住宅ローンが残る家でリースバックはできる？抵当権の壁
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士住宅ローンの返済が残っている家で、リースバックを考えている方に向けた記事です。
先に結論を書きます。
ローンが残っていてもリースバックはできます。
ただし条件がひとつ。
売却代金で残債を完済し、抵当権を消せることです。
この記事では、その分かれ目の計算と、残債の正しい調べ方、埋まらなかったときに残る道を書きました。
2. オーバーローンだと、なぜリースバックは成立しないのですか？
3. 残債は、どうやって正確に調べますか？
4. リースバックにすれば、返済は楽になりますか？
5. 返済が苦しいなら、どの順番で考えますか？
6. まとめと、次にすること
住宅ローンが残っている家でも、リースバックはできますか？
できます。
ただし、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できる場合に限られます。
リースバックは「売って、そのまま借りて住む」取引です。
売る部分は、ふつうの不動産売買とまったく同じ手続きを踏みます。
抵当権が付いたままでは、売買そのものが動きません
住宅ローンを組むと、金融機関はその家に抵当権を設定します。
返済が滞れば、家を競売にかけて回収できる権利です。
この権利が付いたままの家を買う人は、まずいません。
前の所有者の返済が止まった瞬間、買ったはずの家を失うからです。
そのため決済の日には、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消の登記と所有権移転の登記を同じ日に行います。
抹消の登記にかかる費用そのものは1〜2万円台で、ここが理由で取引が止まることはありません。
手続きの中身は抵当権抹消の費用と手続き｜福岡法務局の窓口にまとめています。
分かれ目は、この式ひとつです
できるかどうかは、次の一行で決まります。
売却代金＋自己資金 ≧ 住宅ローンの残債＋売却にかかる費用。
右側が大きければ、その差額を現金で用意しない限り決済できません。
たとえば残債1,500万円の家に、リースバックで1,800万円が提示されたとします。
完済して費用を引いても手元に残るので、この形なら進みます。
逆に残債2,200万円で提示が1,800万円なら、400万円以上が足りません。
この状態を、一般にオーバーローンと呼びます。
売却にかかる費用まで含めた手取りの試算は手取りの試算で出せます。
オーバーローンだと、なぜリースバックは成立しないのですか？
不足分を埋める人がいないからです。
買う会社は、あくまで自社が妥当と考えた価格で買います。
売主さまの残債に合わせて、価格を積み増すことはありません。
不足分は、誰かが埋めないと消えません
埋め方は3つしかありません。
- 自己資金や親族からの援助で不足分を入れる
- 金融機関の同意を得て、抵当権を外してもらう（任意売却）
- 売却そのものをやめて、返済を続ける
1つめが取れるなら、リースバックの話はそのまま進みます。
2つめを選んだ場合、それは任意売却という別の取引です。
債権者が同意しなければ成立しないので、リースバックと同じ感覚では進みません。
順番の考え方はオーバーローンでも家は売れる｜検討する順番に書きました。
ひとつ、通常の売却では使える手が、リースバックでは使えません。
住み替えローンです。
残った債務を、次に買う家のローンへ上乗せして借りる商品だからです。
リースバックは家を買わずに借り続ける方法なので、上乗せする先がありません。
住み替えローンの考え方は住み替えのダブルローン｜二重返済の期間を区切る考え方に書きました。
通常の売却なら足りるのに、リースバックだと足りないことがあります
ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところ。
リースバックの提示価格は、市場で買主を探す通常の売却より低くなります。
会社は買ったあと貸主になり、家賃で長い時間をかけて回収するからです。
すると、同じ家で次のようなことが起きます。
残債2,000万円、通常の売却なら2,300万円、リースバックの提示が1,900万円。
通常の売却なら完済できるのに、リースバックでは100万円足りません。
つまり「リースバックを断られた＝家が売れない」ではありません。
住み続けることをあきらめれば、完済して手元にお金が残る場合があります。
断られる理由の全体像はリースバックの審査に落ちる5つの理由｜断られたあとの選択肢に並べました。
残債は、どうやって正確に調べますか？
金融機関が出す書面で確かめてください。
ネットの試算や記憶の額では、決済の直前でずれます。
調べるものは3つあります。
① 返済予定表と、残高証明書
返済予定表は、借入れのときに交付される表です。
何年何月の時点で残高がいくらになるかが並んでいます。
手元に無い場合、金融機関へ残高証明書を請求してください。
住宅ローン控除の書類として毎年10月ごろに届く残高証明書でも、おおよその額はつかめます。
② 一括返済の見積もりを取る
残高と、実際に完済に必要な額は同じではありません。
決済日までの経過利息が乗り、金融機関によっては全額繰上返済の手数料もかかります。
そのため「◯月◯日に一括返済したい」と日付を伝えて、精算額の見積もりを出してもらってください。
この一手間を飛ばすと、あと数万円足りずに決済がずれる形になります。
精算額は、指定した日付を前提に計算された数字です。
決済日が1か月動けば、経過利息のぶんだけ額も動きます。
日程が固まった時点で、もう一度取り直してください。
③ ペアローン・連帯債務のとき
夫婦それぞれが借りているペアローンでは、残債も抵当権も2本立っています。
売却の日に消すのは、その2本とも。
片方だけ完済しても、もう片方の抵当権が残るので引き渡せません。
離婚を前提に動いている場合は、名義と債務の両方を並べたうえで進めてください。
連帯債務や連帯保証で借りているときも、抵当権は1本でも、責任を負う人は複数います。
誰の同意が要るかは、売買契約の前に確かめておく項目です。
もうひとつ、登記の住所が昔のままだと、抹消の前に住所変更登記が必要になります。
費用は1万4000円ほど。
決済の日に、司法書士が所有権移転とまとめて行います。
残る家の売り方は【博多区吉塚】住宅ローンが残る家の売り方と抵当権抹消の段取りに書いています。
リースバックにすれば、返済は楽になりますか？
楽になるとは限りません。
住宅ローンの毎月の返済額より、リースバック後の家賃のほうが高くなることがあるからです。
家賃は、会社が払った売却価格と利回りから逆算して決まります。
ローンの返済額とは、そもそも別の計算式で出てくる数字です。
比べるのは月々ではなく、期間をかけた総額です
毎月の額だけを見ると、判断を誤ります。
ローンには終わりがある一方、家賃は住み続けるかぎり終わりません。
残り10年で毎月9万円のローンなら、残りの支払いは1,080万円。
家賃8万円で15年住めば、1,440万円です。
毎月は1万円下がっても、総額では増えています。
何年住むつもりかを先に決めてから、掛け算で比べてください。
消える負担と、増える負担があります
所有をやめるので、固定資産税・都市計画税の負担は無くなります。
建物の修繕費や、マンションなら管理費・修繕積立金も、原則として貸主側の負担。
一方で、家賃の値上げや契約の終了という不確実さが増えます。
定期借家契約なら、期間が来た時点で終わり、更新を断られる場合もあります。
何年住めるかはリースバックで何年住める？定期借家と普通借家の違いで確かめてください。
いつか買い戻して、もう一度住宅ローンを組み直すつもりの方は、期間の上限にも気をつけてください。
民法の買戻しの特約は、期間が最大10年と定められています。
それより長い期間を決めても、10年に縮められます。
賃貸借を長く続けたいという希望と、買い戻したいという希望は、ここでぶつかることがあるわけです。
買い戻す時期に、住宅ローンを借りられる年齢と収入かどうかも、あわせて確かめておく項目。
出典：e-Gov 借地借家法
返済が苦しいなら、どの順番で考えますか？
順番は3つ、早い段階の相談・通常の売却・任意売却です。
この順に見ていくと、選べる手がいちばん多く残ります。
逆に滞納が始まってから動くと、使える手はどんどん減ります。
1. 滞納する前に、金融機関と不動産会社の両方へ
返済が苦しいと感じた時点で、まず金融機関へ相談してください。
返済期間の延長や、一定期間の元金据置きに応じてもらえる場合があります。
同時に、いま売ったらいくらかを不動産会社で確かめてください。
相談したからといって、売らなければならないわけではありません。
残債と相場の2つが並んで初めて、続けるか売るかを選べます。
では、滞納が始まるとどうなるでしょうか。
返済が止まったまま数か月が過ぎると、分割で返す権利（期限の利益）を失います。
その後は保証会社が金融機関へ代位弁済し、請求先が保証会社や債権回収会社に移ります。
ここまで来ると、リースバックを検討する時間そのものが残りません。
督促状が届いたあとの手順は【博多区吉塚】住宅ローンの督促状が届いたら｜競売を避ける手順にまとめています。
2. 通常の売却で足りるかを確かめる
売却価格が残債を上回るなら、話は単純です。
市場で買主を探して完済し、抵当権を消して引き渡します。
この形なら債権者の同意も要らず、競売の話にもなりません。
住み続けたい気持ちが強いほど、この選択肢を先に消してしまう方が多くいます。
3つの売り方の違いは仲介・買取・リースバックの比較に並べました。
3. 足りないときは任意売却。競売との違い
売っても残債が消えない場合、債権者の同意を得て売る任意売却があります。
競売との違いは2つ。
市場に出すぶん高く売れやすいことと、引越し費用を配分してもらえる場合があることです。
ただし任意売却は、リースバックとは別の取引です。
リースバックは売って住み続ける方法、任意売却は債権者の同意を得て売る方法。
混ぜて説明する会社があれば、そこで一度立ち止まってください。
要件と相談の時期は任意売却とはと住宅ローンが払えないときの任意売却｜競売との違いと相談時期に書いています。
まとめと、次にすること
ローンが残る家でも、売却代金で完済して抵当権を消せればリースバックはできます。
消せない家では、どの会社へ持ち込んでも答えは同じ。
だからこそ、最初にやることは会社探しではありません。
金融機関から一括返済の精算額を取り、相場と並べること。
その2つが手元にあれば、リースバック・通常の売却・任意売却のどれに進むかを、その場で選べます。
なお2026年10月1日から、リースバックを扱う会社は賃貸借の内容についても、故意に事実を告げない行為を禁じられます。
ただし当社もリースバックを扱う立場なので、決まりができたから安心とは書きません。
売買の4項目と賃貸借の16項目、合わせて20項目を、契約前にご自身で読んでください。
中身はリースバックの告知20項目｜業者が説明すべきことの一覧に並べています。
リースバックの仕組みと当社の取り扱いはリースバックでの売却にまとめました。
当社は宅建免許 福岡県知事(2)第19722号で、福岡市を中心に売却をお手伝いしています。
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