転勤で家は貸すか売るか｜3年の期限と住宅ローンの約束
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士転勤が決まって、福岡市の持ち家を貸すか売るかで迷っている方に向けた記事です。
先に結論を書くと、決め手になるのは家賃の高さではなく、戻る予定があるかどうかです。
戻らないなら、住まなくなった日から3年目の年末までに売るかどうかで税金が変わります。
この期限は、途中で貸していても止まりません。
貸す前に金融機関へ届ける理由、3年の数え方、家賃から実際に残る額の3つを順に並べます。
2. 貸すと住宅ローンはどうなりますか
3. 貸したあとに売ると、税金はどう変わりますか
4. 貸すと、家賃はいくら残りますか
5. 福岡市の家を、転勤先から売れますか
6. まず何をすればよいですか
転勤が決まったら、貸すか売るかはどう決めますか
戻る予定があるかどうかを先に決めて、そのあとで金額を比べてください。
金額から入ると、家賃の総額と売却代金という単位の違うものを比べることになります。
戻るなら貸す、戻らないなら売るのが基本の形です。
戻る予定があるなら、貸すか空けておく
3年で戻る見込みなら、その家は住まいとして残しておく選択になります。
貸せば家賃が入りますが、戻る時期に合わせて明け渡してもらえるかは契約の形で決まります。
空けておけば自由に戻れますが、固定資産税と管理の手間は残ったままです。
当社は、戻る時期がはっきりしているかどうかを最初に伺っています。
戻らないなら、3年の期限のうちに売る
転勤先で住まいを買う予定なら、福岡市の家は売る側に寄ります。
2つの家を持ち続けると、固定資産税と管理費が二重にかかるためです。
住宅ローンが残っていれば、返済も二重になります。
二重の返済をどこで区切るかは住み替えのダブルローン｜二重返済の期間を区切る考え方にまとめました。
空けておくなら、月1回の巡回が要る
貸さずに空けておく場合は、月に1回は誰かが家を見る必要があります。
郵便物がたまり、水を流さない期間が続くと、排水のにおいが上がってくるためです。
草木が伸びて隣家から連絡が来るのは、たいてい夏のあいだです。
ご家族が福岡市内にお住まいなら、その方にお願いする形でも足りるはずです。
頼む先が無ければ、月1回の巡回と写真つきの報告を空き家管理で承っています。
迷っている間に、選べる手が減る
貸すと決めて入居者が入れば、その入居者がいる状態でしか売れなくなります。
売る側に回りたくなったときに、自分の判断だけでは動かせません。
だから「とりあえず貸す」が、いちばん戻りにくい選択です。
4つの売り方の違いは仲介・買取・リースバック・じぶん売却の比較で並べています。
内示の段階で動くと、選べる幅が残る
売り出しから引渡しまでは、早くても2か月ほどかかります。
買主のローンの審査と、境界や設備の確認に日数が要るためです。
辞令から赴任まで1か月しかない場合、売ってから出るのは間に合いません。
内示の時点で査定だけ取っておけば、貸すか売るかを数字で比べられます。
赴任してから売る形になっても、遠方から進められるので慌てないでください。
貸すと住宅ローンはどうなりますか
住宅ローンは自分が住む家のための融資なので、貸す前に金融機関へ届けてください。
借入のときの契約に、自分の住まいとして使うことが条件として書かれています。
転勤という事情は珍しくないので、相談すれば道があることも多いのが実際です。
黙って貸すと、契約違反になる
届けずに貸すと、契約の条件を満たさない状態になります。
金融機関が知ったときに、残りを一括で返すよう求められることがあります。
賃貸の広告はインターネットに出るので、隠し続けられるものではありません。
当社は、貸す方針が固まった時点で金融機関へ連絡していただくようお願いしています。
なお、いったん貸したあとに売る段になると、入居者がいるまま売るか空けてから売るかという判断が出てきます。
その2つで価格の決まり方がどう変わるかは、賃貸中のまま売るか、空室にしてから売るかに書きました。
転勤中の一時的な賃貸なら、認められることがある
転勤の辞令という理由があれば、期間を限って貸すことを認める金融機関もあります。
金利や条件が変わる場合もあるので、口頭ではなく書面で確かめてください。
判断は金融機関ごとに違うため、借りている先に直接聞くほかありません。
住宅ローン控除は、住まなくなった年から止まる
貸すかどうかに関わらず、その家に住まなくなった年から住宅ローン控除は受けられません。
控除の要件が、その年の12月31日まで引き続き住んでいることだからです。
ただし転勤の場合は、税務署へ届出書を出しておけば、戻って住み始めた年から受け直せます。
控除の期間そのものは延びないので、留守にした年の分は戻りません。
売ってしまった場合の扱いは住宅ローン控除を受けている家を売ったらどうなるで説明しています。
貸したあとに売ると、税金はどう変わりますか
住まなくなった日から3年目の12月31日までに売れば、貸していても3,000万円控除は使えます。
この特例は、住まなくなったあとの用途を問いません。
反対に、その期限を過ぎると使えなくなります。
3年の数え方は、住まなくなった日が起算日
数え始めるのは、売った日ではなく住まなくなった日です。
2026年4月に転勤で家を出たなら、2029年12月31日までの売却が対象になります。
3年ぴったりではなく、3年目の年末まで使えるという形です。
所有していた期間の長さは問われません。
3年を過ぎると、3,000万円が消える
期限を1日過ぎただけでも、この控除は使えません。
譲渡益が1,000万円あれば、控除の有無で納める税額が大きく変わります。
貸している間は家賃が入るので、期限が近づいていることに気づきにくいところです。
当社は、転勤で家を出た日を伺って、逆算した期限をお伝えしています。
10年を超えて持っている家は、軽減税率も一緒に切れる
所有期間が10年を超えるマイホームには、税率を下げる特例もあります。
10年超所有の場合、6,000万円以下の部分は14.21%になり、3,000万円控除と重ねて使えます。
この軽減税率も、住まなくなった日から3年目の年末までの売却が条件です。
つまり期限を過ぎると、控除と税率の2つを同時に失う形になります。
貸していた期間は、建物の取得費が大きく目減りする
売るときの譲渡益は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。
建物の取得費は、買った値段から減価償却の相当額を引いた後の金額です。
自分で住んでいた期間は、取得価額に0.9を掛けた上で償却率を当てる計算になります。
ところが貸している期間は業務用の計算に変わるので、目減りの幅が大きくなります。
貸した年数が長いほど取得費が下がり、売ったときの譲渡益は増える形です。
普通借家では、期限までに明け渡してもらえるとは限らない
普通の借家契約では、貸主の都合で出ていってもらうことはできません。
更新を断るには正当な事由が要り、転勤から戻るという理由だけでは足りない場合があります。
期限を区切るなら、期間の満了で終わる定期借家契約を選ぶ形になります。
そのかわり家賃は下がりやすく、入居者も決まりにくくなります。
契約の形と税金の関係は空き家を貸す前に決めること｜契約の形と売るときの税金にまとめました。
貸すと、家賃はいくら残りますか
家賃の総額から経費を引くと、手元に残るのは7割前後というのが当社の置き方です。
差を作るのは、空室の期間と、入居者が入れ替わるときの費用です。
年単位で置いてみます。
空室の期間は、必ず見込んでおく
| 項目 | 1年分の置き方 |
|---|---|
| 家賃（月8万円） | ＋96万円 |
| 空室を1か月見込む | −8万円 |
| 管理の委託料 | 家賃の数% |
| 固定資産税・火災保険 | 物件ごとに違う |
| 修繕と設備の交換 | 年によって増減する |
上の数字は、月8万円で貸せたと仮定した置き方です。
空室が2か月続けば、家賃の総額は80万円まで下がります。
入居者が決まらない月にも、固定資産税と返済は同じだけ出ていきます。
空室を1か月と置いた場合、96万円の家賃のうち手元に残るのは60万円台です。
住宅ローンの返済が残っていれば、ここからさらに引くことになります。
原状回復と設備の交換で、まとまった額が出る
入居者が退去するたびに、壁と床を戻す費用がかかります。
給湯器やエアコンが寿命を迎えれば、交換するのは貸主です。
自分が住んでいれば我慢できる不具合も、貸している間は直す義務が出てきます。
まとまった出費になるのは、入居者が入れ替わる年です。
ローンの元本返済は、経費にならない
家賃で返済ができていても、税金の計算では返済の全額を引けません。
経費になるのは利息の部分だけで、元本の返済は経費に入らないからです。
返済が進んで利息の割合が減るほど、手元の現金は増えないのに所得は増えていきます。
家賃と返済額が同じなら収支はゼロという読み方は、ここで崩れます。
貸す判断をする前に、この差を一度計算しておいてください。
家賃収入には確定申告が要る
家賃は不動産所得になるので、毎年の確定申告が必要です。
転勤先での給与と合わせて申告するので、税額は人によって変わります。
売却のときの手取りと比べたい方は手取りの試算で先に数字を出してください。
福岡市の家を、転勤先から売れますか
来福せずに引渡しまで進められます。
売買契約は郵送、決済は司法書士と金融機関の手続きで代理できるためです。
県外にお住まいの売主の売却も、当社で扱ってきました。
必要な書類は、転居した先で取る
印鑑証明書と住民票は、住民登録をしている市区町村で取ります。
福岡市から転出すれば、福岡市の区役所では取れなくなります。
転勤先で取った書類を送っていただく形になるので、日数を少し多めに見ておいてください。
来福なしで進める段取りは遠方から福岡の不動産を売却に載せています。
空室のまま売るか、入居者を入れて売るか
入居者がいる状態で売ると、買う相手が投資目的の人に絞られます。
自分で住む人は、入居者に出てもらうまで住めないからです。
空室で売るほうが買主の幅は広く、価格も住まいとしての水準で決まります。
どちらが売れやすいかは空室と居住中はどちらが売れやすい？博多区吉塚での選び方で比べました。
福岡市の相場を、区ごとに確かめる
国土交通省の取引価格情報を集計すると、東区のマンションの取引は559件ありました。
そのうち3LDK系の中央値は2,600万円で、対象期間は2024年第2四半期から2026年第1四半期です。
博多区の3LDK系は2,700万円で、区ごとの差は間取りによって変わります。
区別の数字は福岡市の売却相場で公開しています。
まず何をすればよいですか
家を出る日を決めて、そこから3年目の年末を書き出してください。
その日が、貸すか売るかを決め直せる最後の期限です。
期限が近い方、すでに過ぎている方も、売れなくなるわけではありません。
控除が使えないぶん手取りが変わるので、先に金額を出してから決めてください。
福岡市の売却を専門に扱う会社として、当社は転勤に伴う売却も扱っています。
いくらで売れるかの目安は無料査定でお出しします。
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