住宅ローン控除を受けている家を売ったらどうなる
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士住宅ローン控除を受けている家を売ろうとしている方に向けた記事です。
結論から書くと、売って住まなくなった年から、その家の住宅ローン控除は受けられません。
12月31日に住んでいるかどうかで判定するので、引渡しの時期で1年分が変わります。
さらに新居で控除を使うつもりなら、旧宅の売却で3,000万円控除を使うかを先に決めてください。
売った年の扱い、併用できない組み合わせ、金額での選び方を、福岡市の相場と国税庁の資料で確かめながら並べます。
2. 転勤で住まなくなる場合とは、何が違いますか
3. 3,000万円控除と新居の住宅ローン控除は、両方使えますか
4. 買換え特例を選ぶと、どうなりますか
5. 福岡市では、どちらを選ぶ人が多いですか
6. まず何をすればよいですか
住宅ローン控除を受けている家を売ると、控除はどうなりますか
売って住まなくなった年の分から、その家の住宅ローン控除は受けられません。
控除の要件に「その年の12月31日まで引き続き住んでいること」が入っているためです。
年の途中で引き渡して転居すれば、12月31日には住んでいない状態になります。
控除の期間が10年残っていても、そこで打ち切りです。
判定は12月31日に住んでいるかどうか
控除は1年ごとに判定します。
1月に売っても11月に売っても、その年の分が受けられない点は同じです。
年内いっぱい住んで翌年1月に引き渡せば、前の年の分は受けられます。
引渡し日を年末と年始のどちらに置くかで、控除1年分が動く形です。
ただし引渡し日は買主のローンの実行日で決まるので、売主が自由には選べません。
売った年は、年末調整の書類を出さない
住宅ローン控除は、年末調整か確定申告で1年に1回まとめて差し引きます。
売った年は対象から外れるので、勤務先に出す控除の申告書を出しません。
手元に届いている年末残高の証明書も、その年は使いません。
出すか出さないかを分けるのは、12月31日に住んでいたかどうかだけです。
誤って控除を受けたままにしない
売却と年末調整の時期が重なると、控除された状態で年が明けることがあります。
その場合は確定申告で、控除された分の所得税を納めます。
売った年は譲渡所得の確定申告も必要になるので、同じ申告でまとめて直せます。
放っておけば、あとから税務署の連絡で気づくことになりかねません。
市県民税からの控除も、同じ年から無くなる
住宅ローン控除は、所得税から引き切れなかった分を翌年度の市県民税からも引きます。
福岡市でも、給与支払報告書か確定申告書の内容を市が見て自動で反映する扱いです。
売った年の控除が無くなるということは、その翌年度の市県民税の控除も無くなるという意味になります。
手取りで見ると、所得税と市県民税の2年分に効いてきます。
市県民税の側の問い合わせ先は、税務署ではなく各区役所の課税課市民税係です。
転勤で住まなくなる場合とは、何が違いますか
転勤には控除を受け直す道がありますが、売却には戻る先がありません。
控除が続く条件が「その家に住んでいること」なので、所有権が移ると条件そのものが消えます。
住み替えの場合、次に控除の対象になるのは新居のローンです。
転勤は届出書を出せば、戻った年から受け直せる
転任の命令などで住めなくなるときは、税務署へ届出書を出す仕組みがあります。
その家に戻って住み始めた年から、残っている期間について控除を受け直せます。
控除の期間そのものは延びないので、留守にした年の分は戻りません。
売却では、再び受ける余地がない
売ってしまえば家は買主のものになり、戻って住むことはできません。
そのため売却では、その年から先の控除がすべて無くなります。
単身赴任で家族が住み続けている場合と混同しないでください。
売らずに貸した場合も、控除は止まる
売却をやめて賃貸に回しても、控除は続きません。
自分が住んでいることが条件なので、人に貸した年から対象から外れます。
売るか貸すかで迷っている方が、控除だけを理由に貸すほうを選ぶ意味はありません。
貸したあとに売ると、居住用として売るための期限も進んでいきます。
転勤で家を出る場合に、貸すか売るかをどう決めるかは転勤で家は貸すか売るか｜3年の期限と住宅ローンの約束にまとめました。
3,000万円控除と新居の住宅ローン控除は、両方使えますか
同じ期間に両方を使うことはできません。
旧宅の譲渡で特例を使った人は、新居の住宅ローン控除から外れる決まりになっています。
どちらを取るかは、売る前に決める話です。
夫婦それぞれがローン控除を受けている場合は、2人分をまとめて考える必要があります。
重なるのは、入居年の前2年と後3年を含む6年間
新居に入居した年と、その前2年・後3年の間に譲渡の特例を使っていると、住宅ローン控除は受けられません。
旧宅を売って3,000万円控除を使うなら、この6年に新居の入居年が入るかを数えてください。
売り先行では売った翌年に入居する形が多いので、まず重なります。
年で数えてみます。
2026年に旧宅を売って3,000万円控除を使うなら、新居の入居年が2023年から2028年までは住宅ローン控除の対象外です。
前後の年をまたぐので、住み替えの日程をずらして避けられる幅ではありません。
買い先行では、あとから控除を返すことになる
新居に入居して控除を受け始めたあとに、前の家を売って3,000万円控除を使う順番もあります。
この場合は、譲渡した年の前3年以内の各年分について修正申告をします。
すでに受けた控除の分の所得税を、売った年の申告期限までに納める形です。
順番を入れ替えても両方は取れないので、売り出す前に決めておいてください。
売り先行と買い先行の選び方は【博多区吉塚】住み替えは売り先行と買い先行のどちらが良いかにまとめました。
3,000万円控除のほうにも期限がある
住まなくなってから3年目の年末までに売れば、3,000万円控除は使えます。
所有していた期間の長さは問われません。
先に引っ越して空き家のまま売る場合は、この3年を数えておいてください。
買換え特例を選ぶと、どうなりますか
買換え特例も譲渡の特例なので、新居の住宅ローン控除とは併用できません。
上の6年間の数え方も、3,000万円控除と同じように当てはまります。
3つのうちどれを使うかという選択になります。
税金が消えるのではなく、次に売るときへ先送りになる
買換え特例は、旧宅の譲渡益への課税を、新居を売るときまで繰り延べる仕組みです。
免除ではないので、将来その新居を売ったときに繰り延べた分が乗ります。
繰り延べた譲渡益は、新居を売るときの取得費を引き下げる形で残ります。
新居を売った年に、旧宅の分と新居の分がまとめて課税されるという意味です。
だから当社は、もう一度売る可能性があるかどうかを先に伺っています。
終の住まいとして買うなら繰り延べで困りませんが、10年後にまた動く予定なら話が変わります。
適用の期限は令和9年12月31日まで
この特例の期限は、令和9年（2027年）12月31日まで延長されました。
要件と改正の中身は【令和8年度税制改正】自宅の買換え特例が2年延長｜住み替えの注意点で説明しています。
3つを並べて比べる
| 使うもの | 効くところ | 向くのはどんな人 |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | 旧宅の譲渡益から3,000万円まで引ける | 譲渡益が大きい人 |
| 買換え特例 | 旧宅の課税を新居の売却時まで繰り延べる | 譲渡益が大きく、当面は売らない人 |
| 新居の住宅ローン控除 | 新居のローン残高に応じて所得税が戻る | 譲渡益が小さく、ローンが大きい人 |
上の2つは旧宅の税を減らすもので、3つ目は新居の税を減らすものです。
比べる金額の単位が違うので、両方を円で出さないと選べません。
福岡市では、どちらを選ぶ人が多いですか
譲渡益が3,000万円に届かない売却が多いので、税額を計算してから選ぶ形になります。
控除の枠が3,000万円あっても、譲渡益がそこまで無ければ使い切れないからです。
そこで当社は、まず譲渡益がいくらになるかを出しています。
博多区の3LDKの中央値は2,700万円
国土交通省の取引価格情報を集計すると、博多区のマンションの取引は951件ありました。
そのうち3LDK系の中央値は2,700万円で、対象期間は2024年第2四半期から2026年第1四半期です。
中央区の3LDK系は4,200万円なので、同じ間取りでも区で1,500万円の差があります。
区ごとの数字は福岡市の売却相場で公開しています。
中央区で4,200万円の住戸を、20年前に1,500万円で買っていた場合はどうでしょうか。
譲渡益は2,000万円を超えるので、3,000万円控除のほうが新居の控除より大きい額です。
同じ住み替えでも、旧宅をいつ・いくらで買ったかで答えが入れ替わります。
譲渡益が小さければ、控除を使わなくても税額は小さい
2,500万円で買った博多区の3LDKを、2,700万円で売った場合を考えます。
仲介手数料などの譲渡費用が約96万円なら、譲渡益は約104万円です。
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡で20.315%なので、税額は約21万円になります。
3,000万円控除を使えばこの21万円は消えますが、新居の控除を捨てる形になります。
ただし建物の取得費は減価償却で目減りするので、実際の譲渡益はこの例より大きくなります。
譲渡益が出ないなら、特例を使う場面がない
売った価格が取得費と譲渡費用の合計を下回れば、譲渡益は出ません。
譲渡益が無ければ課税されないので、3,000万円控除も買換え特例も使う必要がありません。
特例を使わなければ、新居の住宅ローン控除はそのまま受けられます。
バブル期に買った住戸を売る方には、この形が当てはまることがあります。
この場合に気をつけるのは、節税のつもりで特例を申告に付けてしまわないことです。
金額を並べてから決める
新居の住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税が毎年戻る仕組みです。
控除率と控除期間、借入の限度額は、入居する年と住宅の性能で変わります。
控除は入居した年から毎年続くので、1年分ではなく期間の合計で比べてください。
旧宅の譲渡所得税は1回きりなので、この2つは同じ物差しに乗りません。
2つの金額を並べる手順は【博多区吉塚】3,000万円控除と住宅ローン控除はどちらが得かにまとめました。
ご自身の譲渡益と税額の目安は手取りの試算で出せます。
適用できるかどうかの最終的な確認は、税務署か税理士へお願いしてください。
まず何をすればよいですか
旧宅がいくらで売れるかを先に出してください。
譲渡益が読めないと、どの制度が得になるかは決まらないからです。
試算に要るのは、買ったときの売買契約書と、そのときの諸費用の領収書です。
この2つが取得費の根拠になり、無いと概算取得費として売却価格の5%で計算します。
あわせて、いまのローンの年末残高証明書と、新居の予算をお持ちください。
この4点が揃えば、旧宅の税額と新居の控除を同じ表に並べてお見せできます。
福岡市の売却を専門に扱う会社として、当社は住み替えの順番から一緒に組み立てています。
価格の目安は無料査定でお出しします。
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