福岡市の投資用ワンルーム売却｜貸したまま売る値段の決まり方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内に投資用のワンルームを持っていて、そろそろ手放そうかと考えている方に向けた記事です。
この記事で決めるのは、貸したまま売るか、空室になるのを待つか、そして値段をどの数字で確かめるかという3点です。
結論を先に書きます。
貸したまま売る場合、値段は部屋の広さや内装ではなく、いま入っている家賃から逆算されます。
ですから売る準備の中心は、掃除でも写真でもなく、家賃と費用を1枚にまとめることです。
なお当社は福岡市博多区千代4丁目にある売却専門の会社で、売主側の仲介として入ります。
一棟ものと収益物件の取扱方針は福岡市の一棟ビル・一棟マンション・アパートの売却をご覧ください。
2. 値段はどう決まりますか
3. 福岡市では、ワンルームはどれくらい取引されていますか
4. サブリースが付いていると、何が変わりますか
5. ローン残高が売却額を上回るときは、どうしますか
6. 売った翌年の確定申告では、何が効きますか
投資用のワンルームは、貸したまま売れますか
売れます。
借主が住んだままで所有者だけが変わる形を、オーナーチェンジと呼びます。
借主に出てもらう必要はなく、引き渡しの日から買主が貸主になります。
借主の承諾は要らず、買主が貸主の立場を引き継ぎます
賃貸借契約が付いた部屋を売るとき、借主の同意を取る手続きはありません。
引き渡し後に、新しい貸主と振込先を書いた通知を借主へ出します。
ただし、借主に無断で内覧のために部屋へ入ることはできません。
買主が見るのは室内ではなく、賃貸借契約書と家賃の入金記録です。
この点が、自宅を売るときといちばん違うところです。
空室にしてから売る場合との比べ方は賃貸中のまま売るか、空室にしてから売るかにまとめました。
引き継ぐのは敷金と、約束した修繕の義務です
買主が引き継ぐのは、家賃を受け取る権利だけではありません。
預かっている敷金を返す義務も、設備が壊れたときに直す義務も一緒に移ります。
そのため決済では、敷金を売買代金から差し引く形で精算するのが通例です。
エアコンや給湯器の交換時期が近い部屋では、買主がその費用を見込んで価格を下げてきます。
先に集めておきたいのは、交換した年と型番が分かる書類です。
あわせて買主から求められるのは、賃貸借契約書、家賃の入金が分かる記録、管理規約、長期修繕計画の4点。
県外にお住まいでも、この4点は管理会社と管理組合から郵送で取り寄せられます。
資料の取り寄せの依頼文から当社がお手伝いするため、来福せずに売り出しまで進められる形です。
値段はどう決まりますか
家賃を利回りで割って逆算されます。
年間の家賃収入を、買主が求める利回りで割った金額が、買主の出せる上限になります。
この仕組みを知らないまま近隣の売出価格だけを見ると、話が合いません。
投資家は家賃を利回りで割って価格を見ます
年間の家賃が72万円で、買主が求める利回りを6パーセントとすれば、価格は1,200万円という逆算です。
同じ家賃で求める利回りが7パーセントなら、約1,029万円まで下がります。
つまり買主がどの利回りで見ているかによって、同じ部屋の値段が1割以上動きます。
当社は、買主が求める利回りの相場という形の数字は出しません。
将来の価格や金利の見通しを断定して売り急がせることは、宅地建物取引業法が禁じているからです。
逆算の計算そのものは利回りから売却価格を逆算｜0.5%違うと価格はいくら動く？で確かめられます。
もうひとつ価格に効くのが、買主が組める借入の期間です。
築年数が進んだ部屋では借入期間が短くなることがあり、その判断は金融機関ごとに違います。
毎月の返済が増えるぶん、買主は求める利回りを引き上げて価格を下げてくるわけです。
ですから築年数の古い部屋では、現金で買う層にも届く売り方を考えてください。
管理費と修繕積立金は、ワンルームでは効きが大きい
一棟と違い、区分のワンルームでは管理費と修繕積立金が毎月そのまま出ていきます。
家賃6万円の部屋で管理費と修繕積立金が合わせて1万2,000円なら、入ってくるお金の2割が先に消えます。
買主が実際に見るのは、この差し引きをしたあとの数字です。
表面の家賃だけで出した利回りと、費用を引いたあとの利回りは別物になります。
2つの違いは表面利回りと実質利回りの違い｜売主が査定書で見る数字に書きました。
修繕積立金が近いうちに上がる予定があるなら、総会の議事録を買主に見せる前提で準備してください。
隠して契約すると、あとから説明していなかったことを問われます。
福岡市では、ワンルームはどれくらい取引されていますか
国土交通省の取引価格情報を当社が集計した博多区のマンションの取引951件のうち、424件が1R・1K・1DKでした。
対象期間は2024年第2四半期から2026年第1四半期で、いずれも中央値の参考値です。
つまり博多区のマンション取引の4割以上が、ワンルーム帯で動いています。
博多区では、取引の4割以上がワンルーム帯
同じ集計で、1R・1K・1DKの中央値は20平方メートルで1,400万円でした。
1LDK系は183件で30平方メートル・2,000万円、2LDK系は86件、3LDK系は127件です。
件数で見ると、ワンルームは1LDK系の2倍以上の取引があります。
買い手が多い類型なので、売り出してから問い合わせが来るまでの時間は、広い住戸より短く出やすいところです。
駅別の数字は福岡市博多区の不動産売却相場｜駅別の㎡単価と面積の差に分けて載せています。
平方メートル単価は、3LDKより高く出ています
同じ集計で、1R・1K・1DKの平方メートル単価の中央値は600,000円でした。
3LDK系は411,111円、2LDK系は498,990円で、ワンルームのほうが単価は高い結果です。
広い住戸のほうが単価も高いという思い込みは、博多区の実際の取引とは逆になります。
単身世帯の住戸が多い区で、1戸あたりの総額が小さく買いやすいことが背景にあります。
ただしこれは過去2年分の中央値であって、ご所有の部屋の査定額ではありません。
築年数、階、方位、管理の状態で上下するので、個別の金額は資料を見てからお出しします。
サブリースが付いていると、何が変わりますか
先に契約書の解約条項を読んでください。
サブリースは、運営会社が部屋を借り上げて転貸する形の契約です。
この契約が付いたままだと、買主が見る家賃は実際の入居者の家賃ではなく、借り上げの賃料になります。
貸主から解約できるかは、契約書で決まります
オーナー側から解約できる条件は、契約書ごとに違います。
よくあるのは、予告の期間が6か月と決まっている形や、違約金の定めが入っている形です。
借地借家法の関係で、貸主からの解約には正当な事由が必要になる場合もあります。
売ると決める前に、契約書の解約条項と残りの期間を確かめるのが先です。
一棟での考え方はサブリース付きの一棟は売れる？解約の条件と買主の見方に整理しています。
買主はサブリースの賃料をそのまま信じません
借り上げの賃料は、実際の入居者の家賃より低く設定されているのが一般的です。
そのため、サブリース付きで逆算した価格は、入居者から直接家賃を受け取る形より低く出ます。
一方で、解約してから売ると空室の期間ができるおそれもあります。
どちらが手取りで有利かは、残りの契約期間と違約金の額を入れて比べてください。
家賃と費用を1枚にまとめる形はレントロールの作り方｜欄の一覧と買主が見る5点にあります。
ローン残高が売却額を上回るときは、どうしますか
差額をどこから出すかを、売り出す前に決めてください。
売却代金で借入を全額返せないと、抵当権を外せません。
抵当権が付いたままの部屋を買う投資家はいないので、ここが決まらないと決済まで進みません。
不足分は手持ち資金か、ほかの資産で埋めます
たとえば残高が1,350万円で、見込まれる売却額が1,200万円なら、150万円の不足です。
そこに仲介手数料と登記費用が加わるので、用意する額はもう少し増えます。
不足分を手持ちで埋められない場合は、金融機関に相談して返済条件を見直す道があります。
いずれにしても、金融機関の同意なしに売買を進めることはできません。
残高は返済予定表か、借入先の窓口でお確かめください。
順番としては、残高を確かめる、売却額の見込みを出す、不足額を金融機関に伝える、の3段です。
この順で進めると、買主が決まってから話が止まる事態を避けられます。
自宅用の試算は、投資用には使えません
当サイトの手取りの試算は、自分が住んでいた家を前提に作っています。
投資用のワンルームでは、居住用の特例が使えず、減価償却の分だけ取得費も変わります。
試算の数字をそのまま当てると、手取りを多めに見積もる結果です。
収益物件の金額の見方は収益物件の査定方法3つ｜収益還元法と積算の違いをご覧ください。
売った翌年の確定申告では、何が効きますか
貸していた建物は、減価償却の分だけ取得費が目減りしています。
買ったときの金額がそのまま取得費になるわけではありません。
ここを見落とすと、利益が出ていないつもりで税額だけ残ります。
貸していた建物は、償却費の合計を取得費から引きます
国税庁は、建物の取得費を、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて求めると説明しています。
事業に使われていた建物では、各年に計上した減価償却費の合計額で計算します。
仮に建物部分を600万円で買い、償却費の合計が300万円なら、建物の取得費は300万円です。
土地の分は償却しないので、取得費が丸ごと減るわけではありません。
税率は、所有期間5年以下の短期譲渡が39.63パーセント、5年超の長期譲渡が20.315パーセントです。
居住用の3,000万円控除は使えません
3,000万円の特別控除は、自分が住んでいた家に使う特例です。
投資用として人に貸していた部屋は、この控除の対象から外れます。
自宅を売ったときと同じ感覚で手取りを計算すると、差は大きく出ます。
当社は税理士と連携していますが、個別の税額や有利不利の判断は税理士の領域です。
申告の方法と金額は、税務署か税理士へご確認ください。
ここまでの5つを、売り出す前に1枚にまとめてください。
現在の家賃、管理費と修繕積立金、敷金の額、サブリースの有無と残り期間、ローン残高の5つです。
この5つが揃えば、買主がどの利回りで見てくるかに関係なく、ご自分で金額の当たりを付けられます。
当社は売主側の仲介として入り、情報を抱えて買主を限る囲い込みをしません。
担当は代表の野上が最後まで務め、(公社)福岡県宅地建物取引業協会の会員として対応します。
資料が揃った段階で、収益物件の無料査定からご依頼ください。
どの順番で動くか決めかねている方は、15分の無料相談で段取りだけ確かめていただけます。