民泊に向く家の条件｜福岡市で買主が見る立地・建物・法令
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士相続した実家や空き家を売るか迷うとき、「民泊をしたい人なら、この家を買ってくれるのでは」と考える方もいるでしょう。
民泊に使う目的の買主が見るのは、立地・建物・法令の3つです。
この記事は、福岡市に家を持つ方が「自分の家は民泊の買主の候補に入るのか」を判断するために書きました。
先に結論を書くと、立地と建物の評価は住まいとして買う人と逆になることがあり、法令の条件は1つでも欠けると検討の対象から外れます。
民泊の制度そのもの（県への届出と市の旅館業の許可、年180日の上限、始めたあとの報告や宿泊税）は、空き家を民泊にするにはで説明しました。
ここでは、売る側から見た「買主の目」に絞って進めます。
2. 建物では、間取り・水回り・駐車場のどこを見られる？
3. 法令で民泊に使えない家は、どこで分かる？
4. 住まいとしての評価と民泊の評価は、どこで逆になる？
5. 民泊に向くかもしれない家は、何から相談すればよい？
民泊の買主は、福岡市のどんな立地を見る？
民泊の買主がまず見るのは、福岡空港・博多駅・天神から宿泊客がどれだけ楽に移動できるかと、最寄り駅から家まで荷物を引いて歩けるかの2点です。
住まいとして買う人が学校やスーパーとの距離を見るのに対して、民泊の買主は「泊まる人の移動」を基準に地図を見ます。
空港から博多駅5分・天神11分という福岡市の地理
福岡市の立地を語るうえで外せないのが、空港と都心の近さです。
福岡市交通局は、地下鉄空港線の所要時間を博多〜福岡空港5分、天神〜福岡空港11分と案内しています。
福岡空港駅の所在地は博多区で、空港線は姪浜から福岡空港までの13駅・13.1kmです。
姪浜からはJR筑肥線と直通運転をしているため、西区の筑肥線沿いからも乗り換えなしで空港へ向かえます。
七隈線の区間は、西区の橋本から早良区・城南区・中央区を通って博多駅まで。
民泊の買主がこうした路線図で数えるのは、家が空港線の何駅目か、博多駅まで乗り換えが何回かということです。
当社が提携している、福岡市で民泊を運営する会社の目安では、海外からの宿泊客を狙うなら博多・天神から車で5〜10分、歩いて30分ほどの範囲が中心になります。
この範囲の外でも運営はできますが、泊まる人が減ることを見込んだうえでの話になる、というのが運営会社の見方です。
沿線ごとの売却相場は沿線から探すにまとめてあり、空港線は福岡市地下鉄空港線のページで駅ごとに見られます。
駅からの距離は「スーツケースで歩けるか」で測られる
住まいの買主にとっての徒歩15分と、民泊の宿泊客にとっての徒歩15分は重さが違います。
宿泊客は大きな荷物を引いて、初めての道を歩くからです。
坂や階段が多い道、夜に暗くなる道は、同じ距離でも遠く感じられます。
逆に、駅から近くても大通りから入り組んだ路地の奥にある家は、道案内に手間がかかると見られることがあります。
売る前に、最寄り駅から家までを荷物を持ったつもりで一度歩き、坂・階段・街灯の様子を書き出しておいてください。
買主から聞かれたときに、その場で答えられるからです。
建物では、間取り・水回り・駐車場のどこを見られる？
民泊の買主が建物で確かめるのは、「何人泊められるか」「その人数に水回りが足りるか」「車で来る客を受けられるか」の3つです。
家族で住みやすいかどうかとは、物差しが違います。
間取りは「泊められる人数」に置き換えて見られる
届出の民泊（住宅宿泊事業）では、居室の床面積を宿泊者1人あたり3.3㎡以上確保する決まりがあります。
居室とは宿泊者が使う部分のことで、押入れや床の間は面積に数えません。
居室が合わせて33㎡あれば、計算上は10人まで泊められることになります。
部屋数が多い古い家ほど、この人数が大きく出やすいわけです。
ただし、届出住宅の居室が5つを超えると、家主が住んでいても住宅宿泊管理業者に管理を任せる決まりがあります。
買主は、人数と管理の手間を両方並べて間取りを見ています。
水回りは4つそろっているか、人数に足りるか
届出の民泊では、台所・浴室・便所・洗面設備の4つがそろっている建物が最小の単位です。
どれか1つでも欠けている建物は、そのままでは届出ができません。
4つそろっていても、10人泊められる広さにトイレと浴室が1つずつなら、朝の支度はどうなるでしょうか。
順番待ちの列ができるはずです。
二世帯住宅のように水回りが2組ある家は、住まいとしては使い道が限られても、人数の多い宿泊客には使い勝手がよいと見られることがあります。
給湯器や配管が古い家なら、交換した年や不具合の有無を書き出しておいてください。
買主が工事の費用を見積もるときの手がかりになるからです。
駐車場は立地によって見られ方が変わる
駐車場の有無は、家がどこにあるかで評価が分かれます。
博多区や中央区の駅に近い家なら、宿泊客の多くは電車で来るので、駐車場が無くても検討から外れるとは限りません。
一方で、駅から離れた郊外の家は、車で移動する家族連れやグループを受けられるかが問われます。
敷地に何台止められるか、前の道に車が入れるかを、売り出しの前に確かめておきましょう。
駐車場のない家の売り方は、マンションの例ですが駐車場なしマンションの売り方でも触れています。
法令で民泊に使えない家は、どこで分かる？
民泊に使えるかどうかは、用途地域、マンションの管理規約、登記と建築基準法上の用途の3つで決まり、どれも家の中を見ただけでは分かりません。
民泊の買主はここを最初に調べ、1つでも欠ければ立地や建物がよくても検討をやめます。
用途地域で「届出」と「許可」のどちらが取れるかが分かれる
用途地域とは、都市計画で決められた「その場所に建ててよい建物の種類」の区分です。
福岡市内の家の用途地域は、市の「福岡市Webまっぷ（都市計画情報マップ）」で地点を指定して調べられます。
届出の民泊は住宅として扱われるため、国のガイドラインは住居専用地域も含めて民泊を広げることを法律の目的として書いています。
これに対して、日数の上限がない旅館業の許可は、低層・中高層の住居専用地域では取れません。
つまり、閑静な住宅地の家は「年180日までの届出なら検討できる」買主に限られ、1年を通して営業したい買主は外れます。
旅館業の許可が取れない地域の詳しい区分と、自分の家の調べ方は、その家は民泊に使える？に書きました。
マンションは管理規約の「専有部分の用途」を見る
分譲マンションの1室なら、民泊の買主はまず管理規約を取り寄せます。
国土交通省は2017年8月に「マンション標準管理規約」を改正しました。
専有部分の用途を定める第12条に、民泊を認める場合と禁止する場合の両方の書き方を示したものです。
規約に禁止の定めがあれば、届出はできません。
規約に何も書いていなくても、総会や理事会で禁止の方針を決めていれば同じ扱いになります。
管理規約と総会の議事録は管理会社から取り寄せられるので、売り出しの前に手元に置いておくと、買主の検討が止まらずに進みます。
規約の条文の読み方と、民泊が禁止の部屋を住まいとして売るときの進め方は、マンションの民泊は管理規約で決まるにまとめました。
提携している運営会社の見方でも、分譲マンションは規約で民泊を禁止していることが多いそうです。
持ち主が1人の一棟アパートやマンションで、空室を埋める形のほうが進めやすいとのことでした。
その進め方はアパートの空室を民泊で埋めるにまとめています。
未登記の建物と、市街化調整区域の家
届出には建物の不動産番号が要るため、登記されていない建物では届出ができません。
増築した部分だけ登記されていない家も、売り出しの前に登記の状況を確かめておく必要があります。
届出住宅にできるのは、建築基準法上の用途が「住宅」「長屋」「共同住宅」「寄宿舎」の建物です。
事務所として建てた建物は、用途を変える手続きをしないと届出住宅になりません。
郊外の実家で多いのは、市街化調整区域（原則として建物を建てない区域）にある家です。
調整区域の家が民泊に使えるかは、建てたときの許可の内容で決まります。
扱いは空き家を民泊にするにはの該当の節に、手放し方は市街化調整区域の土地は売れない？にまとめました。
住まいとしての評価と民泊の評価は、どこで逆になる？
「家族には狭い」「駅前でにぎやか」「古いが部屋数が多い」は、住まいとしては短所でも、民泊の買主にはそれほど問題にならない場合があります。
主な違いを表に並べます。
| 家の特徴 | 住まいとして買う人 | 民泊の買主 |
|---|---|---|
| 家族で住むには狭い | 子育て世帯の候補から外れやすい | 少人数の宿泊客なら足りると見ることがある |
| 駅前・繁華街に近くにぎやか | 夜の音や人通りを気にする | 宿泊客の移動が楽な点を見る。近所への配慮は別に問われる |
| 古いが部屋数が多い・広い | リフォーム費用を気にする | 泊められる人数に置き換えて見る |
| 駐車場が無い（都心） | 車を持つ世帯は外れる | 電車で来る客が中心なら外れるとは限らない |
| 近くに学校がある | 通学に便利と見る | 旅館業の許可では周囲の施設が審査に関わる |
評価が逆になっても「高く売れる」とは言えない理由
表のとおり見方が変わる点はありますが、民泊の買主に向けて売り出せば価格が上がる、ということにはなりません。
理由の1つめは、民泊の目的で家を探している買主の数が、住まいとして探す人より少ないことです。
2つめは、住宅ローンが使えないこと。
住宅金融支援機構は、自分は住まずに民泊などに使う目的で【フラット35】を借りることを認めていません。
発覚すれば、残りの借入れの一括返済を求めるとしています。
民泊の買主は現金か事業向けの融資で買うことになり、物件によっては融資そのものが難しくなります。
私たちが言えるのは、次のところまでです。
住まいとしては買い手が付きにくい家でも、条件が合えば民泊の買主が検討する場合がある。
民泊の買主だけに絞らず、候補を並べて売り出す
民泊に向く条件がそろっていても、売り出すときに買主を民泊の目的に絞る必要はありません。
住まいとして買う人、賃貸用として買う人、民泊に使いたい人を並べて探すほうが、声のかかる相手は増えるはずです。
古い家なら、解体して更地で売る道も比べる対象に入ります。
木造戸建ての解体費は1坪5〜8万円が目安で、30坪なら150〜240万円ほどかかります。
建物を残したまま売り出せば、その費用を売る前に払わずに済むのが利点です。
どの買主が実際に買うかは売り出してみないと分からないので、民泊に使えることは候補を広げる材料の1つとして見てください。
民泊に向くかもしれない家は、何から相談すればよい？
民泊の買主も含めて買い手を探せるかどうかは、無料査定のときにご相談いただけます。
査定では、住まいとして買う人に向けた価格と、民泊を含むそれ以外の買主の候補を並べ、どちらを軸に売り出すかを一緒に決めていきましょう。
査定の前に手元にあると話が早いもの
- 登記事項証明書か権利証（登記識別情報通知）。未登記の部分があるかを確かめるため
- 間取り図。部屋数と面積から泊められる人数を見るため
- マンションなら管理規約と、直近の総会の議事録
- 固定資産税の納税通知書
- 給湯器や水回りを交換した年が分かるメモ
すべてそろっていなくても、査定と相談は進められます。
家がある区の相場を先に見たい方は、福岡市の売却相場から区ごとのページを開いてください。
売らずに民泊で持ちたい場合
売るのではなく、自分で民泊を始めて持ち続けたいと考える方もいます。
その場合に考えることは、届出の書類や消防の手続きから、相続した空き家の3,000万円控除が使えなくなる可能性まで広がります。
順番は空き家を民泊にするにはに書きました。
個別の税額や有利不利は、税務署か税理士に確かめてください。
民泊で運用する道と、売る場合との比べ方は、民泊で運用する（福岡市）のページにまとめました。
持ち続けた場合と今売った場合のどちらに寄せるか決めきれない方は、15分の無料相談で状況をお聞かせください。