空き家を貸す前に決めること｜契約の形と売るときの税金
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士使っていない実家や、住まなくなった家を「売るのは惜しいので貸したい」と考える方は多くいます。
この記事は、福岡市に空き家を持ち、賃貸に出すかどうかを迷っている方に向けて書きました。
先に結論を書くと、貸す前に決めておくべきなのは「いつ、どうやって貸すのを終えるか」です。
終わり方によって、選ぶ契約の形も、売るときに使える税の特例も変わります。
家賃がいくら入るかより先に、この順番で考えると、あとで「貸さなければよかった」となりにくくなります。
管理・賃貸・民泊・売却の4つをまだ比べていない方は、同じ調査をもとにした空き家を売らずに持つときの4つの選択肢を先にお読みください。
2. 空き家を貸す前に、何にお金がかかる？
3. 普通借家と定期借家、空き家はどちらで貸すべき？
4. 空き家を貸すと、売るときの税金はどう変わる？
5. 入居者がいる家を売りたくなったら、どうする？
6. 福岡市で空き家を貸すとき、誰に何を頼める？
空き家を貸そうとしている人は、どのくらいいる？
全国の調査では、空き家を持つ人やその予備軍のうち15.1%が「賃貸する手続きを進めている」と答えており、「売却する手続きを進めている」18.0%と大きくは変わりません。
全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）が2026年9月に公表した「2026 住宅居住白書」の数字です。
全国の20〜65歳の男女5,000人に、2026年7月30日から8月5日にインターネットで聞いています。
このうち、すでに空き家を持つ人と、将来空き家になりそうな人の1,859人に、いまの検討状況を複数回答で聞いた問いがあります。
いちばん多かったのは「話し合いの必要を感じつつもまだ行っていない」の35.0%でした。
貸す手続きまで進んでいる人は、売る手続きの人より3ポイント少ないだけです。
空き家対策で不動産業者に最も期待することを1つ選ぶ問い（5,000人）では、「買い手や借り手を紹介してほしい」が9.3%。
「買い取ってほしい」16.7%の6割ほどにあたります。
この調査は全国の数字で、地域別も九州までしか出ていません。
福岡市の空き家に限った割合ではないことを前提に読んでください。
家族の中でまだ方針が決まっていない場合は、実家が空き家になりそうなときに家族で話し合うことが先です。
空き家を貸す前に、何にお金がかかる？
貸す前にかかるのは、修繕と設備の入れ替え、残った家財の撤去とクリーニング、火災保険の見直しの3つで、金額は家の状態で大きく変わります。
そのため、先に見積りを取り、家賃から何か月で取り戻せるかを計算してから、貸すかどうかを決める順番です。
修繕・設備の入れ替えと、家財の片付け
住む人がいなくなった家は、給湯器やトイレ、水回りの配管が傷んでいることがよくあります。
自分たちが住んでいた頃は気にならなかった古さも、借りる人には入居をやめる理由になります。
修繕の見積りと一緒に、仏壇や家具など残った家財をどうするかも決めてください。
家財が残ったままでは、借り手に内見してもらえません。
片付けが終わったら、専門業者のクリーニングを入れてから募集に出すのが一般的な流れです。
鍵も、前の住人や親族が持っている合鍵を回収しきれないなら交換しておきます。
火災保険は「貸す家」として見直す
自分や親が住んでいた頃の火災保険は、人が住む家として入っていることがほとんどです。
空き家のままや、人に貸す状態になると、保険会社によっては契約の条件が変わります。
貸すと決めた時点で保険会社に使い方が変わることを伝え、建物の補償と、貸主として負う賠償の補償を確かめてください。
入居者の家財は入居者が自分で保険をかけるもので、貸主の保険では補償されません。
家賃の目安は、近くの募集中の物件で見る
家賃は、近くで募集されている広さと築年数の近い物件を並べて見当をつけます。
当社がここで具体的な家賃の数字を挙げないのは、同じ区の中でも駅からの距離や前の道の広さで大きく変わるからです。
目安が出たら、貸す前の費用を家賃の手取りで割ってみてください。
計算の例として、修繕と片付けに120万円かかり、管理料などを引いた手取りが月6万円なら、取り戻すまでに20か月かかります。
2年で貸すのをやめるつもりなら、利益として残るのは実質4か月分だけです。
この計算で合わない家は、貸すより先に売った場合の手取りと比べたほうが判断がつきます。
普通借家と定期借家、空き家はどちらで貸すべき？
数年後に売る・家族が住むなど、貸すのを終える時期が決まっているなら定期借家、決まっていないなら普通借家が基本の考え方です。
どちらを選ぶかで、貸すのをやめたいときに家が戻ってくるかどうかが変わります。
普通借家は、貸主の都合だけでは終わらせられない
一般的な賃貸の契約である普通借家では、期間が来ても貸主の都合だけで更新を断ることはできません。
借地借家法28条は、貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が必要だと定めています。
正当の事由があるかは、貸主と借主のどちらがその家を必要としているか、これまでの経過、立ち退き料の申し出などを合わせて判断されます。
「売りたくなったので出てほしい」だけでは、認められないと考えておくほうが安全です。
定期借家は、書面と事前の説明、終わりの通知がそろって成り立つ
定期借家は、期間が来たら更新せずに終わる契約で、借地借家法38条に定めがあります。
成り立たせるには、次の3つが要ります。
- 契約を書面で結び、更新がないことを定める
- 契約の前に、更新がなく期間満了で終わることを、書面を渡して借主に説明する
- 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに借主へ終了を通知する
2つ目の説明をしなかった場合、更新がないという定めは無効になり、普通借家と同じ扱いです。
3つ目の通知を忘れると、期間が来ても借主に「終わった」と主張できません。
売る日から逆算して契約期間を決め、通知の時期を手帳に書いておくところまでが貸す準備です。
空き家を貸すと、売るときの税金はどう変わる？
相続した空き家は一度でも貸すと3,000万円控除が使えなくなり、自分が住んでいた家は貸していても使えますが「住まなくなってから3年目の年末」までに売る必要があります。
どちらの家なのかで、貸してよいかどうかの答えが逆です。
相続した空き家は、貸した時点で3,000万円控除を失う
対象は、親が一人で住んでいた家を相続して売るときの3,000万円控除です。
国税庁の要件には「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」とあります。
相続してから売るまでの間に貸せば、あとから空き家に戻しても要件は満たせません。
この控除の建築時期や売却代金の条件は、空き家を売らずに持つときの注意点にまとめました。
家賃の合計が、控除を失って増える税金を上回るかどうかを、貸す前に計算してください。
自分が住んでいた家は、控除の期限から貸す期間を逆算する
転勤や住み替えで住まなくなった自宅なら、居住用の3,000万円控除が関係します。
国税庁は、住まなくなった日以後は「どのような用途に使用してもかまいません」としており、貸していても使えます。
ただし、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。
2026年9月に住まなくなった家なら、3年を経過する日は2029年9月なので、期限は2029年12月31日です。
この家を2年の定期借家で貸すと、満了から期限まで1年ほどしか残りません。
売り出してから引渡しまでの期間を考えると、契約期間を長くしすぎないことが控除を守る条件になります。
家賃は不動産所得。福岡市では住所地の税務署へ申告する
家賃収入は不動産所得になり、家賃の合計から必要経費を引いた額に税金がかかります。
必要経費として国税庁が挙げるのは、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などです。
会社から給与を受けている方は、給与以外の所得の合計が20万円を超えると確定申告が必要になります。
申告先は家のある場所ではなく、貸主の住所地を受け持つ税務署です。
福岡市内なら、博多区は博多税務署、中央区は福岡税務署、東区は香椎税務署、南区は南福岡税務署、城南区・早良区・西区は西福岡税務署が受け持っています。
県外にお住まいの方は、お住まいの地域の税務署になります。
年金を受けている方の条件や個別の税額は、税務署か税理士に確認してください。
入居者がいる家を売りたくなったら、どうする？
入居者がいるまま投資家に売るか、定期借家の満了を待って空室にしてから住む人に売るかの2つで、どちらになるかは貸したときの契約の形でほぼ決まります。
貸し始める前にこの出口まで決めておくと、売りたくなったときに慌てることはありません。
入居者付きのまま売る（オーナーチェンジ）
入居者がいるまま売ることをオーナーチェンジといい、賃貸の契約は新しい持ち主に引き継がれます。
買うのは家賃収入を目当てにする投資家で、自分で住みたい人は対象になりません。
投資家は家賃と利回りから買う値段を考えるため、自分で住む人に売る場合とは価格の付き方が違います。
当社が扱った福岡市東区の築50年を超える戸建ても、融資がつきにくい条件の中で、賃貸用の不動産として買主が見つかりました（売却事例）。
定期借家の満了を待って、空室で売る
定期借家で貸していれば、満了を待って空室にしてから、住む人に向けて売り出せます。
その場合、満了の1年前から6か月前までの通知と、売り出しの準備を同じ時期に進めることになります。
空室と居住中でどちらが売りやすいかは、空室と居住中の売りやすさの比較が参考になるはずです。
普通借家で貸している場合は、入居者が自分から退去するのを待つか、話し合って立ち退いてもらうかのどちらかです。
立ち退きの話し合いには時間も費用もかかり、売る時期を自分で決められなくなります。
福岡市で空き家を貸すとき、誰に何を頼める？
入居者の募集や家賃の集金は不動産会社の賃貸管理に、補助制度など市の制度は福岡市の空き家の相談窓口に、税金は税務署か税理士に、と分けて頼むのが確実です。
1か所で全部が片付くわけではないので、何をどこに聞くかを先に決めておくと迷いません。
当社の賃貸管理でお引き受けすること
当社は不動産管理で、区分マンション1室から、入居者の募集、家賃の集金と送金、入居者からの連絡の窓口、修繕の手配までをお引き受けしています。
賃貸建物の管理料は、物件と管理内容に応じて個別にお見積もりします。
計算の例として家賃7万円なら、月2,100〜3,500円です。
空き家を賃貸に出すための進め方のご提案もしており、貸せる状態かどうかの確認から相談いただけます。
売却を専門にしてきた会社なので、「持ち続ける」場合の毎年の収支と、「今売る」場合の手取りを数字で並べてお見せします。
管理をお任せいただいても、売却を当社に依頼していただく必要はありません。
福岡市の相談窓口と、民泊を考えている方へ
福岡市の空き家の相談や補助制度は、市の住宅都市局住宅計画課が窓口です。
制度の名前や要件は年度ごとに変わるため、使えるものがあるかは貸す前に問い合わせてください。
各窓口の場所は福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめています。
人に長く貸すのではなく旅行者を泊める民泊は、届出先も日数の上限も賃貸とは別の仕組みで、空き家の民泊で扱っています。
空き家を売る場合の進め方全体は、空き家の売却のページをご覧ください。
貸した場合と今売った場合の手取りを比べたいときは、手取り計算シミュレーターで売却側の数字を先に出せます。
貸すか売るかまだ決めきれない方は、物件の住所とご事情をお聞かせいただければ、両方の見通しをお出しします。
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