福岡市の不動産売却の日数｜中央値は無い前提で逆算する
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市で不動産を売るとき、引渡したい日が先に決まっている方がいます。
新居の入居日、転勤の辞令、税の特例の期限などが理由です。
そういう方が最初に探すのは「福岡市で売れるまでの日数の中央値」でしょう。
結論から申し上げると、その数字は見つかりません。
当社が公的機関の公表資料を確かめた範囲では、福岡市の売却日数の中央値は出ていませんでした。
公表されているのは価格の中央値と取引件数で、日数の分布ではありません。
この記事では、中央値が無い前提で引渡し日から逆に数える手順をご説明します。
判断が変わるのは、物件の種別と区の組み合わせです。
2. 売り出しから成約までの日数は、何で決まりますか
3. 成約から引渡しまでは、何日で数えればよいですか
4. 引渡し日から、どう逆算しますか
5. 急ぐとき、短縮できる工程はどこですか
6. 買取に切り替えると、日数はどう変わりますか
福岡市の不動産売却に「日数の中央値」はありますか
ありません。
国土交通省が不動産情報ライブラリで公開しているのは、成約した価格と面積と取引時点です。
売り出した日が記録されていないため、そこから日数を計算できません。
公表されているのは「価格の中央値」と「取引件数」です
当社が各区の相場ページで出している中央値も、価格の中央値です。
検索して「中央値」という言葉に行き当たった方は、たいていこちらをご覧になっています。
ここは価格の話なので、日数の予定を立てる根拠になりません。
区ごとの価格の中央値と件数は福岡市の売却相場にまとめてあります。
出回っている平均日数は、売れた物件だけを数えた数字です
日数の平均を載せている記事は、成約した物件の日数を集めて割っています。
売れ残って取り下げた物件は、その計算に入っていません。
つまり平均は、売れた人だけの平均です。
期日が決まっている方が知りたいのは逆でしょう。
知りたいのは「間に合わなかった人がどれくらいいるか」のほうです。
売却日数は、短いほうに山があって、長いほうへ細く裾を引く形になります。
この形のとき、真ん中の値は「平均的な長さ」ではなく「半分がそれより遅い境目」です。
当社の公開事例でも、販売期間は書いていません。
たとえば福岡市中央区の相続マンションを仲介でお預かりした事例では、売出価格に近い価格で契約できたことだけを公表しています。
1件の日数は物件と時期の組み合わせで決まるので、他の売主の日数を自分の予定の根拠にはできません。
売り出しから成約までの日数は、何で決まりますか
同じ条件の買主が、月に何人現れるかで決まります。
これは区と物件種別の組み合わせで大きく変わるものです。
国土交通省の取引件数を月あたりに直すと、福岡市の中でも20倍近い差がありました。
同じ区でも、マンションと戸建てで月の件数が20倍違います
下の表は、2024年第2四半期から2026年第1四半期までの24か月の取引件数を、月あたりに割った数です。
表は横にスクロールして確認できます。
| 区 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 約46件 | 約2件 | 約5件 |
| 博多区 | 約40件 | 約4件 | 約6件 |
| 東区 | 約23件 | 約12件 | 約10件 |
| 南区 | 約19件 | 約9件 | 約7件 |
| 早良区 | 約11件 | 約10件 | 約8件 |
| 西区 | 約10件 | 約9件 | 約7件 |
| 城南区 | 約6件 | 約6件 | 約4件 |
いちばん多い中央区のマンションは月に約46件、同じ中央区の戸建ては月に約2件でした。
その差は約20倍です。
マンションの事例から出てきた「3か月」という目安を、中央区の戸建てに当てはめられません。
同じ理由で、城南区のマンションは月に約6件なので、中央区と同じ速さを前提にすると予定が崩れます。
この表の数字は成約した件数で、売り出されている件数ではありません。
売り出し中の在庫が多い区では、同じ件数でも順番待ちが長くなります。
土地はどの区も月に4件から10件の範囲で、区による差がいちばん小さい種別でした。
ただ土地は1件ごとの面積と接道が違うので、件数が同じでも競合がいるとは限りません。
ご自身の物件に近い条件が月に何件あるかは、査定のときに区と面積帯で絞ってお出しします。
件数が少ない組み合わせでは、1件の反響を取りこぼせません
月に2件しか成約していない市場では、問い合わせそのものが数か月に数件です。
内覧の希望が入った週に立ち会えないと、次の希望者はいつ現れるか分かりません。
当社がこういう物件をお預かりするときは、売主様に内覧できる曜日を先に伺っています。
そのうえで、受けられない曜日に希望が入った場合の代わりの日まで決めておきます。
流通量が少ない物件で日数を左右するのは、価格よりも「対応できる日」です。
成約から引渡しまでは、何日で数えればよいですか
売買契約から引渡しまでは、1〜2か月で数えてください。
ここは買主の条件で決まるので、販売期間と違って読める部分です。
相談から引渡しまでの全体像は福岡市の不動産売却にかかる期間に書いています。
買主の住宅ローンが日程を決めます
買主が住宅ローンを使う場合、契約してから本審査の結果が出るまで待つ期間が入ります。
金融機関によって日数が違うため、契約の前に買主側の予定を確認してください。
現金で買う方や、法人が買う場合は、この待ち時間がありません。
決済の当日までに何が起きるかは売却の流れで11段階に分けてご確認いただけます。
福岡市で書類に取られる日数は、取り方で変わります
福岡市の住民票等郵送請求センターは、不備が無ければ2営業日以内に発送しています。
そこに郵便の往復が加わるので、郵送だけで1週間前後が必要です。
注意したいのは印鑑登録証明書です。
福岡市では印鑑登録証明書を郵送で請求できません。
印鑑登録証を持って、区役所か証明サービスコーナー、またはコンビニ交付で取ることになります。
証明サービスコーナーは毎日9時から20時まで、コンビニ交付は毎日6時30分から23時までです。
平日に動けない方や県外にお住まいの方は、ここで1週間単位の遅れが出ます。
代理の方が印鑑登録証明書を取る場合、印鑑登録証を預かれば委任状は要りません。
市内34か所の郵便局窓口でも取れますが、この取扱いは令和9年5月に終了する予定です。
引渡し日から、どう逆算しますか
後ろから4つの日付を置いて、販売期間だけを幅で持ちます。
確定する工程を先に積み上げると、残った日数が販売期間に使える長さです。
この順番で数えると、「いつ査定を頼むか」が1日単位で決まります。
4つの日付を、後ろから置きます
- 引渡し日（動かせない日）
- 売買契約日（引渡しの1〜2か月前）
- 売り出し開始日（契約日から販売期間を引いた日）
- 査定と媒介契約の日（売り出しの2〜4週間前）
売り出しの前に2〜4週間を置くのは、測量・書類・写真の準備があるからです。
更地や境界が不明な土地では、ここが数か月に伸びます。
マンションなら管理規約と修繕積立金の残高を取り寄せるだけで、2週間あれば十分です。
引渡し日が税の期限で決まっている場合
動かせない引渡し日の正体が、税の特例の期限であることがあります。
マイホームの3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年目の年末までに売る必要があります。
相続した空き家の3,000万円の特別控除は、相続の開始から3年目の年末までです。
相続税を納めた方が使える取得費加算の特例は、相続開始から3年10か月以内が期限になります。
ここで取り違えやすいのは、期限を数える日がいつなのかという点です。
売った年は、原則として引渡しがあった日で判定します。
契約の効力が発生した日で申告する選択もありますが、使えるかどうかは税務署か税理士にご確認ください。
年末が期限の方は、引渡しを年内に収める前提で逆算しておくのが安全です。
そのためには、12月の最終営業日ではなく11月中の契約を目標にします。
販売期間は「中央値」ではなく、遅い側で置きます
中央値は、半分がそれより遅いという意味の数字です。
期日が決まっている方が中央値で予定を組むと、半分の確率で間に合いません。
当社は、月の成約件数が少ない組み合わせでは販売期間を長めに置いています。
そのうえで、早く売れた場合に引渡しを前へ動かせるかを買主と相談します。
遅い側で置いておけば、余った時間は使い道がありますが、足りない時間は作れません。
急ぐとき、短縮できる工程はどこですか
短縮できるのは書類と判断の工程で、審査と法定の手続きは短縮できません。
どちらなのかを先に分けておくと、焦って効かない場所に手をかけずに済みます。
下に、当社が実際に順番を入れ替えているところを挙げます。
短縮できる3つ
1つ目は書類の先取りです。
査定を頼む前に登記事項証明書と固定資産税の納税通知書を手元に置くと、売り出しが1〜2週間早まります。
2つ目は、価格を見直す期日を先に決めておくことです。
「売り出しから6週間で内覧が1件も入らなければ下げる」と決めておけば、迷う時間がゼロになります。
3つ目は内覧の受け方です。
鍵を預けて立ち会わない形にすると、平日の希望も受けられます。
短縮できない3つ
1つ目は買主の住宅ローンの本審査です。
売主側で早める手立てがありません。
2つ目は官民境界の確定で、市や県の立ち会いを待つ期間が入ります。
3つ目が、福岡市では現実に効いてくる埋蔵文化財の手続きです。
遺跡の範囲内で土木工事をする場合、文化財保護法により着手の60日前までの届出が必要になります。
福岡市の案内では、書類審査だけで1週間から10日前後かかり、試掘調査が加わるとさらに伸びます。
売主が現況のまま引き渡すだけなら届出は要りませんが、買主が解体や新築を予定していると買主側の日程に入ります。
その60日が、結果として決済日を後ろへ押すという形です。
買取に切り替えると、日数はどう変わりますか
短くなるのは販売期間だけで、契約と決済の工程はそのまま残ります。
買主を探す期間が無くなるので、読めない部分が消えるという効き方です。
「買取なら何日」という形では、当社も日数をお約束していません。
短くなるのは販売期間だけです
当社が買主になる場合、一般向けの広告と購入希望者の内覧がありません。
そのため、月の成約件数が少ない区や種別でも、買主が現れるのを待たずに済みます。
一方で、名義の確認、相続登記の有無、住宅ローンの残債、金融機関の手続きは仲介と同じだけ残ります。
当社は福岡の不動産買取で、査定・契約・決済・入金を別の時点として分けてご説明しています。
契約した日に代金の全額を使えるとは限らないので、決済日と口座への入金日は分けて確認してください。
いつまでに決めれば、切り替えが効きますか
目安は引渡し日の2か月前です。
そこを過ぎると、買取でも決済と登記の工程が収まらない場合があります。
仲介で売り出している途中でも、切り替えのご相談は受けられます。
価格と費用を並べて比べたい方は4つの売り方の比較と手取りの計算方法をご覧ください。
まず何をしますか
引渡したい日を1日だけ決めて、そこから上の4つの日付を置いてみてください。
次に、ご自身の区と種別が月に何件売れている市場なのかを見ます。
当社の無料査定では、査定額と一緒にこの逆算表をお作りしています。
日数が足りないと分かった場合は、その時点で買取との比較もお見せします。