福岡市のマンション買取｜価格の決まり方と日数
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市の区分マンションを当社が買い取る場合、現金化までは最短1日〜2週間前後です。
価格は、当社が再販するときの想定価格から、リフォーム費と諸経費と利益を引いて出します。
その結果が、相場の5〜7割という目安です。
広告を出さず、内覧もないので、売りに出していることが近所や職場に伝わりません。
仲介なら相場どおりの価格を狙えますが、引渡しまでは3〜6か月をみておく必要があります。
つまり選ぶ基準は、価格と日数のどちらを先に決めるか、という一点です。
この記事では、区分マンションに絞って、価格の出し方と、管理費や修繕積立金が効くところを書きました。
2. 仲介と買取は、何で比べればよいですか
3. 管理費と修繕積立金は、買取価格にどう効きますか
4. 買取価格が下がる、または買取できないのはどんな場合ですか
5. 査定には何を用意すればよいですか
6. 次に何をすればよいですか
福岡市のマンションは、買取でいくらになりますか
相場の5〜7割が目安で、現地を見てから内訳つきでご提示します。
当社の買取は、当社が買主になる取引です。
買取業者へ取り次ぐのではないため、売主様の仲介手数料はかかりません。
対象は福岡県内の土地・戸建て・マンション。
買い取る金額に上限は設けていません。
この買取の金額は、仲介で売る場合の査定額とは別のものです。
仲介の査定額が何を指しているのかは査定額とは「3か月で売れる価格」｜3つの価格の違いでご確認ください。
金額を聞いたら売らなければいけない、という決まりもありません。
見積もりだけ受け取って断るときの費用と言い方は買取の見積もりだけ頼んで断れる？費用と断り方にまとめました。
価格は、再販価格からの引き算で出ます
買取価格は、相場に何割かを掛けて決めているのではありません。
当社が買い取ったあとに売り出す想定価格から、必要な費用を引いて残った金額です。
- 専有部分のリフォーム費（水回りの入替、内装、設備の交換）
- 保有しているあいだの管理費と修繕積立金、固定資産税
- 登記の費用、再販のときの広告費
- 売れ残る期間と価格が動くことに対する利益
この引き算を積み上げた結果が、相場の5〜7割という幅に収まります。
割合の内訳は買取価格が相場の5〜7割になる理由で費用ごとに分けて書きました。
マンションは、再販価格の見当がつけやすい
区分マンションは、同じ建物の同じ間取りが過去に何度も取引されています。
再販価格の物差しがあるぶん、戸建てや土地より価格のばらつきが小さくなります。
逆に、相場より高い金額を期待していただくのも難しい種別です。
査定書で金額の根拠をお見せするのは、ここを一緒に確かめていただくためです。
物差しになるのは、同じ建物の過去の成約、同じ築年と同じ広さの近隣の成約、そして専有部分の状態の3つ。
室内の傷みは、リフォーム費として引き算の側に入ります。
そのため、お見せいただく前に掃除やリフォームを済ませる必要はありません。
リフォームを前提に買い取るので、現況のままで構いません。
福岡市では、区によって金額の水準が違います
当社が公開している福岡市7区の相場は、国土交通省の取引価格情報を直近8四半期で集計したものです。
70㎡以上のマンションの中央値は、中央区の5,000万円から南区の2,800万円まで開きがあります。
同じ70㎡でも、区が違えば2,200万円の差。
買取価格もこの水準に連動するため、他の区の金額をそのまま当てはめても目安になりません。
集計のもとになった取引の数も、区によって違います。
70㎡以上のマンションの取引は、中央区で259件、城南区では61件。
同じ中央値でも、後ろにある取引の数が4倍以上違うので、金額の読み取りやすさが変わります。
仲介と買取は、何で比べればよいですか
手取りの差額と、待つ期間の差を並べて見るのが実際的です。
当社では両方の見積もりを同時にお出しして、手取り額と引渡し時期を並べてご覧いただけます。
片方だけを見ると、どちらが向いているのかは決められません。
並べるのは、手取りと日数の2つだけ
買取では、売主様の仲介手数料がかかりません。
そのぶんを戻して計算しても、仲介で相場どおりに売れた場合のほうが手取りは大きくなります。
では、その差額は何に対して払っているのでしょうか。
買主を探す期間、内覧の対応、売れないかもしれないという不確かさを引き受けてもらう分です。
東区や西区の70㎡以上の中央値にあたる3,000万円の部屋で、並べてみましょう。
仲介で3,000万円で売れた場合、仲介手数料105万6,000円を引くと2,894万4,000円が残ります。
同じ部屋を買取で5〜7割として計算すると、1,500万円から2,100万円の幅。
仲介手数料がかからないぶんを戻しても、差は約800万円から1,390万円になります。
この差額で買っているのは、待たずに決まることと、売れないかもしれない不安がなくなることです。
もうひとつ、引渡し後の責任が軽くなる点もあります。
買取では契約不適合責任、つまり引渡し後に見つかった不具合の責任が免除されるのが一般的です。
給排水の漏水のように、住んでいても気づきにくい不具合を抱えた古い部屋では、ここが効いてきます。
ご自身の物件で金額を並べたいときは手取りの試算をお使いください。
福岡市内でも、仲介で待つ長さは変わります
取引の多い区と少ない区では、買いたい方が現れるまでの時間が変わります。
直近8四半期で集計したマンションの取引件数は、中央区1,109件、博多区951件、東区559件です。
いっぽう城南区は153件、西区は233件、早良区は271件。
件数が少ない区では、同じ価格で出しても買主が現れるまでに時間がかかりやすくなります。
期日が決まっている方ほど、この差が効いてきます。
「3か月売れなければ買取」という決め方もあります
最初から買取を選ばなくても構いません。
一定期間は仲介で高値を狙い、売れなければ約束した価格で当社が買い取る買取保証という形もあります。
期日までの余裕がどれくらいあるかで、即時買取と買取保証を使い分けてください。
買取保証では、仲介で売り出す前に、保証する価格を決めて書面にします。
あとから下げられる心配がないかわりに、保証価格は即時買取と同じ考え方で計算した金額になります。
4つの売り方の違いは仲介・買取・じぶん売却・リースバックの比較にまとめました。
管理費と修繕積立金は、買取価格にどう効きますか
滞納がある場合は、その金額がそのまま買取価格から引かれます。
買い取ったあと、当社が払い続ける費用でもあります。
区分マンションの査定で、戸建てや土地と最も違うのがこの部分です。
滞納分は、次の持ち主が引き継ぐ扱いです
国が示しているマンション標準管理規約には、管理費等についての債権の扱いが書かれています。
管理組合はその債権を、売買で部屋を引き継いだ次の持ち主に対しても行使できる、という形です。
この「次の持ち主」が、規約で特定承継人と呼ばれている人です。
そのため滞納を残したまま売っても、請求が消えるわけではありません。
決済のときに精算するか、金額を価格から引いたうえで当社が引き継ぐかを、契約の前に決めます。
実際の規約はマンションごとに違うので、お手元の管理規約でご確認ください。
気をつけていただきたいのは、ご自身の部屋に滞納がない場合です。
建物全体で滞納が積み上がっていると、修繕積立金が計画どおりに集まりません。
その状態は総会議事録や管理会社の資料に出てくるので、査定では必ず確認します。
他の住戸の滞納が、ご自身の部屋の再販価格に跳ね返る、という形です。
修繕積立金の残高と、大規模修繕の予定
長期修繕計画と積立金の残高も、再販価格の見立てに効きます。
残高が計画に対して足りていないマンションでは、将来の値上げや一時金の徴収が見込まれる状態です。
買う側はそれを織り込むので、再販価格が下がり、買取価格もそのぶん下がります。
反対に、大規模修繕が終わった直後の建物なら、再販の見通しは立てやすい。
管理費が高い部屋は、どう見られますか
管理費と修繕積立金の合計は、買主の毎月の負担としてローンの返済に上乗せされます。
月2万円の管理費等なら、同じ返済額で考えて数百万円の価格差に相当する計算です。
そのため管理費が高い部屋は、再販価格の見立てが下がりやすくなります。
この条件で仲介に出す場合の売り方は管理費・修繕積立金が高いマンションの売り方で書きました。
買取価格が下がる、または買取できないのはどんな場合ですか
場所や条件によっては、価格が下がる場合や、お引き受けできない場合があります。
再販できる見通しが立つかどうかが、分かれ目です。
当てはまりそうでも、まずは査定で金額をご確認ください。
価格が下がりやすい条件
再販のときに買主の選択肢が狭まる条件は、そのまま価格に出ます。
- 借地の上に建っているマンション
- 共有持分だけの売却
- 管理組合が機能しておらず、規約や議事録がそろわない
- 管理費と修繕積立金の滞納が積み上がっている
- 旧耐震基準、つまり1981年5月31日までの基準で建てられた建物
- 再建築不可の物件（土地の場合は価格が安くなる可能性があります）
金融機関によって住宅ローンの扱いが変わる物件も、再販の相手が限られる条件です。
再販の相手が限られるほど、売れ残る期間を長く見込むことになり、引き算が大きくなります。
これは当社に限った話ではなく、買取を扱う会社がどこも同じ計算をしているところです。
当社が買主になるので、売主様が買主を探す心配をされる必要はありません。
家財が残っていても、先に金額をお出しできます
家財が残ったままの状態でご相談いただけます。
処分費をどちらが負担するかは、量と状態を見て協議のうえ決めます。
片付けを済ませてからご相談いただく必要はありません。
先に買取価格を知ってから、片付けるかどうかを決めていただくほうが順序としては楽です。
査定には何を用意すればよいですか
そろっていなくても査定はできますが、手元にあると金額が早く出ます。
区分マンションでは、管理に関する書類が価格に直接効く部分です。
現地の確認は、当社の担当者が1回伺うだけで終わります。
仲介のように、買主を何組もご案内することはありません。
お手元にあるとよいもの
- 固定資産税の納税通知書
- 登記識別情報（権利証。あれば）
- 間取り図、設備の説明書
- 住宅ローンの残高証明書（残っている場合）
契約までには、本人確認書類と実印、印鑑証明書、住民票が必要になります。
書類の一覧は売却に必要な書類にまとめました。
管理会社から取り寄せるもの
管理に関する書類は、管理会社が発行します。
- 管理規約、使用細則
- 長期修繕計画と、修繕積立金の残高
- 管理費と修繕積立金の月額、滞納の有無
- 直近の総会議事録
発行までに日数がかかるので、期日が決まっている方は先に請求しておいてください。
区分所有者ご本人からの請求になるため、売主様が動かれたほうが早く届くこともあります。
次に何をすればよいですか
まず、買取と仲介の両方で金額を出してもらってください。
片方だけの金額では、差額が何に対する対価なのか分かりません。
当社では両方を同時に試算して、手取り額と引渡し時期を並べてご提示しています。
買取の進め方と費用の内訳は福岡の不動産買取に、マンションの査定で見ているところは福岡市のマンション売却に書いてあります。
引渡しの期日が決まっている方は、その日から逆に数えてご相談ください。
相続登記や抵当権の抹消が残っている場合、その手続きの期間が買取の日数に足されます。
最短1日〜2週間前後というのは、書類がそろっている場合の日数です。
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