査定額が安いと感じたら｜買取価格と仲介の相場を見分ける

なぜ「安い」と感じるのか？ まず確認すべき3つの原因

「相場より明らかに安い気がする」。

あなたのその直感は、おそらく正しいです。

不動産会社が提示する査定額が低くなるには、明確な理由があります。

まずは、手元の査定書を見ながら、以下の3つのケースに当てはまっていないか確認してみましょう。

1. 「仲介」ではなく「買取」価格になっていませんか？

これが最も多い勘違いです。

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

• 仲介（ちゅうかい）： 不動産会社が購入者（一般の人）を探す方法。

  時間がかかる分、市場価格（相場通り）で高く売れます。

• 買取（かいとり）： 不動産会社が直接買い取る方法。

  すぐに現金化できますが、価格は相場の 約7割 に下がります。

もし、あなたが依頼した査定が「買取査定」だったり、不動産会社が「買取保証額」を大きく強調して提示していたりする場合、その金額は本来売れる価格よりも3割近く安くなっています。

例えば、市場価格（仲介）なら3,000万円で売れる家でも、買取価格だと2,100万円前後になってしまうのです。

この「900万円の差」は、家の価値が低いからではなく、売却手法の違いによるものです。

急いで現金化する必要がないのであれば、この「買取価格」を鵜呑みにしてはいけません。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】空き家を放置していませんか？「買取」なら不要な不動産を現状のままで即現金化できます

2. リフォーム費用を「過剰に」引かれていませんか？

「築年数が古いので、フルリフォームが必要です。

その分、査定額から500万円引いておきました」

このように説明されていませんか？

確かに、古い家は修繕が必要ですが、売主様がリフォームをしてから売る必要は必ずしもありません。

最近の吉塚エリアでは、「安く買って、自分好みにリノベーションしたい」という買主様が増えています。

そのような買主様にとっては、リフォーム済みの綺麗な家よりも、「手つかずの状態で、その分安い家」 の方が価値があるのです。

不動産会社が勝手に「完璧な状態にするための費用」を差し引いて計算している場合、それは「今のまま売りに出す価格」よりも不当に安くなっている可能性があります。

この差し引きを減らす方法が1つあります。

給湯器を替えた年、外壁を塗った年といった修繕の履歴を、査定の前に書き出して渡すことです。

何をどこまで用意すればよいかは不動産売却で写真以外に載せる情報｜買う側が求める6つで説明しています。

3. 「絶対に売れる金額」で安パイを切られていませんか？

大手不動産会社や、ノルマに追われている担当者の場合、「売れ残って長期化すること」を何より恐れます。

そのため、相場よりもわざと低い金額を提示し、「この金額なら1ヶ月以内に確実に売れますよ」と提案してくることがあります。

これは「早期売却」を優先するあまり、あなたの「資産価値」を犠牲にしている状態です。

「早く売りたい」のか「高く売りたい」のか。

あなたの希望が伝わっていないと、このように保守的すぎる（安すぎる）査定額が出てくることがあります。

吉塚エリアの相場は「上昇中」。安売りはもったいない！

「うちは古いから、安くても仕方ない…」

そう自分に言い聞かせようとしていませんか？

ここでお伝えしたい事実があります。

私たちが拠点を置く福岡市博多区吉塚エリアは、現在、不動産市場において非常にポテンシャルが高い地域です。

博多駅周辺からの波及効果

博多駅周辺の再開発「博多コネクティッド」の影響で、博多駅近隣の地価は高騰し続けています。

その結果、博多駅までJRで一駅という好立地にある「吉塚」に注目が集まっています。

「博多駅周辺は高すぎて買えないけれど、吉塚なら手が届く」

そう考えるファミリー層や単身者が増えており、需要は確実に高まっています。

実際に、2025年の公示地価を見ても、吉塚エリアは上昇トレンドを維持しています。

「築古」こそが吉塚の武器

「築古マンションが売れない」というのは、交通の便が悪い郊外エリアの話です。

吉塚のように利便性が高いエリアでは、築30年、40年のマンションでも、「立地の良さ」だけで十分な価値があります。

特に最近は建築費が高騰しているため、新築マンションの価格が跳ね上がっています。

その反動で、割安な中古マンションや戸建てを探している人が殺到しているのです。

あなたの家が古くても、傷んでいても、「吉塚にある」というだけで、安売りする必要はありません。

市場はあなたの家を求めています。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】築古マンションが売れない3つの理由と「損しない」脱出ルート

逆に「高すぎる査定」には要注意！

ここまで「安すぎる査定」について解説してきましたが、実はもっと怖いのが「高すぎる査定」です。

「A社は2,000万円だったけど、B社は2,800万円とと言ってくれた！B社に頼もう！」

これが、不動産売却で最も陥りやすい落とし穴です。

「囲い込み」のための甘い罠

なぜ、他社より800万円も高く査定できるのでしょうか？

その会社だけが知っている特別な顧客がいるのでしょうか？

残念ながら、多くの場合、その根拠はありません。

契約を取りたいがために、相場を無視した高い金額を提示しているだけの可能性があります。

これを業界用語で「高預かり」と呼びます。

高い金額であなたと契約を結び（物件を囲い込み）、売り出した後は「反応がないですね、値下げしましょう」と、数ヶ月かけて徐々に価格を下げていくのです。

結果的に、最初に提示された2,000万円よりも安い価格でしか売れなかった、というケースも珍しくありません。

売れ残っている期間が長くなると、購入検討者からは「何か問題がある物件なのかな？」と敬遠され、さらに足元を見られてしまいます。

「安すぎる」のも不安ですが、「高すぎる」のはもっと危険。

大切なのは、「なぜその金額なのか」という根拠です。

▼ あわせて読みたい：【博多区吉塚】売り出しているのに家が売れない…。値下げの前に疑うべき「囲い込み」と、3ヶ月目の判断基準

納得できる価格で売るための「セカンドオピニオン」

査定額にモヤモヤしているなら、その会社だけで判断するのはやめましょう。

お医者さんと同じで、不動産査定にも「セカンドオピニオン」が必要です。

地元の相場を知る会社に聞く

大手ポータルサイトの一括査定は便利ですが、機械的なデータ算出で終わってしまうこともあります。

吉塚の「この通りのこっちは人気」「このマンションは管理が良いから高く売れる」といった、生きた情報を加味できるのは、地元の不動産会社だけです。

私たち株式会社おもいで不動産は、吉塚エリアに根差して活動しています。

私たちは、お客様を喜ばせるための「嘘の高値」は提示しません。

かといって、自社が買い取るために「安く買い叩く」こともしません。

• 「今の市場なら、現実的にこのくらいで売れます（チャレンジ価格）」

• 「3ヶ月以内に売り切るなら、このラインです（適正価格）」

• 「もし急ぎなら、買取でこの金額です（下限価格）」

このように、期間や目的に合わせて、複数の選択肢と「根拠」を正直にお伝えします。

まとめ

査定額が安くてショックを受けたその気持ち、痛いほどわかります。

でも、それは一つの見方にすぎません。

• 提示されたのは「買取価格」ではありませんでしたか？

• 吉塚エリアの人気を反映していない、保守的な数字ではありませんでしたか？

一度深呼吸をして、もう一度冷静に数字を見つめ直してみてください。

あなたの家には、あなたが思っている以上の価値があるかもしれません。

「私の家、本当はいくらなら売れるの？」

「リフォームした方がいいの？ そのままがいいの？」

もし迷っているなら、私たちおもいで不動産にお話しさせていただけませんか？

売却を無理に勧めることは一切ありません。

まずは「本当の価値」を知って、安心するために、一度ご相談ください。

あなたの「思い出」が詰まった大切な資産を、納得のいく形で次へつなぐお手伝いをさせていただきます。

この記事に関係する公的資料

• 国土交通省 宅地建物取引業法関係（報酬額・媒介契約）

制度と税率は改正されます。

実際の判断は、上の公的資料の最新の内容と、税務署・法務局・税理士・司法書士への確認をあわせて行ってください。