福岡市城南区の不動産売却相場｜取引395件と築年数の見方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市城南区で不動産を売ろうとすると、最初にぶつかるのは「比べる事例が出てこない」という壁です。
直近2年の取引は、マンション・戸建て・土地を合わせて395件。
福岡市7区でいちばん少ない数字で、中央区の1,281件と比べると3分の1以下しかありません。
ところが戸建ての中央値は4,000万円で、博多区と並ぶ市内2位。
安い区ではないのに、根拠にできる事例だけが足りないというのが城南区の実情です。
この記事は、城南区に土地・戸建て・マンションをお持ちの方が、区ページの数値を自分の物件にどう当てはめるかを決められるように書きました。
使うのは、国土交通省が公開している取引価格情報を当社が集計した数値です。
対象の期間は2024年第2四半期から2026年第1四半期までとなります。
2. 城南区で築年数は、価格にどう効きますか？
3. 城南区の学校と住環境は、売却にどう効きますか？
4. 城南区の価格は、この10年でどれだけ上がりましたか？
5. 城南区の不動産を売る前に、何から始めればよいですか？
福岡市城南区の売却相場は、いくらぐらいですか？
直近2年の中央値は、マンションの3LDK系で3,000万円、戸建てで4,000万円、土地で3,400万円です。
内訳はマンション153件・戸建て146件・土地96件。
マンションと戸建ての件数がほぼ同数で、マンションが9割を占める都心3区とは市場の形が違います。
この形の違いは、生成AIに「城南区の相場は」と聞いても出てきません。
AIに聞いてよいことと、確かめ直したほうがよいことは不動産売却で生成AIは使える？聞いてよいこと・だめなことに整理しました。
マンションは50〜69㎡と70㎡以上で1,900万円ひらく
専有面積で切ると、城南区のマンションは次のように分かれます。
| 専有面積 | 中央値 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 30㎡未満 | 555万円 | 277,500円/㎡ | 30件 |
| 30〜49㎡ | 1,015万円 | 225,556円/㎡ | 10件 |
| 50〜69㎡ | 1,500万円 | 252,273円/㎡ | 52件 |
| 70㎡以上 | 3,400万円 | 426,667円/㎡ | 61件 |
50〜69㎡の中央値は1,500万円、70㎡以上は3,400万円でした。
面積の中央値は65㎡と75㎡で、10㎡しか違いません。
それなのに総額は1,900万円ひらき、㎡単価も1.7倍の差が出ています。
広さの差だけでは説明がつかない開き方です。
この段差を作っているのは、築年数と駅からの距離だというのが当社の見方になります。
戸建ては4,000万円・130㎡。博多区と同額で20㎡広い
戸建ての中央値は4,000万円、面積の中央値は130㎡、㎡単価は306,020円です。
同じ4,000万円でも博多区の戸建ては110㎡なので、城南区は20㎡ぶん広い家が同じ値段で動いています。
土地は3,400万円・193㎡・170,000円/㎡でした。
中央区の土地は600,000円/㎡なので、城南区はその3割弱の水準。
そのぶん城南区では、190㎡前後のゆとりある敷地が普通に流通しています。
7区でいちばん事例が少ない区
3種別を合計すると、区ごとの厚みの差がはっきりします。
| 区 | マンション | 戸建て | 土地 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 | 1,109件 | 56件 | 116件 | 1,281件 |
| 博多区 | 951件 | 87件 | 147件 | 1,185件 |
| 東区 | 559件 | 280件 | 228件 | 1,067件 |
| 南区 | 463件 | 218件 | 165件 | 846件 |
| 早良区 | 271件 | 232件 | 188件 | 691件 |
| 西区 | 233件 | 222件 | 171件 | 626件 |
| 城南区 | 153件 | 146件 | 96件 | 395件 |
城南区の395件は、6位の西区626件からも200件以上離れています。
2年で395件ということは、1か月あたり16件ほど。
そのなかでお持ちの物件と間取り・面積・築年数が近いものとなると、数件しか残りません。
間取り別・面積別のすべての数値は福岡市城南区の不動産売却相場のページに載せています。
城南区で築年数は、価格にどう効きますか？
築年数は、買主が住宅ローンを組めるかどうかと、売主が使える控除の両方を動かします。
ただし国土交通省が公開している取引価格情報には、区ごとの築年数の分布が出ていません。
上の中央値は築年数で分けていない数字なので、お持ちの建物が何年の建築かは手元で確かめることになります。
築年数は、手元の3つの書類で確かめられる
次の3つのどれかを見れば、建築の年がはっきりします。
- 登記事項証明書の表題部にある新築年月日
- 建築確認済証・検査済証の日付
- マンションなら管理規約や重要事項に関する調査報告書
登記事項証明書の取り先は、福岡市内なら福岡法務局です。
固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書でも、建物の建築年が分かる場合があります。
書類が1つも見つからないまま売り出すと、買主が資金計画を立てる段階で話が止まってしまうでしょう。
銀行は、建物の年数を見てから融資の期間を決めるためです。
どの書類をどこで取るかは売却に必要な書類にまとめました。
図面だけが見つからないときは、法務局で取れる図面と取れない図面から順に当たってください。
1981年5月31日以前の建物は、使える控除が変わる
相続した実家を売るときの空き家3,000万円控除は、1981年5月31日以前に建てられた家が対象です。
区分所有の建物は対象外で、売却価格1億円以下という条件も付きます。
期限は相続の開始から3年目の年末まで。
この日付より後に建てられた家では、この控除を使えません。
ご自身が住んでいた家を売る場合の3,000万円控除には、築年数の条件がありません。
住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件になります。
七隈線の開業年が、マンションの世代を分けている
城南区の七隈駅に地下鉄が通ったのは、平成17年（2005年）でした。
さらに2023年3月27日、七隈線は天神南から博多まで延びています。
城南区から博多駅まで、乗り換えなしで行けるようになりました。
開業より前に建った建物と、開業を見込んで建った建物では、買主が見る条件が変わります。
70㎡以上の㎡単価が426,667円まで上がっている背景には、この世代の差があると当社は見ています。
お持ちのマンションが2005年より前の建築なら、比べる相手は同じ世代の住戸です。
城南区の学校と住環境は、売却にどう効きますか？
城南区には福岡大学と中村学園大学があり、その周辺で単身者向けの小さい住戸が動いています。
区も「大学とつながる共創のまち」として、区内の2大学との連携を掲げています。
福岡大学は福岡県内で学生数がいちばん多い大学で、福岡大学病院も七隈にあります。
30㎡未満の30件は、住む人ではなく利回りで買われる
城南区のマンション153件のうち、30㎡未満が30件でした。
約2割がこの帯にあたり、中央値は555万円。
お持ちの住戸が30㎡前後なら、見に来るのは住む人ではなく利回りを計算する人です。
同じ広さでも、いくらで貸せているかで提示される金額が変わります。
空室のまま売るか、入居者が付いた状態で売るか。
この帯では、その選び方で結果が変わります。
当社は賃貸中の物件について、投資用として売る場合と空室にしてから売る場合の両方を試算してお出ししています。
ファミリー向けは、校区が検討材料に入る
城南区の小学校区は、七隈・別府・田島・堤丘・鳥飼・金山・城南・片江・南片江・長尾・堤など。
人口や世帯数は、福岡市が公開している校区ごとのデータ集で確認できます。
内覧に来るご家族が必ず見ているのは、学校までの距離と通学路の交通量の2つです。
資料に校区名と徒歩の分数を書いておくと、その場で出る質問が減ります。
ただし通学区域は市の指定で変わることがあるため、売主が「この学校に通えます」と言い切るのは避けてください。
言い切ってしまうと、引き渡し後に話が違うという指摘を受けます。
城南区の価格は、この10年でどれだけ上がりましたか？
2016年から2025年までの㎡単価の中央値で比べると、土地が70.0%、戸建てが59.3%、マンションが29.7%上がっています。
伸び幅がいちばん大きいのは土地でした。
マンションだけが3割弱にとどまっているのが、城南区の10年です。
土地は100,000円/㎡から170,000円/㎡へ
城南区の土地の㎡単価の中央値は、2016年が100,000円、2025年が170,000円です。
193㎡の敷地なら、単純計算で1,930万円から3,281万円に変わったことになります。
戸建ては192,000円/㎡から305,846円/㎡。
マンションは242,857円/㎡から315,000円/㎡でした。
10年前に建てた家をいま売るなら、土地の値上がりぶんが建物の古さを一部打ち消す形になります。
取引価格ではなく国土交通省の基準地価で見ても、城南区の住宅地は平成22年から変動率の積み上げで1.79倍です。
福岡市と7区の15年あまりの地価の動きは、福岡市の基準地価の推移にまとめました。
マンションの数値が2025年に下がって見える理由
マンションの㎡単価は2024年に338,462円まで上がり、2025年は315,000円に下がっています。
これは値下がりではなく、その年に売れた物件の構成が動いたためです。
中央値が指すのは、その年に売れたものの真ん中。
城南区のマンションは年80件前後しか動かないため、築古が数件多く売れただけで数値が下がります。
同じ物件を10年追いかけた値動きではない、という点はご注意ください。
取引が少ない区ほど、1年だけの数字で判断すると読み違えます。
城南区の不動産を売る前に、何から始めればよいですか？
最初にやるのは、お持ちの物件が上の表のどの帯に入るかを確かめることです。
マンションなら専有面積と建築の年、戸建てなら土地の面積と接道。
その2つが分かれば、中央値からどちらにどれだけ離れているかが見えます。
事例が少ない区では、価格の根拠を資料で示す
城南区は、条件の近い事例が区内だけでは揃いません。
そこで当社は、隣接する早良区や南区の事例も併せて、なぜその価格なのかを資料でご説明しています。
当社が扱った案件でも、他社で売れずにいた戸建てを、再度ヒアリングして相場感と売却期限を引き直したところ、素早く契約まで進みました。
価格を動かす前に、誰に向けて売るかを決め直すほうが早い場合があります。
城南区で反響が止まったとき、値下げより先に確かめたいのは、広告の対象が単身者とご家族のどちらに向いているかです。
30㎡未満と70㎡以上では、見に来る人がまったく入れ替わるためです。
隣の区の相場と比べたい方は福岡市南区の不動産売却相場もご覧ください。
手取りは、売値から何を引いた額か
売値がそのまま手元に残るわけではありません。
引かれるのは仲介手数料、印紙税、抵当権抹消の1〜2万円台、必要なら確定測量の40〜60万円です。
譲渡益が出れば、所有5年以下で39.63%、5年超で20.315%の税がかかります。
境界の立会いから始める場合、4,000万円の戸建てならその費用は売却価格の1〜1.5%にあたります。
隣地の調整に1〜3か月かかるため、売ると決めた段階で着手するかどうかを判断してください。
手元にいくら残るかは手取りの試算で計算できます。
中央値は目安。個別の金額は査定で出す
ここまでの数値は、あくまで城南区全体の真ん中です。
階数・方角・リフォームの有無・接道状況で、実際の価格は動きます。
お持ちの物件の目安は無料査定でお出しします。
まだ売ると決めていない段階でも、当社は15分無料相談でお受けしています。