サブリース付きの一棟は売れる？解約の条件と買主の見方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士建築のときからサブリース（一括借り上げ）契約を結んでいる一棟アパート・マンションのオーナーに向けた記事です。
結論から書くと、サブリース契約が付いたままでも一棟は売れます。
売りにくくなるのは、「先に解約して、空室の無い普通の一棟にしてから売ろう」と考えたとき。
サブリース業者は、オーナーから建物を借りている借主にあたります。
借主には借地借家法の保護が及ぶため、貸主の側から契約を終わらせるのは、業者の側から出ていくのに比べて簡単ではありません。
この記事では、売る前に契約書のどこを見るか、付けたまま売る場合と解約してから売る場合で買主の見方がどう変わるかを順に整理します。
2. 貸主からサブリースを解約できますか？
3. 契約書のどこを先に見ますか？
4. 買主はサブリース付きをどう見ますか？
5. 福岡市では、どんな一棟が取引されていますか？
6. 売る前に、誰に何を聞きますか？
サブリース付きの一棟は、そのまま売れますか？
売れます。
サブリース契約を引き継いだまま、建物ごと買主へ引き渡す形が取れるためです。
賃貸人の地位は、売買で買主へ移る
賃貸借の対抗要件を備えた不動産を譲渡すると、賃貸人たる地位は買主に移ります。
民法605条の2第1項がそう定めており、サブリース業者の承諾は要りません。
敷金の返還義務も、同じ条文の第4項で買主へ移ります。
この仕組みは入居者が直接の賃借人である場合と同じなので、別の記事にまとめました。
出典：e-Gov法令検索 民法
承諾は要らないが、通知と精算は要る
承諾が不要なことと、黙って進めてよいことは別です。
所有者が変わると、サブリース業者は家賃の送金先を変える必要があります。
決済の日を挟んで、家賃の日割りと預り敷金の引き継ぎも精算が必要です。
サブリース契約の中に、所有権が移るときの通知や承諾についての条項が入っていることもあります。
その条項の有無を、売り出す前に確かめてください。
「解約してから売る」を前提にしない
売り出しの段取りを組むとき、解約が済むことを前提にした日程にしないでください。
貸主からの解約は、次の章のとおり相手の同意か正当の事由が必要になります。
先に買主と契約してしまうと、引き渡しの期限に間に合わせるために不利な条件で手を打つことになります。
貸主からサブリースを解約できますか？
相手が応じない場合、貸主の側から一方的に終わらせられるとは限りません。
サブリース業者は借主なので、借地借家法の建物賃借人としての保護を受けます。
普通借家なら、正当の事由が必要になる
普通建物賃貸借の場合、貸主が更新を断るときや解約を申し入れるときには、借地借家法28条の正当の事由が必要です。
国土交通省が示している特定賃貸借標準契約書にも、貸主からの更新拒絶には同条の正当事由が要るという注記が付いています。
何が正当の事由にあたるかは、建物の状況や双方の必要性などから個別に判断されます。
「売りたいから」という理由だけで認められるものではありません。
定期借家かどうかで、話が変わる
契約が定期建物賃貸借（定期借家）で結ばれている場合、期間が満了すれば更新されずに終わります。
この形なら、満了の時期に合わせて売却の日程を組めます。
どちらの形かは、契約書の表題と、期間満了で終了する旨の記載で確かめてください。
見分けがつかないときは、契約書を持って弁護士に見てもらうほうが早いです。
業者の側からは、予告だけで出ていける
国土交通省のサブリース住宅原賃貸借標準契約書には、借主が6か月前までに申し入れて解約できる条項があります。
借主とはサブリース業者のことなので、業者の側からは予告だけで契約を終えられる形です。
オーナーからは正当の事由が要り、業者からは予告で足りるという非対称がここにあります。
家賃の送金が止まったあとに空室が残るのはオーナーなので、この条項の予告期間は必ず確かめてください。
契約書のどこを先に見ますか？
見るのは5か所です。
期間と更新、解約の予告期間と違約金、家賃の改定、修繕と原状回復の負担、所有権が移るときの扱いの5つ。
5つの条項を、売り出す前に書き出す
- 契約期間と、普通借家か定期借家か
- 解約の予告期間と、違約金の定め
- 家賃の改定の時期と、改定の方法
- 修繕・原状回復の費用を、オーナーと業者のどちらが負担するか
- 所有権が移るときの通知・承諾の条項
この5つを1枚に書き出すと、買主から聞かれることの大半に答えられます。
買主が最初に尋ねるのは、たいてい解約の予告期間と家賃の改定です。
家賃の入金履歴を3年ぶんそろえる
契約書の条文と並べて渡したいのが、実際に入金された家賃の履歴です。
通帳の記録でも、業者から届く明細でもかまいません。
条文には改定の時期しか書かれていないため、履歴が無いと、いまの家賃が下がった後の金額なのかが分かりません。
3年ぶんあれば、買主は家賃の動きを自分で確かめられます。
修繕の記録も同じで、業者が立て替えた分とオーナーが払った分を分けておくと、負担の線が買主に伝わります。
「家賃保証」でも、家賃は下がることがある
サブリースの広告で使われる「家賃保証」は、金額が変わらないという意味ではありません。
サブリース契約にも及ぶのが、借地借家法32条1項の借賃増減請求権です。
国土交通省の特定賃貸借標準契約書にも、同項が適用されるため家賃改定日以外の日に家賃が変わり得る、という注記が置かれています。
契約書に書かれた改定の時期だけを見て、それ以外は動かないと考えると読み違えます。
過去に家賃が下がっているなら、その履歴も買主に渡す資料に含めてください。
勧誘のときの説明に問題があった場合
サブリース業者には、賃貸住宅管理業法による規制がかかっています。
誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約を結ぶ前の書面による説明の3つが定められています。
家賃の減額のリスクや解約の条件を伏せて勧誘する行為は、不当な勧誘として挙げられているもの。
違反が疑われる業者について、国に情報を提供して措置を求める申出制度もあります。
ただし、これは契約を無かったことにする手続きではありません。
いまの契約をどう扱えるかの判断は、契約書を読んだ弁護士の仕事です。
買主はサブリース付きをどう見ますか？
見方は分かれます。
家賃が固定されている点を安心と受け取る買主もいれば、相場より低い家賃が続く点を不利と見る買主もいます。
付けたまま売る場合
買主から見た利点は、入居者募集と空室の管理を自分でやらなくてよいこと。
いっぽうで、オーナーに入る家賃は、各部屋の家賃の合計より低く設定されています。
その差が業者の取り分で、買主は低いほうの家賃をもとに価格を見ます。
サブリース契約を解約できない前提で価格を考える買主もいるでしょう。
解約してから売る場合
各部屋の家賃がそのままオーナーの収入になるため、家賃の合計は上がります。
そのぶん、入居者の募集と空室の対応は自分で持つことに。
解約の交渉から引き渡しまでに何か月かかるかも読みにくくなります。
どちらが手取りで有利かは、解約に要する費用と期間を入れて比べないと出ません。
どちらにするかを決める順番
先に決めるのは、売る時期です。
期限が決まっているなら、解約の交渉に要る期間が読めないため、付けたまま売る形から検討してください。
期限が無いなら、解約の予告期間と違約金を確かめたうえで、2つの手取りを並べて比べてください。
順番を逆にして、解約の交渉から始めると、まとまらないまま時間だけが過ぎます。
どちらでも、そろえる資料は同じ
サブリース契約書、各部屋の賃貸借契約の一覧、家賃の入金履歴、修繕の記録の4つは、どちらの売り方でも求められます。
各部屋の家賃が分かる資料を業者から受け取れるかどうかも、先に確かめておいてください。
業者からもらえない場合、買主は手元の家賃だけで判断することになります。
福岡市では、どんな一棟が取引されていますか？
動いているのは、木造のアパートが半分近くを占める一棟ものです。
2016年から2025年までの10年間で、福岡市7区の共同住宅は2,982件が取引されていました。
当社が国土交通省の不動産情報ライブラリの取引価格情報を区ごとに集計した数字です。
買主へのアンケートに回答があった取引だけなので、全数ではありません。
共同住宅の47%は木造
同じ集計で、共同住宅の構造は木造が47%、RC造が33%でした。
区別では東区622件、博多区553件、南区539件が多く、この3区で全体の57%を占めます。
サブリース契約が付いているかどうかは、この集計からは分かりません。
分かるのは、福岡市で動いている一棟ものの半分近くが木造のアパートだということ。
直近2年は、1億円未満が53%
直近8四半期（2024年第2四半期から2026年第1四半期）に取引された共同住宅は490件。
そのうち5,000万円未満が110件、5,000万円から1億円が152件でした。
合わせて262件で、全体の53%にあたります。
個人の買主が手を伸ばせる価格帯に、半分以上が入っているということ。
3割は築31年を超えている
同じ10年の集計では、取引された共同住宅のうち築31年以上が31%を占めました。
築41年以上に限っても290件あります。
築年が進んだ一棟でも買主は付いているということ。
サブリース契約を結んだ時期が古い建物では、契約書の条文がいまの標準契約書とかなり違うことも。
古い契約書ほど、5つの条項を自分の目で読み直す意味が大きくなります。
資料の取得先は、法務局と区役所
建物と土地の登記事項証明書は法務局、固定資産税の課税明細は物件がある区の窓口で取ります。
どの課で何が取れるかは福岡市7区の手続き窓口ガイドにまとめました。
売る前に、誰に何を聞きますか？
聞く相手は3つに分かれます。
契約の解約は弁護士、税金は税理士、売り方と価格は不動産会社です。
解約と違約金は弁護士へ
解約できるかどうか、違約金を払う必要があるかどうかは、契約書の文言と経緯で変わります。
この記事は一般的な決まりの説明なので、個別の契約について解約できるとは書けません。
当社は税理士・司法書士と連携しており、必要な場面でおつなぎします。
税金は税理士へ
売却による税金は、建物の減価償却や取得の経緯で変わります。
個別の税額と有利不利の判断は、税理士にご相談ください。
当社の手取りの試算は自宅を売る場合を前提にしているため、一棟ものには使えません。
売り方の相談
当社は福岡市博多区の売却専門で、入るのは売主側の仲介としてです。
囲い込みはしないので、買主側に別の会社が付くこともあります。
代表が最後まで担当する形で、一棟の売却も福岡市の一棟ビル・一棟マンション売却で承っています。
付けたまま売る場合と、解約を前提にした場合の2つを並べて見たいときは、無料査定からご相談ください。
まず契約書の5か所を書き出すところから始めてください。