旧耐震ビル・一棟マンションの売却｜築古で変わる買主と売り方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士1981年より前に建った一棟ビルや一棟マンションを持ち、古すぎて売れないのではと考えているオーナーの方へ書いています。
相続でそうした建物を引き継いだ方も、同じところで手が止まります。
先に結論を言うと、築古だから売れないのではなく、築古だと「買える人」が変わるのです。
買える人が変わるので、売り方もそれに合わせて変える、というのがこの記事の芯です。
扱うのは、旧耐震の見分け方・耐震診断の義務と福岡市の補助・4つの売り方・契約で免責できない範囲の4つ。
戸建てや区分マンションの旧耐震と税の控除は旧耐震の家を売る方法に書いたので、ここでは一棟と事業用に絞りました。
2. 自分の建物が旧耐震かどうかは、どこで見分けますか
3. 耐震診断は、売る前に義務としてやらなければなりませんか
4. 2005年の地震と警固断層は、売却にどう関係しますか
5. 売り方にはどんな選択肢がありますか
6. 売る前に何をそろえればよいですか
旧耐震のビルや一棟マンションは、古すぎて売れないのですか
売れないのではなく、築41年以上の一棟ものは福岡市でも実際に取引されています。
変わるのは、買える人の顔ぶれです。
この顔ぶれは、検査済証が見つからない物件でも同じ向きに動きます。
旧耐震と検査済証の不在が重なると、金融機関が見る項目が2つになります（検査済証がないビル・アパートは売れる？融資と調査の壁）。
福岡市では築41年以上でも、10年で135件と290件
当社は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報を、福岡市7区について集計しました。
集計日は2026年9月19日で、対象は2016年から2025年までの10年間です。
| 種類 | 10年の件数 | 築41年以上の割合 | 築41年以上の件数 |
|---|---|---|---|
| 事務所・店舗の建物 | 651件 | 21% | 135件 |
| 共同住宅（一棟マンション・アパート） | 2,982件 | 10% | 290件 |
事務所・店舗の建物は、築31〜40年も22%ありました。
この数字は買主へのアンケートに回答があった取引だけで、全数ではありません。
それでも事務所・店舗では、回答のあった取引の5件に1件が築41年以上という計算になります。
取引の時点で築41年以上なので、建築は新しいものでも1984年以前です。
旧耐震の時期に建った建物を多く含む層だと読めます。
買える人が変わるのは、融資の付き方が変わるから
ここからは制度の話ではなく、不動産取引の一般論です。
金融機関は収益物件に融資するとき、建物の残りの耐用年数と、法令に合っているかどうかを見ます。
築古の建物は残りの年数が短いので、融資の期間も短くなりやすい傾向です。
期間が短いと毎月の返済が増え、家賃収入で返済をまかなう買い方が成り立ちにくくなります。
その結果、買主は次の4つに寄っていきます。
- 自己資金の厚い個人投資家
- 自社で使う、または長く保有する事業法人
- 買い取って手を入れる不動産会社
- 建替えを前提に、土地として見る買主
基準は金融機関ごとに違うため、築古でいくら変わるかを一律の割合で言うことはできません。
決めるべきは値引きの幅より先に、どの買主層に向けて出すかです。
法定耐用年数は税務の年数で、建物の寿命ではありません
融資の話でよく引かれるのが、国税庁の耐用年数表です。
| 構造 | 事務所用 | 住宅用 | 店舗用 |
|---|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 50年 | 47年 | 39年 |
| 金属造（骨格材の肉厚4mm超） | 38年 | 34年 | 34年 |
| 木造 | 24年 | 22年 | 22年 |
1981年に建った鉄筋コンクリート造の賃貸マンションは2026年で築45年なので、47年まで残り2年。
同じ年の金属造（肉厚4mm超）の店舗なら、34年をすでに11年過ぎています。
ただしこの年数は、取得にかかった金額を各年の必要経費へ配分するために、財務省令で一律に定めたものです。
個々の建物を調べて出した寿命ではありません。
年数を過ぎた建物が使えなくなるわけでも、売れなくなるわけでもない、ということです。
買主と金融機関に見せる材料は年数そのものではなく、修繕の履歴と現在の状態になります。
耐用年数が売主の税金にどう響くかは一棟の売却と手取りに書きました。
自分の建物が旧耐震かどうかは、どこで見分けますか
見るのは竣工した年ではなく、建築確認を受けた日付です。
新耐震基準が適用されたのは1981年（昭和56年）6月1日で、確認済証の日付がこの日以降かどうかが実務の線になります。
竣工が1982年や1983年でも、旧耐震のことがあります
法令の書き方は「昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したもの」かどうかです。
宅地建物取引業法の施行規則も、耐震改修促進法の対象建築物も、この着手の日で線を引いています。
とはいえ40年以上前の着工日を示す公的な記録は、まず残っていません。
そこで国土交通省の補助事業のQ&Aは、確認済証と添付図書で建築確認日が昭和56年6月1日以降かを確かめる、としています。
福岡市の補助制度も、旧耐震を「昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工した」建築物とする書き方です。
ビルやマンションは、確認から竣工まで1年以上かかることが珍しくありません。
1981年5月までに確認を受けて1982年に完成した建物は、旧耐震です。
同じQ&Aは登記簿で判断する場合、共同住宅等は表題登記が昭和58年6月1日以降なら、着工が昭和56年6月1日以降とみなします。
竣工年だけでは言い切れない、という扱いが国の事業にも表れています。
福岡市では、台帳記載事項証明書で日付を確かめます
日付を確かめられる書類は、次の3つです。
- 確認済証（建築確認を受けたときに交付される書類）
- 建築計画概要書
- 建築確認等台帳記載事項証明書
確認済証が手元に残っていれば、交付年月日を見るだけで済みます。
見つからないときは、福岡市役所本庁舎4階の建築指導課で台帳記載事項証明書を申請してください。
確認済証や検査済証の交付年月日と番号が載り、手数料は1件300円、発行まで2〜3営業日です。
委任状も身分証明書も要らず、誰でも申請できます。
気をつけたいのは、福岡市が保存している建築計画概要書が平成11年以降の分に限られる点です。
旧耐震の時期の建物は概要書が無いので、頼れるのは台帳のほうになります。
台帳そのものが現存せず、証明書を発行できない場合があることも市は明記しました。
法務局や区役所を含めた書類の取り先は福岡市の手続き窓口にまとめています。
耐震診断は、売る前に義務としてやらなければなりませんか
多くの一棟ビルや賃貸マンションでは、耐震診断は義務ではなく努力義務です。
義務になるのは、用途と規模が法令で決まった大きな建物と、自治体が計画で診断を義務づけた道路沿いなどの建物に限られます。
診断と結果の公表が義務になる建物
耐震改修促進法は、2種類の建物に耐震診断を義務づけ、結果を公表する仕組みを置いています。
1つ目が「要緊急安全確認大規模建築物」。
昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した建物のうち、不特定多数の人や避難に配慮が要る人が使う大きなものが当たります。
物品販売の店舗・飲食店・ホテル・病院などは、階数3以上かつ5,000㎡以上が基準です。
福岡市が載せている用途の表に、事務所と共同住宅は挙がっていません。
福岡市は令和8年3月31日時点で、207件（公共164件・民間43件）の診断結果を公表済みです。
内訳は、倒壊や崩壊の危険性が低いものが199件、改修工事等を実施中が3件、改修や建替えを予定しているものが5件でした。
該当する建物を売るなら、買主は市のページで結果を見てから話を始めると考えてください。
2つ目が「要安全確認計画記載建築物」で、自治体が計画で指定した緊急輸送道路などの沿道建築物と、防災拠点の建物です。
福岡市の耐震改修促進計画は、県の第1次・第2次緊急輸送道路ネットワークのうち市内にあるものを指定しています。
この計画が沿道の建物に置いている措置は、所有者の努力義務と、市による指導・助言・指示。
対象になる通行障害建築物は、市内で約940棟と書かれています。
計画は改定されることがあるので、沿道の建物は建築物安全推進課に現在の扱いを尋ねておくと安心でしょう。
出典：福岡市 耐震改修促進計画
令和8年度から、福岡市の診断費補助は旧耐震の全建築物へ
義務が無くても、診断の結果があれば買主は融資の相談と修繕の見積もりを先へ進められます。
福岡市は令和7年度まで、診断費補助の対象を共同住宅と病院に限っていました。
令和8年度からは「昭和56年5月31日以前に建築された全ての建築物」が対象です。
事務所ビルや店舗ビルにも道が開いた、と読めます。
戸建住宅以外の補助額は、診断に要する費用の3分の2以内。
対象になる費用には面積ごとの限度があり、1,000㎡以内の部分は1㎡あたり4,580円です。
1,000㎡を超えて2,000㎡以内の部分は2,350円、2,000㎡を超える部分は1,570円に下がります。
延べ1,500㎡のビルで計算すると費用の限度は575万5,000円、その3分の2にあたる383万6,000円が補助の上限です。
気をつけたいのは順番。
診断の契約は市の交付決定通知のあとに結ぶ決まりで、先に契約したものや診断済みのものは対象になりません。
申請は着手のおおむね1か月前まで、完了報告は申請年度の1月末までです。
補助の数には限りがあると市は書いているので、売る時期が決まっているなら早めに建築物安全推進課へ相談してください。
3階建て以上かつ延べ1,000㎡以上の旧耐震の共同住宅には、耐震設計と改修工事の補助も別にあります。
改修工事の補助は費用の3分の1相当（面積あたりの限度あり）で1戸につき40万円が上限、店舗部分の費用は面積按分で除かれます。
補助があることと、売る前に工事することは別の判断
福岡市の診断・改修の補助は、昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工した建物が対象です。
建物の種類で、補助の中身は分かれます。
| 建物 | 診断の補助 | 改修の補助 |
|---|---|---|
| 木造の戸建住宅（2階建て以下） | 費用の3分の2以内（簡易診断は4万7,200円、詳細診断は20万4,000円が上限） | 工事費の80%、上限150万円 |
| 3階建て以上かつ延べ1,000㎡以上の共同住宅 | 費用の3分の2以内（面積ごとの限度あり） | 設計は3分の2以内で1戸5万円まで、工事は1戸40万円まで |
| ビル・店舗などの戸建住宅以外 | 費用の3分の2以内（簡易診断は35万円まで） | 要確認（市の窓口で） |
木造戸建ての改修補助は、診断で上部構造評点が1.0未満と出た建物が対象です。
どの補助も、申請の前に建築物安全推進課（092-711-4580）へ事前相談をします。
市の交付決定の通知より前に工事の契約をした場合や、すでに着工・完了した工事は、対象になりません。
補助の数には限りがあり、売る時期が決まっているなら、早めの相談が前提です。
ここで押さえたいのは、補助が使えることは、売る前に改修すべき理由にはならない点です。
改修して売るか、現況のまま売るかは、補助の有無とは別に、買主の層と価格への見込みで決めます。
費用を先に払う売主の負担と、買主が自分で手を入れる前提の価格とを、見積りで並べて比べてください。
診断の結果だけが手元にあっても、現況のまま売ることは普通にできます。
その場合は、結果を買主へ書面で伝えることになります。
2005年の地震と警固断層は、売却にどう関係しますか
買主と金融機関が必ず確かめる項目なので、売主も公表されている事実を数字で言えるようにしておく、という関係です。
先行きを予測する材料ではありません。
福岡県西方沖地震と警固断層帯について、公表されていること
福岡県西方沖地震が起きたのは2005年（平成17年）3月20日で、規模はマグニチュード7.0でした。
福岡市の計画書によると、市内の最大震度は東区と中央区の6弱、早良区と西区が5強、博多区・南区・城南区が5弱です。
福岡市はこの経験を踏まえ、平成20年3月に耐震改修促進計画を作りました。
警固断層帯は、この地震の震源域にあたる北西部と、博多湾から筑紫野市に至る南東部に分けて評価されています。
地震調査研究推進本部が公表している南東部の評価は、地震の規模がマグニチュード7.2程度、30年以内の発生確率が0.3%〜6%。
これは2026年9月に同本部のページで確かめた値で、評価が改まれば変わります。
先ほどの福岡市の診断結果の公表ページには、結果の読み方も書いてありました。
違法な建築や劣化の放置が無ければ、どの区分でも震度5強程度の中規模地震で倒壊するおそれはないとされている、という説明です。
建替えを前提にする買主が見る、福岡市の制度
土地として見る買主は、建替えたときに何が建つかを先に調べます。
福岡市は建築基準法施行条例を改正し、平成20年10月1日から警固断層に着目した耐震対策を始めました。
定められた区域で高さ20mを超える建物を新築・改築するとき、設計に使う地域係数に1.25を乗じるよう努める、という内容です。
条文と対象区域の図は、先ほどの福岡市耐震改修促進計画の第3章に載っています。
適用は新築と改築だけで、既存の建物の増築・大規模の修繕・用途変更には及びません。
いまの建物を現況のまま売るぶんには関係しないものの、建替え前提の買主の計画には関わる決まりです。
都心部には、建替えを促す制度もあります。
天神ビッグバンは天神交差点から半径約500m、博多コネクティッドは博多駅から半径約500mが対象エリア。
福岡市はどちらについても、容積率などの緩和によって耐震性の高いビルへの建替えを進めると説明しています。
書けるのは制度があるという事実までで、価格への影響や先行きは当社にも分かりません。
逆に、いまの容積率では同じ大きさが建たない建物もあります。
その場合に買主と融資がどう変わるかは、容積率オーバー・既存不適格の一棟を売るで整理しました。
売り方にはどんな選択肢がありますか
選択肢は、現況のまま売る・耐震診断をしてから売る・更地にして売る・不動産会社に買い取ってもらう、の4つです。
違いは価格より先に、誰が買うかと、売主が何を用意するかに出ます。
| 売り方 | 主な買主 | 売主が用意するもの | 気をつける点 |
|---|---|---|---|
| 現況のまま建物付きで売る | 自己資金の厚い投資家、事業法人、建替え前提の買主 | レントロール、修繕履歴、確認済証などの書類 | 融資が付きにくく、買主の数が絞られる |
| 耐震診断をしてから売る | 融資を使う投資家、長く保有する法人 | 診断の費用と期間（福岡市の補助は交付決定の後に契約） | 結果が悪くても、知った以上は買主に伝える |
| 更地にして売る | 自社ビルの用地を探す法人、開発会社、住宅会社 | 解体工事、石綿の事前調査、テナントの退去 | 家賃収入が止まり、費用を先に払う |
| 不動産会社の買取 | 買い取って再生や建替えをする会社 | 手元にある書類一式 | 仲介で買主を探す場合より価格は下がるのが一般的 |
どれか1つに決め打ちする必要はありません。
現況で売り出しながら、建替え前提の買主と買取の会社にも同時に声をかける、という進め方もできます。
更地にする前に、石綿の事前調査が要ります
建物を解体するときは、あらかじめ石綿（アスベスト）の使用の有無を調べる決まりです。
環境省によると、調査をするのは工事の元請業者などで、令和5年10月1日からは有資格者による調査が義務づけられました。
解体する部分の床面積が合計80㎡以上なら、調査結果を都道府県などへ報告する必要もあります。
一棟ビルの解体なら、まずこの規模を超えるでしょう。
吹付け石綿などが見つかれば、除去作業を始める14日前までに届出をして、作業基準を守らなければなりません。
調査と除去のぶんだけ、工期と費用は木造の戸建てより読みにくくなります。
ビルを壊す費用は構造・階数・石綿の有無で大きく変わるため、この記事では金額を挙げません。
更地にするかどうかは、見積もりを取ってから決めても遅くないのです。
現況有姿・免責の特約でも、知っていて告げなかったことは残ります
築古の事業用不動産は、現況有姿で引き渡し、契約不適合責任を負わないとする特約を付ける取引が多く見られます。
売主が宅建業者でなければ、この特約を付けること自体は認められています。
例外は、売主が事業者で買主が消費者にあたる契約で、賠償責任をすべて免除する条項は消費者契約法8条により無効です。
ただし民法572条は、特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れられないと定めています。
雨漏り、配管の漏水、外壁の落下、過去に受けた耐震診断の結果。
どれも、知っているなら書面で伝える対象です。
耐震診断を受けた旧耐震の建物は、その内容が重要事項説明の項目にもなっています。
石綿の使用の有無を調べた記録があるときも、同じ扱いです。
その石綿の記録と、受変電設備に残るPCBの扱いは古いビルの売却とPCB・アスベストにまとめました。
悪い結果を伏せたまま免責で売る、という道はありません。
伝えたうえで価格と条件に織り込むほうが、引き渡し後の争いを防げます。
特約がどこまで効くかは免責特約と現況有姿の限界で、裁判例とともに書きました。
売る前に何をそろえればよいですか
そろえるのは、確認済証・検査済証・竣工図・修繕履歴・耐震診断の結果・レントロールの6つです。
築古の建物で買主と金融機関が知りたいのは、適法に建ったか、どう直してきたか、いくら入ってくるかの3点に尽きます。
- 確認済証と検査済証（建築確認と完了検査を受けた記録）
- 竣工図（構造図があると、耐震診断の費用と期間が読みやすい）
- 修繕履歴（屋上防水・外壁・給排水管・エレベーターの工事の年と金額）
- 耐震診断の結果（受けていれば）
- レントロール（部屋ごとの賃料・契約期間・敷金の一覧）
全部そろわなくても、売却は始められます。
無いものは無いと早く分かるほうが、買主の調査が途中で止まりません。
買主の調査がどの段階で入るかは一棟の売却の流れをご覧ください。
検査済証が無い建物は融資と増改築の場面で別の論点になり、手順が長いので別の記事で扱います。
個人で用意する書類の一般的な一覧は売却に必要な書類で確認できます。
次に何をすればよいですか
手元でできることは3つです。
- 確認済証か台帳記載事項証明書で、建築確認の日付を確かめる
- 診断の義務や沿道の指定に当たるかを、福岡市の建築物安全推進課に尋ねる
- 修繕履歴とレントロールを1枚ずつにまとめる
診断を受けるか、現況のまま出すか、更地にするかは、この3つが分かってから決めても間に合います。
当社は福岡市博多区にある売却専門の会社です。
売主側の仲介として入り、囲い込みをしないので、買主側に別の会社が付くこともあります。
代表が最後まで担当し、税や登記の判断が要る場面では税理士・司法書士と連携する体制です。
売却で出た利益にかかる税金は持ち方と経緯で変わるため、個別の税額は税理士に確認してください。
一棟の売却で当社がどう進めるかは、福岡市の一棟ビル・マンション・アパート売却のページにまとめました。