地価は上がったのに査定額が上がらない？5つの理由
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士令和8年の基準地価で、福岡市の住宅地は平均5.5%上がりました。
その発表を見たあと査定を受けて、「思ったほど上がっていない」と感じる売主の方がいます。
これは査定が間違っているわけでも、地価の発表が誤りなわけでもありません。
基準地価が示すのは土地の水準だけで、査定額は土地と建物とその家の事情を足した金額だからです。
この記事では、両者がずれる理由を5つに分け、仮の数字で計算しながら順に見ていきます。
最後に、査定額に納得できないときに担当者へ聞く質問も3つ挙げました。
2. マンションには、地価の上昇はどう効きますか？
3. 「5.5%上がった」は、いつからいつまでの話ですか？
4. 平均に出てこない、自分の家の事情とは何ですか？
5. 査定額に納得できないときは、何を聞けばよいですか？
地価が上がっているのに、査定額が上がらないのはなぜですか？
基準地価は土地だけの指標で、建物の評価は年が経つほど下がるため、2つを足した査定額は地価と同じ動きになりません。
戸建ての査定額は、土地の評価と建物の評価に分けて組み立てます。
上がる部分と下がる部分が同じ年に起きるので、合計は地価の変動率より小さくなりがちです。
基準地価は「更地としての土地」の価格
基準地価も地価公示も、調べているのは土地です。
地点に建物が建っていても、価格は建物や権利が無いもの（更地）として判定されます。
つまり、発表された5.5%という数字に、建物の話は1円も入っていません。
土地の割合が大きい物件ほど、地価の上昇が査定額に出やすい関係にあります。
反対に、建物が新しくて土地が狭い家では、地価の影響は小さくなります。
土地だけを売る場合は、建物の評価が無いぶん地価の動きがもっとも素直に出ます。
駐車場や空き地をお持ちの方にとっては、地価の発表がそのまま参考になる立場でしょう。
建物の評価は、年が経つほど下がる
建物は使えば古くなるので、同じ家でも1年ごとに評価は下がります。
税金の計算で使う法定耐用年数は、木造の住宅が22年、鉄筋コンクリート造が47年です。
査定はこの年数で機械的に割るものではありません。
ただ、年が経つほど建物の評価が下がるという向きは同じです。
築20年の木造戸建てなら、建物の評価はすでに小さく、査定額の多くを土地が占めています。
この場合、地価の上昇は査定額にそのまま近い形で出てくるはずです。
築35年を超える木造では、建物の評価をほとんど付けない査定もあります。
そのときは「古家付きの土地」として値段を組み立てることになります。
解体して更地で売るか、古家のまま売るかは、買主の層と費用で分かれます。
木造30坪の解体費なら150〜240万円ほど。
土地が2,000万円で売れる見込みなら、1割前後が解体に出ていく計算です。
仮の数字で、足し算をしてみる
去年の査定が2,500万円で、内訳が土地1,500万円・建物1,000万円だったとします。
土地だけが6%上がれば、1,590万円です。
建物が1年ぶんで5%下がったとすると、950万円になります。
合計は2,540万円で、前の年から1.6%の増加にとどまります。
土地は6%上がっているのに、査定額の伸びは4分の1ほど。
これが「地価は上がったのに」と感じるいちばん大きな理由です。
同じ計算を、土地の割合が大きい家で試すと結果が変わります。
土地2,000万円・建物500万円の家なら、土地が6%上がって2,120万円。
建物が5%下がって475万円でも、合計は2,595万円で3.8%の増加です。
どちらの家も土地は6%上がっているのに、全体の伸びは2倍以上ちがいます。
自分の家がどちらに近いかは、査定書の内訳を見れば分かるはずです。
マンションには、地価の上昇はどう効きますか？
1戸あたりの土地の持ち分が小さいため、地価の上昇よりも築年数・管理の状態・階や向きのほうが価格を動かします。
分譲マンションを買うと、建物の専有部分と、敷地を使う権利の持ち分がセットで付いてきます。
この持ち分が戸数で割られるのが、戸建てとの大きな違いです。
敷地の持ち分は、戸数で割られる
仮に、敷地500㎡のマンションに50戸が入っているとします。
1戸あたりの土地はおよそ10㎡です。
そこの地価が1㎡30万円なら、土地の持ち分は300万円ほど。
地価が5%上がっても、増える額は15万円です。
売買価格が3,000万円の部屋なら、全体の0.5%にすぎません。
マンションの査定で地価の話があまり出てこないのは、この構造のためです。
価格を動かすのは築年数・管理・階と向き
当社がよくいただく質問が「このページの相場は自分の部屋にも当てはまりますか」というものです。
答えは「階数・方角・リフォームの有無・接道状況で実際の価格は変わる」になります。
同じ建物の同じ間取りでも、3階と11階では値段が違います。
修繕の履歴や管理組合の積立の状況も、買主の銀行が見る材料です。
マンションの査定で確かめている点は、マンション売却のページにまとめました。
管理費と修繕積立金は、買主の予算を削る
買主は、毎月の返済と管理費・修繕積立金を足した額で予算を組みます。
管理費と積立金が月3万円なら、同じ返済額でも借りられる元本は小さくなります。
その結果、売れる価格の上限が下がることもあります。
地価が上がっても、ここが重い物件では査定額に反映しきれません。
積立金が足りていないマンションでは、将来の一時金を心配する買主もいます。
長期修繕計画と積立金の残高が分かる書類は、早めに管理会社から取り寄せておいてください。
「5.5%上がった」は、いつからいつまでの話ですか？
2025年7月1日から2026年7月1日までの1年間の比較で、しかも上がり方そのものは前の年より小さくなっています。
変動率は前年の同じ日との比較なので、何年ぶんも積み上がった値上がり幅ではありません。
福岡市は7.2%から5.5%へ
福岡市の住宅地は、前年の7.2%から今年は5.5%になりました。
商業地も10.2%から8.1%です。
上がってはいますが、上がる勢いは1年前より落ち着いています。
区ごとに見ると、早良区6.7%から東区3.9%まで差があります。
商業地では、西区の10.3%に対して中央区は6.4%という並びです。
中心部の数字が周辺より小さく出る年もある、ということになります。
7区の数字は福岡市7区の基準地価に並べました。
国は「取得に慎重な動き」と書いている
国土交通省は福岡市の住宅地について、鉄道沿線の利便性の高い地域では需要が堅調だと書いています。
同時に、地価と建築費の上昇で住宅取得に慎重な動きが見られ、多くの地域で需要が落ち着いたとも説明しています。
札幌・仙台・広島・福岡の4市をまとめた平均は、住宅地で2.9%の上昇です。
買う側が慎重になっている局面では、売り出し価格を強気にすると反応が止まります。
査定額が落ち着いて見えるのは、この買主の動きを織り込んだ結果でもあるわけです。
地価と成約価格は、別の数字
基準地価は不動産鑑定士が判定した土地の水準で、成約価格は実際に売買が成立した金額です。
査定が見ているのは後者のほうです。
当社の区ページには、その区で成約した価格の中央値を、マンション・戸建て・土地に分けて載せています。
地価が上がっていても、同じ区の成約の中央値が横ばいなら、売り出し価格は成約のほうに合わせます。
この2つを並べて見ると、査定額が妥当かどうかを自分で確かめられるでしょう。
区ごとの入口は福岡市の売却相場です。
平均に出てこない、自分の家の事情とは何ですか？
接道・形・高低差・建物の中身は、地価の平均には入らず、査定では1つずつ金額に換算されます。
基準地価の地点は、その地域で利用状況・環境・地積・形状が標準的な土地から選ばれたものです。
標準から外れる条件を持つ家は、平均の数字から離れた評価になります。
接道と形で、買主の数が変わる
前面道路の幅が4m未満だったり、間口が狭い旗竿地だったりすると、買える人が絞られます。
前面道路が私道のときに出てくる宿題は、通行と掘削の承諾です。
買主が住宅ローンを使えるかどうかは、この承諾の有無で変わることがあります。
戸建て・土地の査定で当社が調べている項目は、戸建て売却のページに挙げています。
福岡市では、高低差と擁壁が効く
福岡市は丘陵地に住宅地が広がっていて、擁壁や階段のある敷地が少なくありません。
擁壁の作り直しが必要だと見られると、その費用の分だけ値段が引かれます。
同じ町内でも、平らな土地と高低差のある土地で査定額が違う理由がこれです。
自宅のいちばん近くの地点を探して条件を見比べる手順は、基準地価の調べ方にまとめました。
建物の中身は、地価の外側にある
雨漏りの跡、動かない給湯器、残置物の量も査定額に関わってきます。
買主から見れば、引き渡し後に自分が払う費用だからです。
給湯器やエアコンは、直してから売るほうが得とは限りません。
壊れている設備は、直さずに申告して値段で調整する選び方もあります。
どちらが有利かの判断は、設備が壊れていても売れるかで整理しました。
地価の数字には、この手の事情が1つも入っていません。
査定額に納得できないときは、何を聞けばよいですか？
金額そのものではなく、土地と建物の内訳・比べた事例・売り出し価格の決め方の3つを聞いてください。
根拠を聞けば、その査定が地価だけを見たものか、物件を見たものかが分かります。
聞くとよい3つの質問
- この査定額のうち、土地はいくら、建物はいくらですか
- どの成約事例と比べて、どこを引きましたか
- 売り出し価格はいくらにして、いつ見直しますか
1つめは、査定に地価の話だけでなく建物の評価が入っているかを確かめる質問です。
2つめを聞けば、比べた事例の場所と築年数が自宅に近いかどうかが分かります。
3つめで、その会社が売れるまでの道筋を持っているかが見えてきます。
当社は査定書で土地と建物を分け、それぞれの根拠を書いて説明しています。
他社と金額が違うのは、売却期間・売り方・想定する買主層という前提が会社ごとに違うためです。
前提をそろえて聞き直すと、金額の差の理由が見えてきます。
聞くときは、同じ条件を各社に伝えてください。
「3か月で売りたい」と「1年かけてよい」では、出てくる金額が変わります。
期限を伝えずに金額だけ比べると、いちばん長く待つ前提の会社がいちばん高く見えます。
売り出し価格は、査定額と同じでなくてよい
査定額は「この条件なら売れる見込みの金額」で、売り出し価格は「最初にいくらで出すか」という別の決めごとです。
相場より高く出すなら、いつまで様子を見て、いつ見直すかを先に決めておきます。
その差の付け方は売り出し価格の決め方で説明しています。
地価の発表を見て動かれた方は、まず金額の内訳が分かる査定を取ってみてください。
当社の無料査定では、土地と建物に分けた根拠と、売り出しの方針までお出しします。
相続した土地や空き家だけのご相談も、同じようにお受けしています。