
築年数が進むと、融資を使う買主より、自己資金で買う買主や建て替えを前提にする買主の割合が増えます。
融資の審査が入らない買主に当たれば、買付から決済までは短くなる方向。
入れ替わる場所は築30年超の一棟はどれだけ売れている？に載せました。
期限があるときは、どう逆算しますか
決済したい日を先に置いて、そこから後ろ向きに段階を並べます。
前から足していくと、買主側の工程が入るたびに期限を越えてしまう形。
後ろから置くと、いつ売り出すかが自動で決まります。
決済日から後ろ向きに置いていく
置く順番は、決済・契約・買主の融資と調査・買付・売り出し・査定・資料の7つです。
このうち売主側で前倒しできるのは、資料と査定と境界の3つ。
ここを売り出しの前に終えておくと、買付のあとに止まる場所が1つ減ります。
媒介契約の期間は3か月以内と決まっているので、逆算の目安に使えます。
1回の契約期間で買付が入らなければ、価格か資料か売り方のどれかを変える判断。
どの契約にするかは媒介契約の種類で比べられます。
売り出す前にやることは福岡市の一棟ビル・一棟マンション売却に並べてあります。
相続の期限がある場合
相続税の申告と納税は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
売却代金で納税する予定なら、その日までに決済を終える必要があります。
取得費加算の特例は、相続開始から3年10か月以内の売却が条件です。
相続登記の義務化は2024年4月からで、名義を変えないと売り出せません。
相続人が複数いる一棟では、遺産分割が終わるまで売買契約を結べません。
分割の協議と資料の取り寄せは同時に進められるので、登記を待たずに着手できます。
相続した一棟の段取りは相続した一棟はいつまでに売る？のほうに書きました。
個別の税額と、どちらが有利かの判断は税理士の領域なので、当社は税理士と司法書士に取り次ぎます。
次に何をすればよいですか
最初にやるのは、決済したい日を決めることです。
その日が決まれば、資料と境界に今日から着手するかどうかが決まります。
資料がそろっていない段階でも査定は出せるので、先に依頼して構いません。
そろっていない資料があれば、どこへ取り寄せるかも査定のときにお伝えします。
査定の依頼は一棟の無料査定から、一棟アパート・一棟ビルを選んだ状態で開けます。
一棟の査定は収益還元法と積算の2通りで出すため、どちらで見るかによって価格の幅が変わる形。
読み方は収益物件の査定書の読み方に書いています。
他社の査定書をお持ちなら、その数字の根拠を一緒に読むところからでも構いません。
見方は他社の査定書でも相談できる？にあります。
当社は福岡市博多区の売却専門で、相談から決済まで代表が担当する形。
期限の話だけ先に聞きたいなら、15分の無料相談でも受け付けています。
決済したい日と、建物の構造と築年数、入居者の数が分かれば、どこから着手するかをお伝えします。