福岡市で駐車場の需要があるのはどんな場所？4つの源
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内に空き地をお持ちで、駐車場にするかどうかを迷っている方に向けた記事です。
借り手が見つかるかどうかは、駅からの近さだけで決まるものではありません。
決めているのは、その土地の周りにどの需要があるかです。
そこで需要の源を4つに分け、自分の土地がどれに当たるのかを確かめる順番を並べました。
なお、賃料や稼働の先行きは誰にも約束できないので、ここでは確かめ方だけを書きます。
2. 福岡市では、住まいの台数不足がなぜ起きるのですか
3. 都心では、制度が需要の形を変えていますか
4. 自分の土地は、どうやって確かめますか
5. 数字で確かめられること、確かめられないこと
6. まず何をすればよいですか
駐車場の需要は、どこから生まれますか
源は4つに分かれます。
住まいに置けない車、店舗や事業所、病院や学校などの施設、そして都心へ向かう通勤と来街。
どれに当たるかで、月極が向くのかコインパーキングが向くのかも変わってきます。
①住まいに置けない車
いちばん読みやすいのがこれです。
集合住宅の戸数に対して敷地内の区画が足りなければ、入居者は近くで借りることになります。
戸建てでも、子どもが車を持った家、親と同居を始めた家では2台目の置き場所が必要です。
この需要は毎月の契約になるので、月極と相性が良いという性質を持ちます。
入れ替わりが起きやすいのは、転居の多い3月前後。
1台空いても、同じ建物の別の入居者や隣の建物から次の契約者が出てくることがあります。
逆に、建物ごと取り壊されると数台が同時に空く形になるのです。
②店舗・事業所の従業員と来客
事業所の近くでは、社用車と従業員の通勤車の置き場所が足りなくなります。
借りるのが会社なので、まとめて複数区画の契約になることもあります。
一方で、移転や閉鎖が決まると複数区画が同時に空く形になるのです。
法人との契約では、請求書の宛名、支払いの方法、車両の入れ替えの届け方を先に決めます。
個人の契約より手間は少ないものの、1件の解約が収入に効く幅は大きくなります。
③病院・学校・公共施設
集まるのは、通院する方の車、送迎の車、職員の通勤車です。
時間帯が平日の日中にかたよるので、1日単位や時間単位で貸す形に向きます。
ただし施設が自前の駐車場を増やせば、周りの需要はそのぶん減るという弱さもあるのです。
近くで何が建つのかは、工事現場の表示板に建築主と用途、規模が出ているので読めます。
更地のまま何年も動かない土地が近くにあるなら、そこが将来の競合になる可能性も見ておいてください。
4つのどれにも当たらない土地もある
周りが戸建てばかりで、どの家も敷地内に2台分を置けている地域。
そういう場所では、月極の需要がほとんど生まれません。
当社は、借り手が見込めない土地に駐車場をおすすめすることはしていません。
その場合に並べるのは、そのまま売る、資材置き場として貸す、持ち続けるという選択肢です。
売る場合の形は駐車場の土地は更地にして売る？そのまま売る？にまとめました。
④通勤と来街の車
天神や博多駅へ向かう車は、都心の手前で止める先を探しています。
この需要は時間単位なので、コインパーキングの側に寄ります。
月極とコインの選び分けは、月極かコインパーキングかに5つの軸でまとめました。
福岡市では、住まいの台数不足がなぜ起きるのですか
集合住宅の自動車保管場所の決まりが変わり、敷地内に置く区画を減らせるようになったためです。
福岡市は建築紛争の予防と調整に関する条例の施行規則を改正し、必要な区画数を見直しました。
都心のビルにかかる附置義務の条例とは、別の決まりです。
附置義務が一定の規模を超える建築物に課されるのに対し、こちらは集合住宅の保管場所の話。
敷地内に置けない車は、近くの月極を探すことになります。
ワンルームの集合住宅は「3戸で1戸」になった
ワンルーム形式の集合住宅では、自動車保管場所の必要区画数が「2戸をもって1戸」から「3戸をもって1戸」に変わりました。
自転車・バイク置場は逆に増え、「2戸につき1台」から「3戸につき2台」になっています。
単身者向けの建物が建つ地域では、車の区画より自転車の台数が優先される形になったわけです。
振り替えとカーシェアへの転用もできる
すべての集合住宅で、自動車保管場所から自転車・バイク置場への振り替えが可能になりました。
自動車保管場所をカーシェアリングの駐車場として使うことも認められています。
建てる側が区画を減らす選択を取れるようになった、ということ。
既存の分譲マンションは機械式を撤去できる
すでにある分譲マンションでは、利用の少ない機械式駐車場を撤去できるようになりました。
撤去すれば維持費は下がりますが、置き場所を失う居住者も出ます。
近くに月極があるかどうかは、管理組合が撤去を決める前に調べる項目です。
都心では、制度が需要の形を変えていますか
変えています。
福岡市には、都心の駐車場の置き方と使い方に関わる仕組みが3つあります。
附置義務の特例、フリンジパーキング、駐車場ナビの3つです。
附置義務は、敷地の外でも満たせる
一定の規模を超える建物には、駐車施設を設ける義務が条例で定められています。
敷地内に設けることが著しく困難または不適当と市長が認める場合は、敷地の外でも構いません。
その場合の範囲は、建物の敷地からおおむね300メートル以内です。
交通混雑が著しい地域として規則で定める指定地域では、おおむね500メートル以内まで認められます。
いずれも、位置や規模について市長の承認が必要です。
つまり都心のビルの駐車場は、そのビルの敷地にあるとは限らないのです。
フリンジパーキングは、都心の外側に止めてもらう仕組み
福岡市は、都心の周辺部の駐車場に車を止めて公共交通で移動する形を進めています。
天神地区と博多駅地区に対象の駐車場があり、案内所で割引の処理を受けられます。
運用する曜日は見直されることがあるため、最新の条件は市のページで確かめてください。
駐車場ナビで、空き状況が外から見える
福岡市駐車場ナビは、2025年9月1日に本格サービスが始まりました。
天神周辺の19駐車場・約5,900台を対象に、空き状況をスマートフォンで確かめられます。
2024年11月のテストでは7駐車場・約2,100台だったので、対象は広がってきました。
近くにこの仕組みに載った駐車場があるかどうかは、オーナーも見ておく項目です。
自分の土地は、どうやって確かめますか
現地を歩いて、周りの駐車場の空き具合を自分の目で数えるところから始まります。
資料だけでは、同じ町のなかの差が見えません。
見るのは3つで足ります。
近くの月極の「空きあり」を数える
半径200メートルほどの範囲で、月極の看板を探してください。
「空きあり」の表示が多いなら、その町では区画が余っているという事実。
看板に書かれた賃料も、同じ条件で貸すときの参考になります。
コインパーキングは、満空のランプを平日と休日の2回見ると差が出ます。
建物の側から、戸数と区画数を数える
隣の集合住宅の戸数と、敷地内の区画数を数えてみてください。
戸数より区画が少なければ、その差が外へ出ている可能性があります。
路上や空き地に乗り入れている車が多い通りも、同じ合図です。
出入口と道路の幅を見る
需要があっても、入れない土地では契約が続きません。
前面道路が狭くて切り返しが必要な区画は、借り手が1か月で離れることもあります。
確かめるのは、出入口の幅、角の切り欠き、縦列になるかどうかの3点です。
軽自動車までの区画にするのか、普通車が入る寸法を取るのかも、ここで決まります。
1台あたりの幅を広く取れば台数は減り、狭く割れば契約が続かない区画が出ます。
どちらに寄せるかは、周りの車の大きさを見てから決める話です。
時間帯を変えて2回以上見る
平日の昼だけ見て決めると、通勤の需要も夜間の需要も見落とします。
見るのは、平日の朝、平日の日中、夜の3つ。
朝に満車なら通勤、昼に満車なら店舗や施設、夜に満車なら住まいの需要だと読めます。
どの時間に埋まっているかで、月極とコインのどちらに寄せるかも変わるのです。
どちらとも言えない結果が出たときは、区画の一部だけを時間貸しにする形もあります。
区ごとの土地の相場は福岡市7区の売却相場で確かめられます。
数字で確かめられること、確かめられないこと
公的な統計で分かるのは、いまの事実までです。
これから賃料が上がるのか、稼働が埋まるのかを示す公的な資料はありません。
当社も、先行きの数字をお約束することはできません。
公的な統計で分かるのは、世帯の数や住宅の数まで
国勢調査や市の統計では、区ごとの人口と世帯数を見られます。
住宅・土地統計調査では、住宅の数や建て方の集計も公表されています。
ただ、どちらも「何台の車が置き場所を探しているか」までは示しません。
そこを埋めるのは、現地を歩いて数えた結果です。
区ごとの世帯数は、市の推計人口のページで毎月公表されています。
町ごとの数字まで出ているので、自分の土地の町を見てから歩くと順番が良くなります。
月極の賃料の「相場」には出どころの限界がある
月極駐車場の賃料としてよく出てくる平均は、検索サイトに掲載中の物件を平均したものです。
実際に契約された賃料ではありません。
使うときは、いつの時点のどのサイトの数字かを添えて見てください。
すでに貸している駐車場で空きが続いているのなら、この平均を基準に下げる前に、空きが埋まらない理由の見分け方を確かめてください。
当社に届いているのは、借りたい方からの問い合わせ
当社には「駐車場は空いていませんか」というお問い合わせが多く寄せられています。
件数や地域をここで数字にすることはしません。
そこから賃料や稼働の先行きを導くこともできないためです。
税金と手取りの計算は、別の記事と専門家で
駐車場の賃料には消費税がかかる場合があり、線は青空か舗装かで分かれます。
詳しくは駐車場の賃料に消費税はかかる？にまとめました。
当サイトの売却シミュレーターは自宅の売却を前提にしているので、駐車場の収支には使えません。
個別の税額や有利不利の判断は、税理士にご確認ください。
まず何をすればよいですか
需要の見立てを一緒に確かめたい方は、駐車場の管理の窓口へご相談ください。
当社は駐車場・建物の管理で、月極の区画割りと契約者の募集を承っています。
コインパーキング事業者のご提案と比較、看板・ライン引き・精算機の手配も同じ窓口です。
無断駐車やトラブルへの対応、駐車場代の集金と毎月の送金まで含めてお引き受けします。
費用はお見積りをお出しします。
ご相談のときは、区画数と場所をお知らせください。
すでに駐車場をお持ちで、続けるか手放すかを迷っている方は駐車場経営をやめたいに3つの出口を並べています。
固定資産税は、更地のままでも駐車場にしても、住宅が建っている場合の特例は当たりません。
つまり持ち続ける間の税の負担は、どちらを選んでも変わらないということ。
変わるのは収入の側なので、空いたままにするか貸すかで並べてみてください。
出典：福岡市 固定資産税
売却の価格を知りたい段階なら、無料査定からお進みください。
需要と合わせて、実際に車が出入りできるかも確認してください。
土地の出入口と区画配置の確認で、確認する項目をまとめています。