一棟の査定はどう頼む？依頼から査定書が届くまでの流れ
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士一棟ものの査定は、ご自宅の査定とは聞かれることが違います。
戸数や賃料収入をうかがうため、「手元の資料をそろえてからにしよう」と止まってしまう方が多いところです。
先に結論を書きます。
分からない欄は空のままで構いません。
登記や公的な資料でこちらが調べられるものは、空欄のまま進めても査定は出せます。
この記事では、依頼のボタンを押したあとに何が起きるのかを、順番どおりに書きました。
査定の計算方法そのものを知りたい方は収益物件の査定方法3つ、届いた査定書の読み方は査定書の読み方をご覧ください。
2. 査定フォームでは何を聞かれますか？
3. 依頼したあと、どんな資料を見せてもらいますか？
4. 現地では何を見ますか？
5. 査定書には何が書かれていますか？
6. 査定を頼むと、売らなければいけませんか？
一棟の査定を頼むと、何が起きますか？
連絡、資料の確認、現地の確認、査定書の4段階で進みます。
最初にご連絡を差し上げて、何をどこまで調べてよいかをうかがいます。
資料と現地を見てから、書面でお出しするという順番です。
4つの段階で、それぞれ何をするか
| 段階 | すること | 売主にお願いすること |
|---|---|---|
| 1. 連絡 | ご事情と、情報を出してよい範囲をうかがいます | 電話またはメールでのやり取り |
| 2. 資料の確認 | 賃料と経費、登記、建物の記録を照らします | 手元にある資料のコピー |
| 3. 現地の確認 | 外観・共用部・接道・周辺の賃貸の状況を見ます | 立ち会いは不要です |
| 4. 査定書 | 3つの方法で出した金額と、その根拠を書きます | 読んだうえでのご質問 |
このうち売主の手が必要なのは、1と2だけです。
3は当社が単独で動きますし、4はこちらの作業になります。
ご自宅の売却と大きく違うのが、2の資料の確認です。
自宅なら登記と図面で足りますが、一棟では部屋ごとの賃貸借契約まで読みます。
戸数が20室あれば、契約書も20通を見ることになります。
全体の9段階の流れは、一棟ビル・一棟マンション売却の流れにまとめました。
日数は、物件と資料で変わります
当社は「◯日で出します」という約束をしていません。
戸数が多ければ賃貸借契約の確認に時間がかかり、資料が少なければ役所と法務局で調べる量が増えるからです。
テナントが入ったビルで1件ずつ契約書を確かめるのは、保証金の扱いです。
反対に、レントロールと確定申告の資料がそろっていれば、調べる手間はそのぶん少なくて済みます。
見込みの日数は、1の連絡の段階でその物件に合わせてお伝えします。
「3日で出します」と言い切る会社もありますが、その速さは資料を読む量を削って作られます。
根拠の薄い金額を早く受け取っても、売り出しの判断には使えません。
査定フォームでは何を聞かれますか？
必ず入れていただくのは5つだけです。
所在地、物件の種別、総戸数、入居率、いまの年間賃料収入になります。
残りは任意なので、分かる欄だけで送信できます。
必ず入れていただく5つ
- 物件の所在地（郵便番号から住所を自動で入れられます）
- 物件の種別（一棟アパート／一棟マンション／一棟ビルから選びます）
- 総戸数（室・区画の合計数）
- 入居率（5%刻みの選択式。およその数で結構です）
- 年間賃料収入（現況・いま入居している部屋の賃料の合計）
入居率は選択式なので、計算する必要はありません。
年間賃料収入は、満室想定ではなく「いま入っているぶん」を入れてください。
価格の出発点になるのが、この現況の収入です。
空室が多い物件でも、そのまま入れてください。
満室にしてから売るか、空室のまま売るかという判断は、満室にしてから売る？空室のまま売る？で比べています。
空のままでよい欄
土地面積、建物面積（延床）、築年、構造は任意です。
どれも登記事項証明書と建物の記録で調べられるため、空欄でも査定は進みます。
満室時の年間賃料、管理の形、土地の権利、名義の欄も任意になります。
そろえようとして数週間止まるより、空欄のまま送っていただくほうが早いところです。
資料を探しているうちに、売ろうと思った時期を過ぎてしまうこともあります。
先に金額の見当が付けば、資料をそろえる優先順位も決めやすくなるはずです。
なお「表面利回り」を入力する欄はありません。
戸数と賃料収入から計算するのは、こちらの仕事です。
名義と土地の権利は、分かる範囲で選んでください
名義の欄にあるのは、個人の単独・共有名義・法人名義・相続手続き中の4つです。
法人名義を選んだ場合にだけ、法人名の欄が出る作りです。
この2つが分かると、最初のご連絡で税や手続きの段取りまでお話しできます。
借地権の建物なら、地主の承諾という段取りが先に必要になります。
共有名義なら、売るときに共有者全員の署名が要ります。
どちらも査定の金額ではなく、売れるまでの日数に関わる話です。
法人のビルで税理士に先に聞いておくことは、法人名義のビルを売る前ににまとめました。
依頼したあと、どんな資料を見せてもらいますか？
最初にお願いするのは、レントロールと固定資産税の納税通知書です。
この2つで、収入と公的な評価の両方が分かります。
そろわなくても査定は出せますが、確かめられる範囲は変わります。
最初に見る2つの資料
レントロールは、部屋ごとの賃料・契約期間・敷金を一覧にした表です。
これが無い場合は、賃貸借契約書の束から当社で起こす形になります。
固定資産税の納税通知書から読めるのは、土地と建物の評価額です。
手元に無ければ、区役所の納税課で評価証明書を取り直すこともできます。
ただし請求できるのは本人・相続人・納税管理人に限られるため、この書類だけは所有者ご本人に動いていただくことになります。
作り方と欄の一覧は、レントロールの作り方に書きました。
そろわないときは、何が変わりますか
資料が少ないほど、公的な資料から推定する部分が増えます。
推定で置いた数字は、査定書にそう書いて区別します。
どこが実額で、どこが推定なのかが分かる形にしておくためです。
たとえば修繕の履歴が残っていない建物では、修繕費を周辺の相場から置きます。
あとから履歴が出てきたときに、どの数字が動くのかを追えるようにしておくためです。
必要な書類の全体像と取得先は、収益物件の売却に必要な書類に一覧があります。
現地では何を見ますか？
外観と共用部、接道、周辺の賃貸の募集状況です。
室内に入る必要はありません。
そのぶん、入居者やテナントに気づかれずに済むはずです。
外から見るだけで分かること
見るのは、外壁とバルコニーの劣化、屋上防水の状態、郵便受けの使われ方です。
郵便受けと電気メーターからは、空室の数が読めます。
前面道路の幅と接し方は、建て替えの可否に関わるため必ず確かめます。
駐車場と駐輪場の台数も、賃料の付き方に影響する部分です。
周辺の募集状況は、近隣で出ている同じ広さの部屋の募集賃料を見て確かめます。
いまの賃料が周辺より高ければ、買主は入れ替わりの後の賃料で計算するからです。
長く入居している部屋ほど、この差が出やすいところです。
そこで査定書には、現況の賃料で出した金額と、周辺の水準で置き直した金額の両方を書きます。
売り出し価格を決めるときに、どちらの前提で話しているかが分かるようにしておくためです。
知られたくないときは、先にそう伝えてください
売却を検討していることを入居者に知られたくない、という条件は先に言ってください。
フォームのご相談内容の欄に書いていただければ、看板も名札も出さずに回ります。
情報を出す範囲と順番を媒介契約の前に決める手順は、収益物件を知られずに売るに4段階でまとめました。
査定書には何が書かれていますか？
3つの方法で出した金額と、それぞれの計算の中身です。
並べるのは、賃料収入から出した金額、土地と建物を積み上げた金額、取引事例と比べた金額の3つです。
そのうえで書き添えるのが、どれをどう使って結論にしたのかという説明です。
どの数字を置いたかまで書きます
収益から出す方法では、純収益と利回りをどう置いたかで金額が動きます。
そこで当社は、置いた数字と、その根拠を査定書に書き込みます。
読んだあとで「この利回りはなぜこの値か」と聞けるようにしておきたいからです。
利回りが0.5ポイント違うと価格がどれだけ動くかは、利回りから売却価格を逆算に計算例があります。
福岡市の取引のデータと照らします
当社は国土交通省の取引価格情報を、福岡市7区について集計しています。
2016年から2025年の10年で、一棟マンション・一棟アパートが2,982件、一棟ビルが651件ありました。
1億円から5億円の取引に絞ると、直近2年で251件でした。
この母数があるので、事例と比べる部分を福岡市の中だけで組めます。
他の都市の事例を借りてくる必要がないという意味です。
建物の種類でも偏りが出ていて、一棟ビルの取引は58%が博多区と中央区に集まっていました。
一棟の共同住宅のほうは、47%が木造でした。
区ごと・構造ごとの傾向は、福岡市の一棟ビル・一棟マンション売却のページに載せています。
築年数にも偏りがあり、福岡市の一棟ビルでは築41年以上が21%を占めていました。
築年数が古いほど、買主に使える融資の年数は短くなるのが普通です。
そのため、同じ賃料収入でも買える人が変わってきます。
この点は査定書の前提として書き、旧耐震の建物では買主と売り方がどう変わるかも添えてお渡しします。
査定を頼むと、売らなければいけませんか？
いいえ。
査定は無料で、売る義務も付きません。
当社に売却を任せるかどうかは、媒介契約という別の手続きで決まります。
査定書を読んで、やめるという結論でも構いません。
媒介契約は、査定とは別の書面です
媒介契約を結ぶと、当社が買主を探す仕事を引き受けます。
仲介手数料が発生するのは、売買が成立したときだけです。
査定の段階で費用をいただくことはありません。
当社は売主さまの側の仲介として入り、ほかの会社からの問い合わせを止める囲い込みをしません。
買主の側に別の不動産会社が付くこともあります。
情報を出す範囲と順番は、媒介契約の前に書面で決めます。
物件名を出す段階、レントロールを渡す相手、現地を見せる方法の3つを先に固める形です。
すでに他社に相談している段階でも構いませんので、他社の査定書を一緒に読むこともできます。
ご自宅の売却を前提にした手取りの試算は、一棟にはそのまま使えません。
減価償却の分だけ譲渡益が大きく出るためで、理由は減価償却で手取りが減る理由に書いてあります。
金額の見当だけ先に付けたい方は、一棟の無料査定からご依頼ください。
一棟の種別を選んだ状態で、フォームが開く形にしてあります。
入力そのものは、分かる欄だけなら5分ほどで終わるはずです。
売るかどうかを決める前に話だけ聞きたい場合は、15分無料相談のほうが向いています。
窓口は最初のご相談から決済まで代表が務め、税のご判断は税理士、登記は司法書士におつなぎします。