他社の査定書でも相談できる？一棟のセカンドオピニオン
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士一棟のアパートやビルの査定書を受け取ったものの、その金額が妥当なのか決めかねている方に向けた記事です。
先に結論を書きます。
他社から受け取った査定書のままで、別の会社に読んでもらえます。
書き直したり、数字を自分でそろえ直したりする必要はありません。
読むときに見るのは金額の高さではなく、その金額を出すのに置いた前提のほうです。
当社は福岡市博多区の売却専門で、売主側の仲介として入ります。
ここでは、相談で何を確かめるのか、媒介契約がある場合はどうなるのかを順に並べました。
2. セカンドオピニオンでは、何を確かめるのですか？
3. 買付を受け取っているときは、どこを見ますか？
4. いま他社と媒介契約を結んでいる場合は？
5. 15分無料相談と無料査定は、どう使い分けますか？
6. 当社がどう入るかと、お答えできない範囲
他社の査定書のまま、相談できますか？
そのままお持ちいただければ読めますので、体裁を整える作業は要りません。
当社がお伝えするのは、どの方法でその金額になったのかと、どこを確かめるべきかの2つです。
一棟の査定は前提の置き方で金額が動くため、前提を読まないと高いか安いかも決まりません。
紙でもPDFでも、同じように読めます
査定書は会社ごとに書式が違い、項目の呼び方もそろっていません。
そろっていない状態のままで構いませんので、届いた形でお持ちください。
賃料表や修繕の履歴が手元にあれば、あわせて見ると前提の確かめが早く進みます。
そろっていない書類があっても、そこで相談が止まることはありません。
相談したあと、当社に乗り換える義務はありません
読んだ結果、いまの会社に任せたままのほうが良いという結論になることもあります。
当社に媒介を切り替えていただく前提での相談ではありません。
セカンドオピニオンは、判断の材料を増やすための時間です。
他社の金額を否定する場所ではありません
査定額が他社より低いことにも、高いことにも、それぞれ理由があります。
当社が読むのは、その理由が書面の中に書かれているかどうかです。
理由が書かれていれば、金額の差は会社の優劣ではなく前提の違いとして読めます。
同じ建物でも、置いた利回りが違えば金額は離れるものです。
離れた理由が分かれば、どちらを前提に考えるかを売主が選べる形になります。
どの手法で出した金額なのかは収益物件の査定方法3つで整理しました。
15分で読めるのは、どこまでですか
15分無料相談の枠で収まるのは、査定書1通の前提を確かめるところまでです。
賃料表や買付の書面が加わると、見る項目はその分増えます。
その場で結論を出していただく必要はありません。
いまの会社に聞く項目をメモにして持ち帰る形も取れます。
セカンドオピニオンでは、何を確かめるのですか？
確かめるのは、査定の手法、前提にした数字、比べた取引事例、そして買付の条件の4つです。
この4つは、どれも書面に書かれているか、書かれていないかのどちらかです。
書かれていない項目が見つかったときは、その項目を聞く形でいまの会社に戻せます。
手法が書かれているか
収益物件の査定で使う方法は、収益還元法、積算（原価法）、取引事例による方法の3つです。
どれを主に使ったのかで、同じ建物でも出てくる金額は変わります。
手法が書かれていない書面は、金額だけが残っている状態です。
賃料・空室・運営費に何を置いたか
収益還元法は、賃料から運営費を引いた純収益を利回りで割って価格を出します。
満室を想定したのか、いまの空室のままで計算したのかで、結果は変わるわけです。
運営費に修繕費や固定資産税が入っているかも、金額に直接ひびきます。
どの数字をどう見るかは収益物件の査定書の読み方に、利回りの種類の違いは表面利回りと実質利回りの違いにまとめました。
どの取引事例と比べたか
取引事例と比べるときは、比べた相手の数がそのまま精度にひびきます。
当社が集計した区分マンションの取引は、同じ2年間で中央区が1,109件、城南区が153件でした。
同じ福岡市の中でも、母数は7倍ほど違います。
一棟の取引は区分よりさらに少ないので、事例が何件あったのかは聞いて確かめたいところです。
区ごとの件数と中央値は福岡市の売却相場に出しています。
事例が少ない地域では、収益還元法のほうを主に使うという判断もあります。
その判断が書面に書かれているかどうかが、読むときの手がかりです。
査定額と売り出し価格は別のものです
査定書に書かれた金額は、その価格で売れることを約束したものではありません。
売り出し価格は、査定額を踏まえて売主が決めます。
急いで現金にしたいのか、時間をかけてよいのかで、置く価格は変わります。
当社が先にお伺いするのは、いつまでに手放したいかという時期のほうです。
査定額との差の付け方は売り出し価格の決め方にまとめました。
買付を受け取っているときは、どこを見ますか？
買付（購入の申し込み）では、金額より先に融資の条件、決済日、特約の3つを見ます。
金額が高くても、融資が通らなければ契約は先に進みません。
条件のほうが、実際に引き渡せるかどうかを決めています。
買付を受け取った時点では、契約ではありません
買付は購入したいという意思を示す書面で、受け取った時点で売買契約は成立していません。
署名して返すまでのあいだに、条件を確かめる時間が取れます。
手付金の額や支払いの時期が、買付の段階で書かれていることもあるためです。
金額だけを見て返事をすると、条件の確認が後ろに回ってしまいます。
融資がどの段階まで進んでいるか
買主の資金が自己資金なのか融資なのかで、決済までの日数は変わります。
融資なら、まだ相談の段階か、事前の審査が通っているのかを確かめてください。
融資特約が付いていれば、審査が通らなかったときに契約は白紙に戻ります。
融資特約には期限の日が入るので、その日付も確かめてください。
白紙に戻ると、その間に断った別の買主はもう残っていません。
決済日とテナントの引き継ぎ
一棟ものでは、決済日に合わせて敷金や賃料の精算と、入居者への通知が必要になります。
決済日が先に決まっていれば、通知や精算の段取りも逆算できる形です。
買付に決済日の目安が書かれていない場合は、そこを確かめる形になります。
特約と免責の範囲
買付や契約書の特約には、設備の引き渡し条件や、売主が負う責任の範囲が書かれます。
免責をどこまで置けるかが変わるのは、買主が業者か個人かという点です。
特約だけを抜き出して読むと、金額の差より大きな違いが見えることがあります。
いま他社と媒介契約を結んでいる場合は？
相談するだけなら媒介契約には触れませんが、先に契約の種類と期間を確かめてください。
種類によって、ほかの会社に売却を頼める範囲が変わります。
期間は書面に書かれているので、残りの日数もその場で分かるはずです。
3種類で、頼める範囲が変わります
媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
専任と専属専任は、ほかの会社に重ねて売却を頼めない形の契約です。
一般媒介なら、複数の会社に同時に頼めます。
3種類の違いは媒介契約の種類のページに並べました。
専任の期間は3か月を超えられません
宅地建物取引業法は、専任媒介契約の有効期間を3月を超えられないと定めています。
3月を超える期間を定めた場合は、3月とみなされる扱いです。
更新は依頼者の申出によってできますが、更新のたびに3月が上限になります。
レインズへの登録の期限も決まっており、専任は契約から7日、専属専任は5日です。
相談と媒介契約は別のものです
書面を読んでもらうことは、売却を頼むことではありません。
いまの会社との契約を解除する必要も、相談の前にはありません。
解除の条件も契約書に書かれているので、相談のときに一緒に読める形です。
期間の満了が近い場合は、満了まで待ってから決める形も取れます。
15分無料相談と無料査定は、どう使い分けますか？
手元の書面を読むだけなら相談で足り、当社の数字が必要なら査定を頼む形になります。
どちらも費用はかかりません。
迷う場合は、先に相談のほうをご利用ください。
相談で足りる場合
他社の査定書や買付の条件を読んで、確かめる項目を決めたいだけなら相談で足ります。
15分で終わる内容かどうかを決めるのは、書面の量です。
申し込みは15分無料相談からお願いします。
査定を頼む場合
当社の数字と他社の数字を並べて比べたいときは、査定のほうが向いています。
一棟の査定の頼み方と届くまでの流れは一棟の査定はどう頼む？にまとめました。
お申し込みは無料査定から、一棟アパート・一棟ビルを選んでお進みください。
持ってきていただくもの
あると読みやすいのは、査定書、賃料表、買付の書面、登記事項証明書の4つです。
そろわないものがあっても相談は受けられますので、あるものだけでお越しください。
あると前提の確かめが早く進むのは、建物と土地の両方の登記事項証明書です。
一棟の売却で当社が引き受ける範囲は福岡市の一棟ビル・一棟マンション売却に書いています。
福岡市の物件で、ご本人が県外のとき
一棟の所有者が県外にお住まいのご相談も受けています。
書面はデータでお送りいただいても構いません。
来福なしで引き渡しまで進める手順は遠方から福岡の不動産を売却にまとめています。
当社がどう入るかと、お答えできない範囲
当社は売主側の仲介として入り、囲い込みをしません。
一方で、税金の個別の判断と、価格や金利の先行きについてはお答えできません。
売主側に立ち、代表が最後まで担当します
買主側に別の会社が付くこともあり、その形を避けずに進めます。
囲い込みをしないのは、買主を当社の中だけに絞ると売主が選べる条件が減るためです。
レインズへ登録し、ほかの会社からの問い合わせにも応じます。
窓口は代表が最後まで務め、登記や税務は司法書士と税理士と連携して進めます。
一棟の売却では関わる人が増えるため、窓口を分けないほうが話が通るはずです。
先の見通しを根拠にした勧め方はしません
当社は、将来の価格や金利の見通しを根拠にして売却を勧めません。
断定的な判断を示して契約を勧める行為は、宅地建物取引業法が禁じています。
利回りの相場を1つの数字で示すことも控えています。
同じ福岡市でも、立地と築年数と入居の状況で前提が変わるためです。
書面から読める材料と、読めない見通しを分けてお伝えします。
税額の有利不利は税理士にお回しします
譲渡所得や減価償却の扱いは、国税庁の資料をもとにした一般的な説明までにしています。
どちらの売り方が税金で有利かという個別の判断は、税理士の仕事です。
当サイトの手取りの試算は自宅の売却を前提にしているため、一棟には使わないでください。
次にやること
書面を読む時間を取りたい場合の窓口は15分無料相談です。
当社の金額も並べて比べたい場合は無料査定からお進みください。
どちらの場合も、他社の書面はそのままの形でお持ちいただけます。
読んだあとで、いまの会社に任せたままにするという結論でも構いません。
判断の材料が1つ増えれば、この相談の役目は果たせています。