【令和8年度税制改正】自宅の買換え特例が2年延長｜住み替えの注意点
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「子供たちが独立して、今の家は広すぎる」
「階段の上り下りが辛くなってきたから、駅に近い便利なマンションに移りたい」
そんなふうに、60代を迎えて「住み替え」を考え始めている方も多いのではないでしょうか？
実は、直近の令和8年度税制改正の概要で、私たちの住み替えを後押しする「税金の特例」が延長されることが決定的な状況となりました。
今回は、難しい専門用語を抜きにして「自宅を売るときに知っておきたい税金の話」をお伝えします。
あわせて、福岡市博多区吉塚エリアでこれから売却を考える方が気をつけたい点も取り上げます。
2. 【吉塚・博多区】なぜ今、この制度が重要？「利益が出やすい」市場の真実
3. 【落とし穴】次の家は「場所」で選ぶ！ハザードマップ規制
4. まとめ：吉塚での住み替えは「おもいで不動産」へ
5. 関連する売却サービスと公的資料
朗報！「買換え特例」が令和9年末まで延長されました
まず一番お伝えしたいニュースは、「家を買い換えるときの税金が安くなる制度（特定の居住用財産の買換え特例）」の期限が伸びたということです。
本来であれば令和7年（2025年）末で終わる予定でしたが、これが2年間延長され、令和9年（2027年）12月31日まで使えることになりました。
この延長は、私たちにとって大きな意味があります。
これまでは「制度が終わる前に急いで売らなきゃ」と焦る必要がありましたが、これからは「良いご縁があれば売る」というスタンスで大丈夫です。
あと数年は税金の優遇を受けながら、じっくりと次の住まいを探す時間的猶予ができたと言えます。
ただし、この特例を使うと新居の住宅ローン控除は受けられません。
いま控除を受けている家を売る場合の扱いは住宅ローン控除を受けている家を売ったらどうなるで説明しています。
【吉塚・博多区】なぜ今、この制度が重要？「利益が出やすい」市場の真実
「税金の特例なんて、私には関係ないわ」と思われるかもしれません。
しかし、吉塚周辺に長くお住まいの方ほど、この制度を使う可能性が高いのです。
その理由は、福岡市博多区エリアの「不動産価格の上昇」にあります。
1. 吉塚エリアの相場は上がっています
博多駅へのアクセスの良さから、吉塚エリアのマンションや土地の価格は、ここ数年で大きく上昇しています。
特に、バブル期以前や地価が安かった時期にマイホームを購入された方は、「買った時よりも高く売れる（利益が出る）」ケースが非常に増えています。
反対に、購入時より価格が下がり、売却代金だけではローンの残債を返しきれない「オーバーローン」に該当する方もいるはずです。
その場合の検討順は、オーバーローンでも家は売れる｜検討する順番で自己資金・住み替えローン・任意売却の順に整理しています。
2. 「利益」が出ると税金がかかります
不動産を売って利益（譲渡益）が出ると、通常はその利益に対して約20%の税金がかかります。
もし1,000万円の利益が出たら、約200万円が税金として引かれてしまう計算です。
これでは、次の家の購入資金が目減りしてしまいますよね。
3. 特例を使えば「税金の先送り」が可能です
そこで役立つのが、今回延長された「買換え特例」です。
一定の条件を満たせば、売却で出た利益にかかる税金を、「今回は払わなくていいですよ（将来、次の家を売るときまで先送りしてOK）」とすることができます。
手元の現金を減らさずに、新しい家の購入資金や老後の資金として手元に残せるため、相場が上がっている吉塚エリアの方こそ、絶対に知っておきたい制度なのです。
【落とし穴】次の家は「場所」で選ぶ！ハザードマップ規制
制度は延長されましたが、一つだけ注意しなければならない「新しいルール」が追加される見込みです。
それは、「次に住む家の場所」に関する制限です。
災害リスクが高いエリアは対象外に？
近年、大雨や台風による被害が増えています。
そこで国は、「安全な場所に住んでほしい」という考えから、対象を絞る方針を打ち出しています。
「災害リスクが高い特定のエリア（災害レッドゾーンなど）」にある住宅への買い換えは、この特例の対象外になります。
吉塚周辺でも「川沿い」などは要注意
吉塚エリアは非常に便利ですが、近くには御笠川（みかさがわ）などが流れており、場所によってはハザードマップで浸水リスクが指摘されている地域もあります。
「川沿いで景色が良いから」「静かだから」といって選んだ場所が、もし特例の対象外エリアだった場合、数百万円単位で税金の支払いが変わってしまうかもしれません。
不動産屋さんから物件を紹介されたら、必ず以下の2点を確認するようにしましょう。
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「ここはハザードマップの対象エリアですか？」
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「買い換え特例は使える物件ですか？」
まとめ：吉塚での住み替えは「おもいで不動産」へ
今回の税制改正と市場の動きをまとめると、以下の3点がポイントです。
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焦らなくて大丈夫: お得な制度は2027年末まで延長されました。
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吉塚は売り時: 相場が上がっている今こそ、特例を使って賢く利益を守りましょう。
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場所選びは慎重に: 次の住まいが「危険なエリア」だと、税金の優遇が受けられない可能性があります。
住み替えは、第二の人生をスタートさせる大きなイベントです。
私たち株式会社おもいで不動産は、吉塚エリアの市場動向はもちろん、地域のハザードマップ情報も熟知しています。
「私の家はいくらで売れるの？」
「税金の特例を使えるか知りたい」
そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
あなたの「思い出」を大切にしながら、安心・安全な次の住まい探しを全力でサポートいたします。
関連する売却サービスと公的資料
買換え特例は、売却価格・所有期間・居住期間・買換資産などの要件確認が必要です。
売却計画と新居購入を同時に進める場合は、早めに資金計画を整理しましょう。
おもいで不動産の関連サービス
根拠となる公的資料
税制の適用可否は個別事情で異なります。最終判断は税務署または税理士へご確認ください。