住み替えローンとは？使える条件と審査が厳しい理由
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士売却代金では住宅ローンを返しきれない、けれども次の家も買いたい。
この2つを同時に成立させる手段が、住み替えローンです。
結論から書きます。
住み替えローンは「使えるかどうか」を自分で決められません。
残った債務を新しい家のローンに上乗せして借りる形になるため、金融機関の審査を通るかどうかがすべてを決めます。
この記事は、福岡市で住み替えを考えていて、売却代金だけでは残債に届きそうにない方に向けたものです。
仕組み・使える条件・金利が上がりやすい理由・売り先行との組み合わせ方、そして返せなくなったときに何が残るのかまでを順に書きます。
当社は住み替えのご相談を受けたとき、住み替えローンを最初の選択肢としてお出ししません。
理由は最後の章に書きました。
2. 自分に使えるかは、どの数字で決まりますか
3. なぜ金利が高くなりやすいのですか
4. 売り先行と買い先行、どちらと組み合わせますか
5. 返せなくなったとき、どこへ戻れますか
6. 借りると決める前に、確かめる3つ
住み替えローンとは、どういう借り方ですか
今の家を売っても返しきれなかった残債を、次の家の住宅ローンに上乗せして一本で借りる方法です。
金融機関によっては買い替えローン、住み替え支援ローンといった商品名が付いています。
数字で見るとこうなります
今の家の残債が2,300万円、売却で手元に残るのが1,900万円だとします。
差額の400万円は、売った瞬間に現金で返さなければいけません。
住宅ローンを完済しないと、抵当権を外せないからです。
抵当権が付いたままの家は、買主に引き渡せません。
ここで次の家を3,000万円で買うなら、住み替えローンの借入額は3,400万円になります。
不足していた400万円を、新居のローンに足して借りるという形です。
「担保割れ」の状態で借りることになります
3,000万円の家を担保に、3,400万円を借りる。
これが住み替えローンの正体です。
差額の400万円には、担保がありません。
金融機関から見ると、万一返済が止まったとき、家を売っても400万円が回収できない貸し方になります。
あとに出てくる審査の重さも金利の高さも、理由はこの一点です。
フラット35では、この使い方ができません
住宅金融支援機構の【フラット35】は、資金使途が住宅の建設・購入資金に限られています。
旧居に残った債務は住宅の購入資金ではないため、上乗せの対象になりません。
住み替えローンを扱っているのは民間の金融機関で、商品の有無も条件も各行がそれぞれ決めています。
「どこの銀行でも同じ条件で借りられる制度」ではない、と考えてください。
自分に使えるかは、どの数字で決まりますか
決まるのは3つの数字です。
残債・売却見込み額・年収に対する返済の重さ。
この順番で確かめると、相談に行く前に見通しが立つはずです。
1. 残債は返済予定表で確かめます
毎年の返済予定表か、金融機関の会員サイトに残高が載っています。
「だいたい2,000万円くらい」で話を進めると、あとで数十万円単位の食い違いが出ます。
不足額の計算は1円単位の引き算なので、概算では意味を持ちません。
予定表が見つからないときの調べ方は、住宅ローン残高の確認方法｜売る前に見る3つの場所にまとめました。
2. 売却見込みは、区ごとの相場から当たりを付けます
福岡市は、区によって相場がはっきり違います。
直近2年の取引（2024年第2四半期〜2026年第1四半期）で見ると、3LDK系マンションの成約価格の中央値は次のとおりです。
| 区 | 3LDK系の中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 中央区 | 4,200万円 | 216件 |
| 早良区 | 3,550万円 | 116件 |
| 城南区 | 3,000万円 | 67件 |
| 博多区 | 2,700万円 | 127件 |
| 南区 | 2,300万円 | 193件 |
中央区と南区では、同じ間取りでも中央値が1,900万円ひらきます。
残債2,300万円の3LDKを持っている方が2人いたとして、片方は担保割れせず、片方は数百万円足りない。
住み替えローンが要るかどうかは、家の広さより、どの区に建っているかで先に決まることがあります。
お住まいの区の相場は福岡市の売却相場で確かめてください。
ただし中央値は「その区の真ん中の1件」であって、あなたの家の値段ではありません。
不足額の判断まで進むなら、無料査定で実際の数字を出す必要があります。
3. 手取りは、売却価格より必ず少なくなります
残債と比べるべき数字は、売却価格ではなく手取りです。
仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用が、売却価格から引かれます。
3,000万円で売れても、手元に残るのは2,800万円台になることが珍しくありません。
この差は、そのまま住み替えローンの借入額に乗る分です。
費用を引いたあとの金額は手取りの試算で計算できます。
4. 審査で見られる項目は、公表されています
国土交通省が毎年、民間金融機関に住宅ローンの審査項目を聞いた調査を公表しています。
令和4年度の調査で9割を超えたのは、完済時年齢98.7%、健康状態97.9%、借入時年齢97.2%、担保評価96.1%という項目でした。
勤続年数93.2%、返済負担率93.0%、年収92.9%も同じく9割を超えています。
通常の住宅ローンでも9割超の金融機関が担保評価を見ている、ということです。
その担保評価を借入額が上回るのが住み替えローンなので、同じ物差しで測れば不利になります。
年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）も、上乗せ分を含めて計算されます。
なぜ金利が高くなりやすいのですか
回収できない可能性のある部分を貸すからです。
担保で守られていない400万円のぶん、金融機関は貸し倒れの危険を金利で受け取ります。
上乗せ分だけでなく、全額の金利が上がります
ここを勘違いしている方が多いところです。
不足分の400万円だけ金利が高くなるのではありません。
3,400万円を1本の住宅ローンとして借りるので、条件は借入全体にかかる、と考えてください。
通常の住宅ローンより0.1%高いだけでも、3,400万円を35年返すなら総返済額は数十万円変わります。
金利の数字そのものは金融機関ごとに違うので、当社では条件を並べて比べていただくようにしています。
住宅ローン控除の扱いを、先に聞いてください
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象は、住宅の取得等のための借入金です。
旧居の残債を上乗せした部分まで控除が及ぶかどうかは、借入の組み方によって変わります。
「住み替えローンだから控除も満額使える」と思い込まないこと。
金融機関と税務署の両方に、契約前に確かめてください。
売り先行と買い先行、どちらと組み合わせますか
住み替えローンは、売りと買いを同じ日にそろえる売り先行と組み合わせるのが基本です。
旧居の抵当権を外した日に、新居へ抵当権を設定する必要があるためです。
売り先行なら、日程を1日に寄せます
当社が住み替えをお手伝いするときは、引渡し日から逆算した日程表を先にお出しします。
売却の決済、旧居の抵当権抹消、新居の決済と登記を、原則として同じ日に並べるからです。
どこか1つが遅れると、その日の全部が動かなくなります。
売り先行と買い先行の選び方そのものは、住み替えは売り先行と買い先行のどちらが良いかに書きました。
買い先行だと、二重返済の期間が乗ります
先に新居を買う買い先行では、旧居が売れるまで返済が二重になります。
そのうえで、売れた時点の不足分を住み替えローンで処理することになります。
担保割れの状態に、二重返済の期間が重なる形です。
月8万円の二重返済なら、半年で48万円。
期間の区切り方は住み替えのダブルローンにまとめています。
同日決済は、買主の都合にも左右されます
旧居の買主が住宅ローンを使う場合、その方の融資実行日に決済日が引っ張られます。
自分の都合だけでは日程を決められない、ということ。
住み替えローンを前提に動くなら、売却の相手が決まった時点で日程の調整を始めてください。
その買主の融資が最終的に否決されると、契約は白紙に戻ります。
売買契約に付く住宅ローン特約という条項によるものです。
このとき困るのは、新居の契約だけが先に進んでいる場合。
売却代金が入らないのに、新居の決済日が来てしまいます。
当社は住み替えのご相談で、売却側の契約に住宅ローン特約が付いているかどうかを必ず先に確認します。
返せなくなったとき、どこへ戻れますか
戻る場所がほとんど残りません。
これが、当社が住み替えローンを軽々しくお勧めしない理由です。
売っても返せない状態から始まります
3,000万円の家に3,400万円の借入。
返済が苦しくなって新居を売っても、また不足が出ます。
通常の住宅ローンなら「売って返して仕切り直す」ができますが、住み替えローンではその出口が最初から細くなっています。
借りた時点で、次に売るときの担保割れが決まっているためです。
残るのは任意売却の道です
返済が続かず、売っても返しきれないときに取る手段が任意売却です。
金融機関の同意を得て、残債を残したまま売る方法になります。
競売より条件を選べますが、信用情報には記録が残ります。
詳しくは任意売却のページをご覧ください。
損が出たときは、税金で戻る場合があります
住宅ローンが残るマイホームを売って譲渡損失が出たとき、その損を給与所得などと通算できる特例があります。
通算しきれなかった分を、翌年以降3年間まで繰り越せる仕組みです。
所有期間や合計所得金額などの要件があり、適用期限も定められています。
売る年の要件は、国税庁のページで必ず確かめてください。
出典：国税庁 No.3390 譲渡損失の損益通算及び繰越控除
借りると決める前に、確かめる3つ
住み替えローンは、ほかの方法を全部見たあとの最後の手段です。
順番を飛ばして先に借りると、選べたはずの道が消えます。
1. 不足額が本当にいくらか
まず出すのは、残債と手取りの差です。
不足が100万円なら、手持ち資金や親族からの援助で埋まることもあります。
その場合は通常の住宅ローンで新居を買えるため、金利も審査も軽く済むはずです。
オーバーローンのときの検討順はオーバーローンでも家は売れるに整理しました。
2. 売り方を変えれば手取りが変わらないか
仲介・買取・リースバック・じぶん売却では、手元に残る金額も期間も違います。
不足額が減れば、住み替えローンを使わずに済むかもしれません。
4つの違いは売り方の比較にまとめてあります。
3. 次の家を、今の予算で買う必要があるか
不足分を借りてまで買う家が、本当に今の条件でなければいけないのか。
賃貸を挟む、購入を1年遅らせる、価格帯を下げる。
この3つを検討しないまま住み替えローンに進む方が、実際には少なくありません。
迷ったら、査定の前に相談してください
当社は福岡市博多区で不動産の売却を専門にしています。
「残債のほうが多いかもしれない」という段階のご相談が、いちばん手の打ちようがある時期です。
売却を決めていなくてもかまいません。
15分の無料相談で、残債と相場の差をいっしょに確かめるところから始められます。
数字がはっきりしたうえで売ると決めたときは、無料査定をご依頼ください。