リースバックの審査に落ちる5つの理由｜断られたあとの選択肢

リースバックの審査には、決まった基準がありますか？

統一された審査基準はありません。

住宅ローンのように、監督官庁のもとで各行が似た項目を並べる仕組みとは別物です。

リースバックで判断するのは、その家を買って貸す会社そのもの。

会社が自分の資金で買うため、何を重く見るかは会社の方針で変わります。

審査しているのは銀行ではなく、買う会社です

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ取引です。

買主になる会社は、売主さまから家を買い、その日から貸主になります。

つまり会社は「この価格で買って回収できるか」と「この方に貸して家賃が入るか」を同時に見ています。

前者は物件の話、後者は家賃の話。

どちらか一方でも自社の方針から外れると、その会社は断ります。

1社に断られても、他社では進むことがあります

買う会社によって、得意な物件も、抱えられる金額の幅も違います。

マンションしか扱わない会社もあれば、郊外の戸建てを引き受ける会社もある。

1社の返事は、その1社の方針を表しているだけです。

ただし「必ず通る会社がある」とは書けません。

断られた理由が家の側にあるときは、どこへ持ち込んでも同じ答えが返ることがあるからです。

お金の面で、会社がよく見ている点は何ですか？

よく見られるのは2つ、住宅ローンの残債と、家賃を払い続けられるかどうかです。

この2つは、どの会社に相談しても最初のほうで聞かれます。

手元の数字を先に用意しておくと、やり取りが一往復で済みます。

① 住宅ローンの残債が、売却価格を上回っていないか

抵当権が付いたままでは、家を引き渡せません。

売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消してから所有権を移すのが原則です。

たとえば残債1,800万円の家に、2,000万円が提示されたとします。

完済しても200万円が手元に残るので、この形なら話は進みます。

逆に残債2,400万円で提示が2,000万円なら、400万円足りません。

不足分を自己資金で埋められなければ、その時点で止まります。

残債は毎月動くので、金融機関の残高証明か返済予定表で正確な額を出してから相談してください。

抵当権の抹消そのものにかかる登記費用は1〜2万円台で、ここが理由で断られることはありません。

止まるのは、あくまで残債と売却価格の差のほう。

差が埋まらない場合に残る道は、この記事の後半に書いた任意売却です。

② 家賃を払い続けられるか

会社にとってリースバックは、買ったあとに家賃を受け取り続ける取引です。

家賃が入らなければ、会社は貸したまま資金を回収できません。

そのため年金・給与・売却代金の残りなど、家賃の出どころを見られます。

ここで見落とされやすいのが、売却代金を家賃に充てる前提で組んだ場合。

手取り500万円を月8万円の家賃に充てると、5年ほどで底をつきます。

滞納したあとに何が起きるかはリースバックの家賃が払えない｜滞納から明渡しまでの順番に書きました。

もうひとつ、申し込む側が知らずに自分の首を絞めることがあります。

リースバックの家賃は、会社が払った売却価格と利回りから逆算して決まる仕組みです。

売却価格を高くしてほしいと頼めば、そのぶん家賃も上がります。

高く買ってもらったのに家賃が払えず、審査で止まるという形もあるわけです。

価格と家賃は別々ではなく、ひとつながりの数字として見てください。

家の面で、会社がよく見ている点は何ですか？

見られるのは3つ、立地・建物の状態・名義です。

会社は買った家を、いつか売るか貸し続けるかで資金を回収します。

その出口が描けない家は、価格の話に進みません。

③ 買った会社が、あとで売れる立地か

ここは福岡市の中でも、区によってはっきり差が出ます。

国土交通省の取引価格情報を当社で集計したところ、2024年第2四半期からの2年間で、戸建ての取引は東区が280件ありました。

早良区は232件、西区は222件、南区は218件と続きます。

一方、城南区は146件、博多区は87件、中央区は56件でした。

件数が少ない区は、家が売れないという意味ではありません。

マンションが中心で、戸建てそのものの数が少ないという意味です。

ただし買う会社から見ると、次の買い手を探す母数が小さい区にはなります。

戸建ての中央値も区で開きます。

東区3,550万円、南区3,800万円、早良区3,900万円、西区3,900万円。

博多区と城南区が4,000万円、中央区は6,250万円でした。

区ごとの件数と中央値は福岡市の売却相場に載せています。

④ 建物の状態と、登記・接道の制限

雨漏り・シロアリ・傾きなど、貸すために手を入れる必要がある家は、その費用を見込んで価格が下がります。

会社によって引き受けないのは、増築を繰り返して登記と現況が合っていない家、接道が足りない家、崖地にかかる家。

当社が福岡市東区香椎駅東で扱った築50年の戸建ては、約8mの傾斜地で崖条例に該当し、増築が複数回、しかも未登記という状態でした。

解体して造成すると1,000万円を超えると分かったため、居住用ではなく賃貸用の物件として売り出しています。

売れないのではなく、売り方と買い手が変わるという例です。

経緯は福岡市東区の築50年・傾斜地の戸建てを、解体せずに売却に載せています。

⑤ 名義が、そのまま売れる形になっているか

共有名義の家は、共有者全員が売ることに同意しないと売買契約を結べません。

相続した家で相続登記が済んでいなければ、そのままでは所有権を移せません。

相続登記は2024年4月から義務になりました。

共有名義の進め方は【博多区吉塚】共有名義の不動産は売れる？同意が得られないときに書いています。

登記が済んでいない家の段取りは【博多区吉塚】相続登記していない家は売れる？義務化後の段取りにまとめました。

名義が揃わないと、どれだけ物件が良くても取引そのものが動きません。

当社が山口県防府市で扱った土地は、農業倉庫として使われていた経緯から、相続人がかなりの人数にのぼりました。

相続手続きを進めても、最終的に集まったのは12分の10まで。

買主さまの住宅ローン審査が通らず、最後は当社の買取で決着しています。

名義は、価格の話より前に片づく必要のある条件です。

2026年10月からの新しい決まりで、審査は変わりますか？

審査そのものは変わりません。

変わるのは、会社が契約前に売主さまへ告げなければならない内容です。

2026年10月1日から、国土交通省のガイドラインが適用されます。

売買だけでなく、賃貸借の内容についても故意に事実を告げない行為が禁じられました。

根拠は宅地建物取引業法47条1号です。

売買の4項目と賃貸借の16項目、合わせて20項目が対象になります。

「通りやすくなる」決まりではありません

当社もリースバックを扱う立場なので、ここは正直に書きます。

新しい決まりが増やしたのは、会社が説明すべきことです。

買うかどうかの判断は、これまでどおり各社が自社の方針で決めます。

「新しいルールができたから安心して申し込める」という話ではありません。

決まりの全体像は【2026年10月1日施行】リースバックの新ルール総まとめに書きました。

義務になったものと、望ましいとされたものは違います

ここを取り違えている説明が多いので、線を引いておきます。

売買価額や借賃の算定根拠の説明は、義務ではありません。

売却代金が賃料の何か月分にあたるかの説明も同じです。

どちらもガイドラインでは「対応することが望ましい事項」として挙げられています。

聞けば答えてもらえる見込みはある一方、答えないこと自体は違反になりません。

20項目の中身はリースバックの告知20項目｜業者が説明すべきことの一覧に並べました。

出典：国土交通省 リースバックのガイドライン

断られたら、次にどの方法がありますか？

残っている道は3つ、仲介・買取・任意売却です。

どれを選ぶかは、残債と売却価格のどちらが大きいかで先に分かれます。

ただし3つとも、その家に住み続けることはできません。

そこを分かったうえで、手取りと引渡し日を比べてください。

その前に、断られた会社へもう一度確かめてほしいことがあります。

断りの理由が価格や家賃の折り合いだった場合、条件を変えれば話が戻ることがあるからです。

売却価格を下げれば、会社が背負う金額も家賃も下がります。

逆に理由が名義・接道・崖地といった家の側にあるなら、条件を動かしても答えは変わりません。

どちらだったのかを聞いておくと、次にどの方法へ進むかが決まります。

残債より高く売れるなら｜仲介

時間をかけてよいなら、市場で買主を探す仲介が手取りは大きくなりやすい形です。

売却価格が残債を上回っていれば、完済したうえで手元にお金が残ります。

3つの売り方の違いは仲介・買取・リースバックの比較に並べています。

期日が決まっている・知られたくないなら｜買取

当社のような不動産会社が、直接買う方法です。

広告を出さないので近所に知られず、引き渡しの日も先に決められます。

価格は市場で売るより下がるため、手取りと期日を並べて選んでください。

進め方は福岡市の不動産買取にまとめています。

残債のほうが多いなら｜任意売却

売っても住宅ローンが残る場合、金融機関の同意を得て売る方法があります。

競売との違いは2つ。

市場に出すぶん高く売れやすいことと、引越し費用を配分してもらえる場合があることです。

返済が滞る前に相談するほど、選べる手は多く残ります。

要件と流れは任意売却とはと住宅ローンが払えないときの任意売却｜競売との違いと相談時期に書きました。

まとめと、次にすること

リースバックの審査に、統一された基準はありません。

会社がよく見るのは、残債と売却価格の関係、家賃の出どころ、立地、建物、名義の5つ。

断られても、仲介・買取・任意売却の3つが残っています。

申し込む前に手元へ置くものは3つあります。

1つめは、お住まいの区の中央値と、提示された価格を並べた紙。

中央値は間取りも築年数も混ぜた数字なので、そのまま自宅の値段にはなりません。

仲介で売った場合の価格は、当社の無料査定で根拠つきでお出ししています。

2つめは、金融機関の書面で確かめた住宅ローンの残債。

繰上返済や借換えをしていると、記憶の額とずれます。

3つめは、片付けていない現況そのものです。

荷物を出してから相談しようとして、何年も止まってしまう方がいます。

会社が見たいのは片付いた部屋ではなく、建物と土地の状態です。

リースバックの仕組みと当社の取り扱いはリースバックでの売却にまとめました。

デメリットから先に確かめたい方はリースバックのデメリット6つ｜後悔しないための確かめ方をお読みください。

何年住めるかを決める契約の型はリースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違いに書いています。

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