住宅ローン残高の確認方法｜売る前に見る3つの場所
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士「うちは売れるのだろうか」
この問いに答えを出すには、2つの数字が要ります。
家がいくらで売れそうかという査定額と、住宅ローンがいくら残っているかという残高です。
片方だけでは判断できません。
そして残高のほうは、査定と違って今日のうちに確かめられます。
この記事は、福岡市で売却を考え始めた方に向けて、住宅ローンの残高をどこで見るかをまとめたものです。
確かめる場所は3つ。
あわせて、手元にある書類の数字がなぜ古くなるのか、そして売却で本当に必要になる「完済に必要な額」の聞き方まで書きます。
当社にご相談いただく方の多くが、最初の面談で残高をはっきり言えません。
責められる話ではなく、住宅ローンは「毎月引き落とされるもの」で、残りを数える機会がないからです。
2. 手元の書類の数字は、なぜ古くなるのですか
3. 売却で要るのは「完済に必要な額」です
4. 残高と査定額を並べて、初めて判断できます
5. 残高が分かったあと、どう動きますか
住宅ローンの残高は、どこで確認できますか
ネットバンキング、返済予定表、年末残高証明書の3つです。
早さと正確さが違うので、順に見ていきます。
1. ネットバンキング・アプリ（今日すぐ分かります）
いちばん早いのは、金融機関のインターネットバンキングかスマートフォンのアプリ。
住宅ローンの明細を開くと、直近の返済日時点の残高が出ます。
繰上返済をしていても反映済みなので、手元の紙より新しい数字です。
ログインできないときは、窓口かコールセンターで再設定を頼んでください。
この方法のよいところは、家族に知られずに1人で確かめられる点にあります。
なお、引き落とし口座の通帳を見ても残高は分かりません。
通帳に記帳されるのは毎月の返済額だけで、あと何回残っているかは書かれていないからです。
2. 返済予定表（借入れのときに受け取った冊子）
住宅ローンを借りたとき、返済の予定を1回ずつ並べた表を受け取っているはずです。
毎回の返済額と、そのうち元金がいくら、利息がいくら、そして返済後の残高が並んだ表です。
その月の行を見れば、予定上の残高が読み取れます。
見つからない場合、再発行を頼めば郵送で届きます。
ただし届くまでの日数は金融機関によって違うので、依頼するときに「いつ手元に届くか」を必ず聞いてください。
売却の日程を先に決めてしまうと、書類待ちで動けなくなることがあります。
3. 年末残高証明書（届かない方もいます）
住宅ローン控除を受けている方には、年末の残高を証明する書類が金融機関から届いてきました。
ところが今は、届かない方がいます。
令和5年1月1日以後に住み始めた住宅については、扱いが変わりました。
対応の済んだ金融機関から順に、税務署へ直接データを提出する方式（調書方式）へ移っているためです。
この方式に移った金融機関では、申告や年末調整のための証明書が発行されません。
「毎年来ていた紙が来ないから、ローンはもう終わったのだろうか」と考えないでください。
残高を知りたいときは、ネットバンキングか金融機関への問い合わせに切り替えます。
手元の書類の数字は、なぜ古くなるのですか
書類に載っているのは、それを作った時点の数字だからです。
とくに次の3つは、実際の残高とずれます。
繰上返済をすると、予定表は全部ずれます
返済予定表は「この通りに返していったら、こうなる」という予定を並べた表です。
途中で繰上返済をすると、そこから先の行は全部合わなくなります。
期間短縮型なら最後の回が前倒しになり、返済額軽減型なら毎回の金額が変わるからです。
繰上返済のあとに新しい予定表が届いているなら、古いほうは処分してください。
2冊が引き出しに並んでいると、どちらを見たか分からなくなります。
思ったより減っていないのは、返し方の仕組みです
「10年も返したのに、残高がほとんど減っていない」と驚く方がいます。
毎月の返済額を一定にする元利均等返済では、返済の初期ほど利息の占める割合が大きくなるためです。
元金が減るのは残りの部分だけなので、前半は残高の減り方がゆるやかになります。
返済予定表の「元金」と「利息」の列を、1年目と15年目で見比べてください。
同じ返済額でも中身が入れ替わっていることが、数字で分かります。
この仕組みを知らないまま「減っていないから売れない」と決めてしまうのは、もったいない判断です。
年末残高証明書は、年末の数字です
証明書に載るのは年末時点の残高で、いま売ろうとしている時点の残高ではありません。
春に売却を考え始めた方が前年末の証明書を見ると、その数か月分だけ実際より多い数字を見ていることになります。
差は数十万円になることもあるため、判断が変わる場面では使わないでください。
登記に載っている「債権額」は、残高ではありません
法務局で取れる登記事項証明書には、抵当権の欄に債権額という数字が載っています。
これは借入れをしたときの金額で、返済が進んでも登記の上では減りません。
3,000万円借りて残りが800万円でも、登記の記載は3,000万円のままです。
ここを残高だと思い込むと、売れる家を「売れない」と判断してしまいます。
売却で要るのは「完済に必要な額」です
残高そのものではなく、決済の日に一括で返すのに必要な総額を確かめてください。
残高に、そこまでの利息と手数料が乗るためです。
残高・経過利息・繰上返済手数料の3つが乗ります
一括返済の日までに発生する利息は、日割りで計算されます。
そこに、繰上返済の手数料が加わることがあります。
手数料の額も、窓口・電話・ネットのどれで頼むかで変わる金融機関があるので、事前に聞いてください。
売却の決済日に「思っていたより数万円足りない」という事態を避けるための確認です。
そして必要額は、決済日が動けば変わります。
利息が日割りである以上、引渡しが1週間延びれば、その日数分だけ必要な金額も増えるからです。
買主の都合で決済日が動くことは珍しくないので、日程が変わった時点で出し直してもらってください。
過去に完済したローンが、登記に残っていることがあります
残高を調べていて「このローンはもう返し終わっている」と分かる場合もあります。
そのとき確かめたいのが、抵当権の登記が消えているかどうかです。
完済しても、登記は自動では消えません。
抹消の登記を申請して初めて、登記簿から抵当権が外れます。
金融機関から届いた書類を引き出しに入れたまま、20年前の抵当権が残っている家は実際にあります。
売却の直前に見つかると、書類の有効期限が切れていて再発行から始めることになりかねません。
書類を失くしたときの進め方は住宅ローン完済後の抵当権抹消に書きました。
金融機関への聞き方は、日付を添えて
「残高はいくらですか」だけでは、必要な数字が出てきません。
当社がお客様にお願いしているのは、この形です。
- 「◯月◯日に売却の決済を予定しています」
- 「その日に一括で返済したいので、必要な金額を出してください」
- 「繰上返済の手数料と、必要な書類も教えてください」
連帯債務やペアローンで組んでいる場合、契約が2本に分かれていることがあります。
そのときは2本分をそれぞれ確かめないと、合計を見誤ります。
残高と査定額を並べて、初めて判断できます
残高と比べる相手は、売却価格ではありません。
仲介手数料や登記費用を引いたあとの手取りです。
福岡市は、区によって相場がはっきり違います
直近2年の取引（2024年第2四半期〜2026年第1四半期）で見た戸建ての成約価格の中央値は、次のとおりです。
| 区 | 戸建ての中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 中央区 | 6,250万円 | 56件 |
| 博多区 | 4,000万円 | 87件 |
| 城南区 | 4,000万円 | 146件 |
| 早良区 | 3,900万円 | 232件 |
| 南区 | 3,800万円 | 218件 |
| 東区 | 3,550万円 | 280件 |
同じ残高2,500万円でも、東区と中央区では手元に残る額がまるで変わります。
お住まいの区の相場は福岡市の売却相場で確かめられます。
マンションでも同じことが起きます。
同じ期間の3LDK系マンションの中央値は、中央区が4,200万円、東区が2,600万円でした。
間取りが同じでも、区が違えば1,600万円の差です。
中央値はあくまで「その区の真ん中の1件」で、あなたの家の値段ではありません。
手取りは試算で、家の値段は査定で
売却価格から費用を引いた手取りは手取りの試算で計算できます。
そのうえで実際の値段を知るのが無料査定です。
この2つと残高がそろって、ようやく「売れるのか、いくら足りないのか」が言えます。
並べるときは、時点をそろえてください。
残高は毎月減っていくので、半年前の残高と今月の査定額を比べると、実際より不足を多く見積もることになります。
当社にご相談いただくときも、査定を受けた月の残高をお持ちいただくと、その場で差額まで出せます。
残高が分かったあと、どう動きますか
手取りが残高を上回るか、下回るかで道が分かれます。
どちらでも売却そのものは進められる、というのが前提です。
完済できるときは、書類の準備へ
売却代金で返しきれるなら、決済の日に一括返済と抵当権の抹消を同時に行います。
登記に必要な書類は金融機関から渡されますが、売主側でそろえる書類も別にあります。
一覧は売却に必要な書類にまとめました。
権利証や測量図など、探すのに時間がかかるものが含まれています。
完済でもう1つ知っておきたいのが、団体信用生命保険の扱いです。
住宅ローンを完済すると、その保険も同時に終わります。
万一のときに残りのローンが消える保障は、売却の日をもって無くなるということ。
住み替えで新しくローンを組むなら、次の団信に入り直す形になります。
健康状態によっては加入できないこともあるため、順番を考えるときの材料に入れておいてください。
足りないときは、順番に選択肢を見ます
手取りが残高に届かない状態は、オーバーローンと呼ばれます。
この場合でも、自己資金・住み替えローン・任意売却という順で検討できます。
住み替えローンの条件は住み替えローンとは？使える条件と審査が厳しい理由に書きました。
検討の順番そのものはオーバーローンでも家は売れるで整理しています。
数字を見るのが怖いときは、先に相談してください
残高を確かめないまま、何年も動けずにいる方がいます。
当社は福岡市博多区で売却を専門にしていますが、残高の調べ方からご案内することも珍しくありません。
売ると決めていない段階でかまいません。
15分の無料相談で、どこに何を聞けばよいかだけでも持ち帰っていただけます。