滞納している入居者がいる一棟は売れる？売る前の整理
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士家賃を滞納している部屋があるまま、一棟アパートや一棟ビルを売りたい。
結論から言うと、滞納を解決してからでなくても売り出せます。
この記事は、売り出す前に整理しておく4点を決めるために書いています。
整理するのは、レントロールへの書き方、引渡し前の滞納分を誰が請求するか、督促の記録、明渡し手続きの線引きです。
当社は福岡市博多区の売却専門で、売主の側の仲介として入ります。
2. レントロールに、滞納はどう書きますか
3. 滞納分を請求できるのは、売主と買主のどちらですか
4. 売る前にやっておけることは何ですか
5. 鍵を替えたり、荷物を出したりはできますか
6. 福岡市の一棟市場では、滞納はどう響きますか
滞納している入居者がいる一棟は売れますか
売れます。
満室にしてから、あるいは滞納を回収してから売る必要はありません。
収益物件の買主は、部屋ごとの状態を数字で見て判断します。
滞納がある部屋は、その月の収入が入らない前提で評価されます。
つまり滞納は、売れない理由ではなく、価格に織り込まれる事実です。
空室と滞納は、買主にとって別のものです
空室は、募集して埋まれば収入が戻ります。
滞納は、部屋が埋まっているのに収入が入りません。
しかも買主は、引き継いだあとに督促と明渡しの手間を負う立場になります。
同じ「家賃が入っていない部屋」でも、買主が身構えるのは滞納のほうです。
だから滞納は、部屋数ではなく月数と最後の入金日で説明します。
買主が見るのは「現況の家賃の合計」です
買主と金融機関が計算の土台にするのは、満室想定の家賃ではありません。
いま実際に入金されている家賃の合計です。
24部屋のうち2部屋が3か月滞納していれば、その分は現況の収入から外れます。
外れる額が分かっていれば、買主はその前提で資金を組めるのです。
分からないまま進むと、調査の段階で前提が崩れて値段の話が振り出しに戻ります。
隠して売ると、契約不適合責任の話になります
滞納を伏せたまま契約し、引渡し後に買主が気づいた場合、売主が責任を問われることがあります。
引き渡したものが契約の内容に適合しないとき、買主は追完や代金の減額、損害賠償、解除を求められるのが民法の扱いです。
収益物件では、レントロールが「契約の内容」を形づくる書類の1つです。
書いていない滞納が後から出てくれば、適合しているかどうかの争いになります。
一棟の契約不適合責任そのものは一棟売買の契約不適合責任に整理しました。
レントロールに、滞納はどう書きますか
部屋ごとに、滞納の月数・金額・最後に入金された日・督促の状況の4つを書きます。
「有無」だけでは、買主がいくら引くべきか判断できません。
書き足す4欄
- 滞納の月数（何か月分たまっているか）
- 滞納の金額（共益費・駐車場代も分けて書く）
- 最後に入金された日
- 督促の状況（書面を出したか、連絡が取れているか）
月数は、契約書に書かれた家賃で数えてください。
口座に入った金額で割ると、一部だけ入金のある部屋で月数がぶれます。
共益費と駐車場代を分けて書くのは、買主が収入の種類ごとに評価するからです。
最後の入金日は、買主がいちばん見る欄です。
先月まで入っていた滞納と、1年前から止まっている滞納は、回収できる見込みがまったく違います。
表の作り方そのものはレントロールの作り方に1行ずつ書いています。
口約束の減額も、同じ表に書き出します
滞納と並んで漏れやすいのが、口約束で下げた家賃です。
契約書は8万円のまま、実際は7万円で入金されている部屋。
この差は滞納ではありませんが、買主から見れば同じく「入ってこない1万円」です。
契約書を直していない減額は、滞納の欄とは別の行に書いてください。
滞納分を請求できるのは、売主と買主のどちらですか
売買契約で決めます。
引渡し前に発生した分を売主に残すのが、よく使われる形です。
決めずに引渡しまで進むと、入居者が払ったお金を誰が受け取るのかで揉めます。
契約書で決める3点
1つめは、引渡し日より前の月の滞納を誰が請求するかです。
売主に残す形にすると、買主は引渡し日以降の家賃だけを受け取ります。
買主へ移す形にすると、滞納分の見込み額を売買代金から引く交渉になります。
2つめは、預かっている敷金をどう引き継ぐかです。
滞納分を敷金から相殺するのか、敷金は全額そのまま買主へ渡すのかを書面で決めます。
滞納分を売買代金から引く場合は、引く額の根拠を書面に残してください。
のちに回収できたときの精算を決めておかないと、引渡しのあとに蒸し返されます。
3つめは、家賃債務保証会社との契約が引き継げるかです。
保証会社の契約は入居者と保証会社の間のものなので、建物の所有者が変わったときの手続きは会社ごとに違います。
引渡しのあとに、引渡し前の月の家賃が入金されることもあります。
どちらが受け取るのか、入金があったときにどう送金するのかまで書いておいてください。
賃貸人の地位は、引渡しで買主へ移ります
建物を売れば、賃貸借契約の貸主の立場も買主へ移ります。
入居者の同意を1件ずつ取る必要はありません。
ただし入居者への通知と、家賃の振込先の切り替えは要ります。
この段取りと敷金・保証金の引き継ぎは一棟のオーナーチェンジ売却に時系列で書きました。
売る前にやっておけることは何ですか
やっておけるのは、記録を揃える、保証会社へ請求する、分割の合意を書面にするの3つです。
どれも回収そのものより、買主への説明材料をつくる作業です。
督促の記録を日付順に揃えます
いつ、どの方法で、何を伝えたのかを1枚にします。
電話をかけた日、書面を出した日、内容証明郵便を送った日、連絡が取れた日。
記録があると、買主は「放置された滞納」ではなく「手を打っている滞納」として見られます。
督促の手順そのものは滞納された駐車場代の回収に順番で書いてあり、建物の家賃でも流れは同じです。
家賃債務保証会社が付いているか確認します
保証会社が付いている部屋なら、滞納分は保証会社へ請求できます。
国土交通省は2017年10月に家賃債務保証業者の登録制度をつくりました。
これは任意の登録制度で、登録していなくても保証業を営めます。
登録業者は5年ごとの更新制で、賃借人ごとの弁済履歴を記録した帳簿を備えることなどが求められます。
登録業者数は令和7年3月末の時点で115者でした。
どの部屋にどの保証会社が付いているかは、契約書と更新の書類で確かめてください。
保証会社が付いていない部屋では、契約書の連帯保証人の欄を見てください。
連帯保証人へ連絡した記録も、買主への説明材料になります。
分割の合意は、口頭で終わらせません
入居者と連絡が取れて、分割で払う話になることがあります。
その合意は書面にして、金額と期日を入れてください。
書面があれば、買主には「毎月いくら入る見込みか」を示せます。
合意書には、残っている滞納の総額も書いてください。
毎月の額だけを決めると、いつ終わるのかが分かりません。
口頭のままだと、買主から見て回収の見込みは0円として扱われます。
鍵を替えたり、荷物を出したりはできますか
できません。
滞納があっても、貸主が自分で部屋を取り戻すことは認められていません。
鍵の交換、荷物の搬出、ドアの封鎖は、こちらが責任を負う側に回ります。
解除には、催告と相当の期間が要ります
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、賃料の支払義務に違反した場合、貸主は相当の期間を定めて履行を催告します。
それでも履行されないときに、契約を解除できる定めです。
解除した場合、借主は直ちに明け渡す義務を負います。
義務を負うことと、実際に出ていくことは別です。
出ていかない場合に部屋を空ける手段は、裁判所の手続きしかありません。
無催告で解除できる条項が契約書に入っていることもあります。
それでも解除が有効かどうかは、個別の事情で判断される部分です。
契約書の条項をそのまま前提にせず、弁護士に確認してください。
明渡しは弁護士へ。売却と並行して進められます
明渡しの訴えや強制執行は、弁護士に依頼する領域です。
当社は売却の仲介を担当し、明渡しの代理はできません。
そして明渡しが終わるまで売却を止める必要もありません。
手続きの進行状況を買主へ開示したうえで、引渡し日までにどこまで進むかを条件に書く形が取れます。
もう1つの選び方は、退去を待ってから売ることです。
ただし待つあいだも、固定資産税と管理の費用は出ていきます。
明渡しの手続きは、訴えから強制執行まで段階を踏むので時間が要るのです。
待つか現況のまま売るかは、見込める回収額と保有の費用を並べて決めてください。
売却までの全体の流れは一棟売却の流れでご確認ください。
福岡市の一棟市場では、滞納はどう響きますか
福岡市で動く一棟は1億円未満の帯が中心で、買主の多くが融資を使います。
融資は現況の家賃の合計から逆算されるので、滞納の扱いが価格交渉にそのまま出ます。
共同住宅は10年で2,982件、区ごとに差があります
福岡市の共同住宅（一棟マンション・アパート）の取引は、2016年から2025年の10年間で2,982件でした。
国土交通省の取引価格情報をもとに、当社が集計しています。
1年あたり232〜402件という幅です。
表は横にスクロールして確認できます。
| 区 | 共同住宅の取引件数（10年） |
|---|---|
| 東区 | 622件 |
| 博多区 | 553件 |
| 南区 | 539件 |
| 城南区 | 357件 |
| 中央区 | 356件 |
| 早良区 | 318件 |
| 西区 | 237件 |
件数は棟の数で、1件あたりの規模や金額は入っていません。
直近2年の共同住宅490件のうち、1億円未満が262件を占めます。
いちばん多いのは5,000万〜1億円の帯で、2年で152件でした。
この帯の買主は融資を使うことが多いので、現況の家賃の合計がそのまま借入額に響きます。
この集計は全数ではなく、不動産情報ライブラリに登録された取引の範囲です。
件数の読み方は福岡市の一棟の取引件数に詳しく書きました。
次にやること
最初にやるのは、レントロールへ滞納の4欄を書き足すことです。
そのうえで、督促の記録と保証会社の契約書を1か所にまとめてください。
この2つが揃えば、売り出しの価格と条件を決める材料になります。
滞納のある部屋の数と月数は、査定を依頼する時点で伝えてください。
伏せたまま査定を受けても、買主の調査の段階で必ず出てきます。
当社は売主の側の仲介として入り、買主は広く探します。
買主の側に別の不動産会社が付くこともあり、ほかの会社からの問い合わせを止める囲い込みはしません。
代表が最後まで担当し、税務や登記の確認が要る場面では税理士・司法書士をおつなぎします。
個別の税額と有利不利の判断は、契約の前に税理士へ確認してください。
なお、当社の手取りの試算は居住用の住まいを前提にした道具なので、一棟の数字を入れないでください。
一棟の税金の考え方は一棟売却の税金と手取りに書いています。
売却の相談先と取扱いの範囲は福岡市の一棟ビル・一棟マンション売却でご確認ください。
価格の見込みを知りたい場合は無料査定から、一棟を選んだ状態でお申し込みいただけます。