福岡市中央区の不動産売却相場｜マンション1109件の中央値
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市中央区のマンションの中央値は、1R・1K・1DKで1,300万円です。
同じ区内でも、4LDK以上になると4,700万円になります。
中央区は直近2年でマンションの取引が1,109件あり、福岡市7区でいちばん多い区です。
いっぽうで戸建ては56件、土地は116件しか動いていません。
つまり中央区の相場は、その9割近くがマンションの話です。
この記事は、中央区にマンションや土地をお持ちで、いくらで売れるかの見当をつけたい方に向けて書いています。
ご自分の部屋に区全体の中央値をそのまま当てはめると、たいていは実態とずれた数字です。
ずれる理由と、ご自分の位置の取り出し方を、当社が中央区の相場ページに載せている数値から順に説明します。
2. 区の中央値が、ご自分の部屋に当てはまらないのはなぜですか？
3. 中央区のマンションは、誰が買っていますか？
4. 賃貸中のままでも売れますか？
5. 10年で、中央区の価格はどう動きましたか？
6. 中央区で売ると決めたら、何から始めますか？
中央区の売却相場は、いまいくらですか？
直近2年の中央値は、マンションが間取り別で1,300万〜4,700万円、戸建てが6,250万円、土地が1億2,500万円です。
集計したのは2024年第2四半期から2026年第1四半期までの取引で、国土交通省が公開している実際の成約価格を当社がまとめたものです。
マンションは、間取りで3.6倍ひらく
いちばん小さい1R・1K・1DKと、いちばん広い4LDK以上とでは、中央値が3.6倍ひらきます。
| 間取り | 中央値 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1R・1K・1DK | 1,300万円 | 600,000円/㎡ | 472件 |
| 1LDK系 | 2,300万円 | 657,143円/㎡ | 137件 |
| 2LDK系 | 3,750万円 | 613,575円/㎡ | 130件 |
| 3LDK系 | 4,200万円 | 569,231円/㎡ | 216件 |
| 4LDK以上 | 4,700万円 | 552,941円/㎡ | 53件 |
総額は3.6倍ひらいているのに、㎡単価のほうは55万円台から65万円台までの幅に収まっています。
広い住戸ほど㎡単価がわずかに下がるのは、総額が上がると買える人の数が減るためです。
ご自分の部屋が何㎡かを先に確かめると、この表のどの行にいるのかがすぐに決まります。
同じ行でも、築年数や階によって査定額は上下します。
地価の発表ほど自分の部屋の値段が上がらない理由は、地価は上がったのに査定額が上がらない理由で整理しました。
どの行にいるかは、契約書に貼る収入印紙の額も左右する数字です。
4,700万円までのマンションなら印紙税は1万円ですが、戸建ての6,250万円や土地の1億2,500万円になると帯が変わります。
その差と、軽減措置の期限の考え方は印紙税の軽減は2027年3月31日までにまとめました。
戸建て56件・土地116件は、母数が小さい
中央区の戸建ては、2年間で56件しか取引がありません。
同じ2年で東区は280件、早良区は232件が動いているので、中央区の56件は7区でいちばん少ない数字です。
月に2件ほどしか成約が出ない母数なので、戸建ての中央値6,250万円は「参考値」として見てください。
なお3種別を合計すると、取引がいちばん少ないのは395件の城南区です。
母数の小さい区で価格の根拠をどう組み立てるかは福岡市城南区の不動産売却相場にまとめました。
土地の中央値1億2,500万円も、210㎡という広さの中央値とセットで読む必要があります。
中央区の土地は事業用地としての引き合いが出ることがあり、住宅地の相場だけでは説明できない価格が混ざります。
区の中央値が、ご自分の部屋に当てはまらないのはなぜですか？
中央区で動いた1,281件のうち1,109件がマンションで、さらにそのうち498件が30㎡未満の住戸だからです。
区全体の数字は、この単身向け住戸に強く引っ張られています。
1,281件のうち、498件が30㎡未満
中央区の取引は、マンション1,109件・戸建て56件・土地116件という内訳になっています。
マンションが全体の86%を占めるので、「中央区の相場」と言ったときの中身はほぼマンションです。
そのマンション1,109件を専有面積で割ると、30㎡未満が498件でした。
天神・薬院を中心に単身向けの住戸が集まっているため、件数の山が20㎡台にできます。
この山があるかぎり、区全体の中央値はご自宅の3LDKではなく、ワンルームの値段に近づきます。
見るのは、ご自分の面積帯の行だけ
ずれを避ける方法はひとつで、面積帯で切った表の、自分の行だけを見ることです。
| 専有面積 | 中央値 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 30㎡未満 | 1,300万円 | 600,000円/㎡ | 498件 |
| 30〜49㎡ | 2,000万円 | 633,333円/㎡ | 159件 |
| 50〜69㎡ | 2,800万円 | 490,909円/㎡ | 193件 |
| 70㎡以上 | 5,000万円 | 623,529円/㎡ | 259件 |
70㎡以上の中央値5,000万円と、30㎡未満の1,300万円では、同じ区内でも3.8倍の開きが出ます。
50〜69㎡だけ㎡単価が49万円台に下がるのは、この帯に築年数の古い住戸が多く含まれるためです。
階数・方角・リフォームの有無でも実際の価格は動くので、表の値は出発点として使ってください。
同じ読み方を博多区でも整理してあります（福岡市博多区の不動産売却相場）。
中央区のマンションは、誰が買っていますか？
30㎡未満の498件については、当社に届く問い合わせの中心は投資目的の買い手です。
自分で住むために探している方と、貸して運用するために探している方とでは、見ている数字がまったく違います。
投資の買い手が見るのは、総額ではなく手元に残る家賃
投資目的の買い手は、家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税を引いた残りで買える金額を決めます。
たとえば家賃6万円の住戸でも、管理費と修繕積立金で月1万5,000円が出ていくなら、計算の土台は4万5,000円です。
売主が「いくらで売りたいか」は、この引き算に入ってきません。
ですから同じ20㎡でも、管理費の安い建物のほうが高い値段が付きやすくなります。
当社に登録のある買い手の条件は購入希望者の条件一覧で公開しているので、どんな条件で探されているかを先に見ておいてください。
管理費と修繕積立金は、そのまま交渉の材料になる
管理費と修繕積立金の額は、買主から必ず聞かれます。
問題になるのは金額の高さではなく、その額に説明がつくかどうかです。
大規模修繕を終えたばかりで積立金が厚い建物なら、それは買主にとって安心材料です。
逆に、長期修繕計画が古いまま更新されていない建物は、値下げの根拠に使われます。
マンションを売るときに当社が確かめている点は福岡市のマンション売却にまとめました。
賃貸中のままでも売れますか？
売れます。
賃借人が住んだまま所有者だけが入れ替わる形が、オーナーチェンジです。
当社は賃料・契約内容・利回りをもとに、投資用として売る場合と、空室にしてから売る場合の両方を試算しています。
空室にしてから売るかは、試算してから決める
空室にすると、自分で住みたい買い手にも売れるようになります。
その代わりに止まるのが家賃で、原状回復の費用も売主の負担です。
家賃6万円の住戸で、退去から成約まで4か月かかったとしましょう。
取り逃す家賃は24万円で、原状回復に20万円かかれば、空室にする判断は44万円ぶん重くなります。
中央区の20㎡台は投資の買い手が厚い帯なので、賃貸中のまま売るほうが期間も費用も抑えられる場合があります。
手元に多く残るのがどちらかは、残りの契約期間と家賃の額で逆転するためです。
先に両方の数字を並べてから決めてください。
オーナーチェンジで要る書類
賃貸中の住戸を売るときは、通常の売却書類に加えて賃貸の資料が要ります。
- 賃貸借契約書（賃料・契約期間・更新の条件）
- 敷金や保証金の預かり額が分かる書類
- 家賃の入金が分かる明細
- 管理会社との管理委託契約書
- 管理規約と長期修繕計画
敷金は買主に引き継ぐお金なので、決済のときに売買代金から差し引いて精算します。
売却全体で要る書類の一覧は売却に必要な書類をご覧ください。
10年で、中央区の価格はどう動きましたか？
マンションの㎡単価の中央値は、2016年の331,000円から2025年の600,000円まで上がりました。
率にすると10年で81.3%の上昇で、土地は同じ期間に260,000円から610,000円へ134.6%上がっています。
伸び率より、出発点の高さを見る
マンションの伸び率だけを並べると、中央区は東区の109.0%や博多区の106.9%より低く見えます。
ところが2016年の時点で、中央区は331,000円/㎡、東区は208,383円/㎡でした。
もともと1.6倍の差があったところから上がっているので、伸び率の小ささは値段の弱さを意味しません。
2025年の㎡単価で比べると、中央区の600,000円に対して東区は435,417円です。
同じ部屋を追いかけた数字ではない
この推移は、各年の取引を㎡単価の中央値にしたものです。
特定の1部屋の値動きを追ったものではないので、ご自分の部屋が10年で81%上がったという意味にはなりません。
取引された住戸の構成が年によって変わると、中央値もその影響を受けます。
売る時期は、この折れ線だけで決めないでください。
住み替えの予定や相続税の申告期限など、動かせない事情のほうが判断を左右します。
中央区で売ると決めたら、何から始めますか？
始めるのは3つで、管理組合の書類をそろえること、手取りを引き算で出すこと、査定の根拠を聞ける会社に頼むことです。
順番は書類が先で、査定はそのあとになります。
そろえる書類と、窓口の場所
マンションなら、管理規約・長期修繕計画・直近の総会議事録・登記識別情報通知の4点を先に探してください。
手元に無いものは管理会社に頼めば取り寄せられます。
登記の手続きは、中央区の物件であれば福岡法務局の本局（福岡市中央区舞鶴3-9-15）が窓口です。
土地を売る場合は、埋蔵文化財の確認も先に済ませておくと安心できます。
中央区は博多区とならんで埋蔵文化財包蔵地に当たる範囲が広く、該当した場合は工事の前に市への届け出が要るためです。
区ごとの窓口は手続き窓口ガイドにまとめてあります。
この4点は、買取で金額を出すときにも同じものを見ます。
管理の書類が価格にどう効くかは福岡市のマンション買取｜価格の決まり方と日数で書きました。
手取りは、価格から引き算して出す
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
3,000万円で売れた場合、仲介手数料は(3,000万円×3%+6万円)×1.1で105万6,000円になります。
売買契約書の印紙税は、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら軽減措置で1万円です。
この軽減措置は2027年3月31日までの契約に適用されます。
住宅ローンが残っていれば、抵当権抹消の登記費用が1〜2万円台かかります。
利益が出た場合の譲渡所得税は、所有期間が5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%です。
賃貸に出していた住戸は居住用の3,000万円特別控除を使えないことが多いので、税額の試算は早めに済ませてください。
おおよその手取りは手取りの試算で出せます。
査定は、数字の根拠を聞ける相手に頼む
査定額を見たら、その金額の根拠になった取引を見せてもらってください。
中央区なら、同じ建物か近隣の同じ面積帯で、いつ・いくらで成約したかが示せるはずです。
面積帯が違う事例で説明された査定は、この記事で見てきた偏りをそのまま抱えています。
当社が査定書でお見せしているのは、成約した事例と、いま同じ建物や近隣で売り出されている住戸の両方です。
売り出し中の住戸は、ご自分の部屋が並んだときに比べられる相手そのものになります。
価格を決める前に、その競合が何㎡でいくらなのかを確かめてください。
当社は相続したマンションや、県外にお住まいの方からのご依頼も中央区で扱ってきました。
実際の進め方は売却事例でご覧いただけます。
いまの価格を知りたいだけなら、無料査定から間取りと面積をお知らせください。