福岡市博多区の不動産売却相場｜駅別の㎡単価と面積の差
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市博多区のマンションの中央値は、1R・1K・1DKで1,400万円です。
同じ区内でも、3LDK系になると2,700万円になります。
博多区は直近2年でマンションの取引が951件あり、福岡市7区では中央区の1,109件に次いで2番目に多い区です。
ところが、その951件のうち439件は30㎡未満の住戸でした。
この記事は、博多区に不動産をお持ちの方が、区全体の数字から自分の物件に近い部分だけを取り出せるように書きました。
使うのは、国土交通省が公開している取引価格情報をもとに当社が集計した数値です。
2. 区の中央値が自分の物件に当てはまらないのは、なぜですか？
3. 駅からの距離は、価格にどう効きますか？
4. 博多区でだけ効いてくる条件はありますか？
5. 10年で、博多区の価格はどう動きましたか？
6. 博多区で売るとき、何から始めればよいですか？
博多区の売却相場は、いまいくらですか？
直近2年の中央値は、マンションが間取りによって1,400万〜3,500万円、戸建てが4,000万円、土地が8,800万円です。
集計期間は2024年第2四半期から2026年第1四半期まで。
対象はマンション951件・戸建て87件・土地147件になります。
隣の中央区では、同じ期間にマンションが1,109件と、博多区よりさらに多く動いています。
単身向け住戸に寄る度合いはもっと強いので、福岡市中央区の不動産売却相場と読み比べてみてください。
逆に戸建てが多い区と比べるなら、南区が分かりやすい相手です。
博多区の戸建て87件に対して南区は218件あり、売り方の組み立てが変わります（福岡市南区の不動産売却相場）。
ここまでは実際の取引価格の話で、土地の値段の傾きは国土交通省の基準地価で見られます。
博多区の住宅地は令和8年に5.2%上がり、前年の8.1%から上がり方が縮みました。
福岡市全体の結果と読み方は令和8年の基準地価の記事にまとめています。
マンションは間取りで2.5倍ひらく
| 間取り | 中央値 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1R・1K・1DK | 1,400万円 | 600,000円/㎡ | 424件 |
| 1LDK系 | 2,000万円 | 640,000円/㎡ | 183件 |
| 2LDK系 | 2,600万円 | 498,990円/㎡ | 86件 |
| 3LDK系 | 2,700万円 | 411,111円/㎡ | 127件 |
| 4LDK以上 | 3,500万円 | 453,333円/㎡ | 35件 |
総額は1,400万円から3,500万円まで、2.5倍に開いています。
ところが㎡単価のほうは逆の並びで、いちばん高いのは1LDK系の640,000円/㎡でした。
3LDK系は411,111円/㎡なので、1LDK系の6割ほどにとどまります。
小さい住戸ほど㎡単価が高く出るのは、マンション全体に見られる並び方です。
博多区でも、そのとおりの形で出ています。
戸建ては87件、土地は147件しか動いていない
戸建ての中央値は4,000万円で、そのときの延床面積は110㎡、㎡単価は323,077円でした。
同じ4,000万円でも城南区の戸建ては130㎡あり、博多区より20㎡広い家が同じ値段で動いています（福岡市城南区の不動産売却相場）。
土地の中央値は8,800万円、面積は200㎡、㎡単価は330,000円です。
マンション951件に対して、戸建ては87件です。
2年で87件ということは、月に3〜4件しか成立していない計算になります。
中央値が数件の大きい取引で動いてしまうのは、母数が小さいからです。
土地の8,800万円という数字にも、事業用地が混ざっています。
ご自宅の150㎡の敷地を、この数字から読み替えないでください。
中央値は、ご自身の物件の値段ではない
中央値とは、取引を価格の順に並べたときのまんなかの1件です。
階数・方角・築年・リフォームの有無・管理状態で、実際の価格は上下します。
この数字は「自分の物件がどのあたりにいるか」を測る物差しとして使ってください。
区ごとのより細かい内訳は福岡市博多区の相場に載せています。
区の中央値が自分の物件に当てはまらないのは、なぜですか？
博多区の取引の46%が、30㎡未満の住戸だからです。
951件のうち439件が30㎡未満
| 専有面積 | 中央値 | ㎡単価 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 30㎡未満 | 1,400万円 | 640,000円/㎡ | 439件 |
| 30〜49㎡ | 2,000万円 | 600,000円/㎡ | 236件 |
| 50〜69㎡ | 2,200万円 | 382,576円/㎡ | 178件 |
| 70㎡以上 | 3,500万円 | 443,651円/㎡ | 98件 |
30㎡未満が439件、30〜49㎡が236件。
この2つで675件になり、全体の7割を超えます。
いっぽう70㎡以上は98件しかありません。
博多区の「平均的な取引」とは、つまり単身者向けの住戸のことです。
ご自分の物件は、面積帯の行だけを見る
70㎡の3LDKにお住まいなら、見るのは70㎡以上の行だけになります。
その帯の中央値は3,500万円、そのときの専有面積は75㎡でした。
1,400万円という区の代表値は、いったん頭から外してください。
見る行をまちがえると、査定額を見たときに「安い」と感じる理由が分からなくなります。
マンションを売るときの確認事項は福岡市のマンション売却にまとめました。
駅からの距離は、価格にどう効きますか？
博多区内の駅別で見ると、マンションの㎡単価の中央値は37万円台から64万円台まで開きます。
都心側の6駅は60万円台、竹下・雑餉隈は30万円台
| 最寄り駅 | ㎡単価の中央値 | 中央値の面積 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 櫛田神社前 | 642,857円/㎡ | 25㎡ | 217件 |
| 呉服町 | 640,000円/㎡ | 25㎡ | 223件 |
| 中洲川端 | 640,000円/㎡ | 25㎡ | 314件 |
| 祇園 | 633,333円/㎡ | 25㎡ | 336件 |
| 博多 | 600,000円/㎡ | 25㎡ | 358件 |
| 東比恵 | 600,000円/㎡ | 30㎡ | 191件 |
| 千代県庁口 | 572,381円/㎡ | 25㎡ | 234件 |
| 吉塚 | 550,000円/㎡ | 30㎡ | 164件 |
| 竹下 | 384,615円/㎡ | 65㎡ | 99件 |
| 雑餉隈 | 375,000円/㎡ | 60㎡ | 71件 |
いちばん高い櫛田神社前と、いちばん低い雑餉隈で1.7倍の差があります。
地下鉄の都心区間に近い駅ほど単価が高く、区の南側へ下がるほど低くなる並びです。
その差は、距離だけで説明できない
表の右から2列目、中央値の面積を見てください。
上位の駅は25㎡、竹下と雑餉隈は60㎡台です。
都心の駅では単身向け、外側の駅ではファミリー向けが取引の中心です。
前の章のとおり、小さい住戸ほど㎡単価は高く出ます。
つまり1.7倍という差には、立地の差と住戸の大きさの差が混ざっています。
同じ70㎡の3LDKどうしで比べれば、開きはこれより小さくなるはずです。
駅の差だけを取り出したいなら、比べるのは同じ面積帯の物件どうしにしてください。
では、徒歩何分までを射程に入れて考えればよいのか。
距離で売り方がどう変わるかは、マンション売却は駅徒歩5分・10分・15分で戦略が変わるにまとめました。
土地は駅によって3倍以上ひらく
土地のほうが、駅による差ははっきり出ます。
| 最寄り駅 | ㎡単価の中央値 | 中央値の面積 | 件数 |
|---|---|---|---|
| 博多 | 780,000円/㎡ | 195㎡ | 31件 |
| 東比恵 | 575,000円/㎡ | 410㎡ | 30件 |
| 雑餉隈 | 235,000円/㎡ | 290㎡ | 38件 |
博多駅まわりと雑餉隈で、㎡単価に3.3倍の差。
ただし博多駅と東比恵の土地は、中央値がどちらも2億円でした。
これはご自宅の敷地ではなく、ビルや事業所の用地が中心という意味です。
100㎡前後の宅地をお持ちの方は、この単価をそのまま掛け算しないでください。
駅ごとの件数は、足し算しない
当社の集計では、1つの町に最大3つの駅を割り当てています。
同じ取引が、博多駅にも祇園駅にも数えられている場合があるということです。
表の件数を合計すると2,200件を超えますが、区全体の取引は951件でした。
駅どうしを比べるのには使えても、足し算には使えません。
吉塚駅まわりの詳しい動きは【JR吉塚駅】地価上昇で変わる街の価値に書いています。
博多区でだけ効いてくる条件はありますか？
福岡空港の高さ制限、千代・吉塚に残る借地、そして単身向け住戸の多さの3つです。
空港の高さ制限は、土地の値段に効く
福岡空港のまわりには、航空法で「制限表面」という高さの上限が定められています。
この面より高い建物・工作物・樹木は置けません。
用途地域で決まる容積率とは別に、上から重なってくる制限です。
図面の上では10階建てが入る土地でも、制限表面にかかっていれば建ちません。
上限にかかる土地では、マンション事業者が建てられる階数が先に決まってしまいます。
階数が決まれば、その事業者が出せる土地の値段も決まります。
博多区の東側にある土地を売るときは、先に上限を確かめてください。
高さの確認の窓口は、福岡国際空港株式会社です。
千代・吉塚には借地の住宅が残っている
当社の事務所は博多区千代にあります。
このあたりに残っているのが、建物はご自身のもの、土地は地主から借りているという住宅です。
借地の住宅を売るには、地主の承諾が要ります。
地主との調整に時間がかかるため、売ると決めた時点でご相談ください。
賃貸中のままでも売れる
博多区は単身向けの住戸が多いので、貸したまま売りたいというご相談が多く届きます。
入居者がいる状態での売却はオーナーチェンジと呼び、退去してもらう必要はありません。
当社は賃料・契約内容・利回りをもとに、投資用として売る場合と、空室にしてから売る場合の両方を試算します。
10年で、博多区の価格はどう動きましたか？
マンションの㎡単価の中央値は、2016年の290,000円から2025年の600,000円になりました。
マンションは10年で2倍。ただし同じ部屋を追った値ではない
上げ幅にすると+106.9%です。
2016年から2025年までで、前年より下がったのは2019年だけでした。
ただし、これは同じ部屋の値動きを追いかけた数字ではありません。
その年に売れた部屋を並べて、まんなかを取っただけの値です。
築年の新しい物件が多く売れた年は、それだけで中央値が上がります。
戸建ては年ごとに大きく振れる
戸建ての㎡単価の中央値は、2024年が400,000円、2025年が304,348円でした。
1年で4分の3ほどに下がった形になります。
これは博多区の戸建てが値崩れしたという意味ではありません。
2年で87件しか動いていないので、年に40件ほどの中央値は数件の取引で簡単に振れます。
戸建てをお持ちの方が見るのは、年ごとの上下ではなく10年の傾きのほうです。
10年では+133.9%で、マンションの+106.9%より大きく伸びています。
「高いうちに」だけで決めない
相場が上がっているかどうかは、売る時期を決める材料の1つにすぎません。
住み替えの予定、相続税の申告期限、空き家の管理の手間は、金額より先に効いてきます。
当社は、売ると決める前の段階のご相談も承っています。
博多区で売るとき、何から始めればよいですか？
面積帯と最寄り駅で自分の位置を確かめてから、手取りを引き算で出すこと。
最初にやることは3つ
- ご自分の物件の専有面積・間取り・最寄り駅を書き出す
- この記事の表で、同じ帯・同じ駅の中央値を見る
- そこから費用と税金を引いて、手元に残る額を出す
1つ目でつまずく方が多いのですが、専有面積は権利証か固定資産税の課税明細書に載っています。
登記簿の面積と販売図面の面積が違う場合は、登記簿のほうを使ってください。
手取りは、価格から引き算して出す
売却価格が、そのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用・譲渡所得税が引かれます。
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年を超えていれば20.315%です。
2,700万円の3LDKを売って利益が500万円出た場合、5年超なら約101万円、5年以下なら約198万円の差が出ます。
ご自宅として住んでいた家なら3,000万円の特別控除があり、控除の枠に収まれば税金は出ません。
おおよその手取りは手取りの試算で出せます。
査定は、数字の根拠を聞ける相手に頼む
査定額そのものより、その金額がどの取引から出ているかを聞いてください。
この記事の表のように、面積帯と駅まで分けて説明できる会社なら、根拠をたどれるはずです。
当社の事務所は博多区千代にあり、福岡市7区すべてに対応しています。
売ると決めていない段階でも、無料査定からご相談いただけます。