駐車場経営をやめたい｜任せる・閉じる・売るの比べ方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士福岡市内で月極駐車場を長く続けてきた方、または親から駐車場を引き継いだ方へ書いています。
「手間のわりに残るお金が少ない」「このまま子どもに残してよいのか」と迷い、やめ方を比べたい方が対象です。
先に結論を書くと、選べる道は「人に任せて続ける」「閉じて更地で持つ」「売る」の3つです。
どれが合うかは、やめたい理由が手間なのか、収入の少なさなのか、相続のときの分け方なのかで変わります。
理由を取り違えると、たとえば手間だけが問題だったのに売ってしまい、あとで「任せれば続けられた」と気づくことになりかねません。
この記事で扱うのは、3つの道を毎年の手取り・手間・固定資産税・分けやすさで並べた表と、比べるときに使う数字の出し方です。
どの道が得かは土地ごとに違うので、ここでは判断の材料をそろえるところまでを扱います。
2. 任せる・閉じる・売るの3つは、何が違いますか
3. 駐車場の固定資産税は、なぜ家が建つ土地より高いのですか
4. 駐車場の土地を売ると、税金はいくらかかりますか
5. 続けるか売るか、手取りはどう比べればよいですか
6. 閉じる・売ると決めたら、何から始めますか
駐車場経営をやめたいとき、最初に何を決めればよいですか
最初に決めるのは「何がいちばん嫌なのか」で、手間・収入・相続の3つのうちどれかによって、次に検討する道が1つに絞れます。
3つが重なっている方も多いので、いちばん重いものを1つ選ぶところから始めてください。
自宅の跡地や相続した実家を駐車場にしている方は、駐車場にした土地と3,000万円控除｜外れる順番も先に読んでください。
まだ建物が残っていて、壊して駐車場にするかを迷っている段階の方には、実家を壊して駐車場にする前に｜確かめる3つの数字のほうが近い内容です。
手間が負担なら、まず「任せて続ける」を検討する
月極駐車場の手間は、契約者の募集、毎月の集金、滞納の催促、無断駐車への対応、ライン引きや看板の手入れといった細かな仕事の積み重ねです。
60代を過ぎると、夜に入る無断駐車の連絡や、振込が遅れた契約者への電話がつらくなってきます。
この場合、土地そのものに不満があるわけではありません。
手間を人に渡せば、収入を保ったまま悩みの大半が消えるので、売る前に任せる道を一度比べておく価値があります。
一方で、手間ではなく空き区画が気になっているのなら、先に試せるのは月極駐車場の空きが埋まらないときの手です。
収入が少ないなら、「売った場合の手取り」と並べる
空き区画が埋まらない、周りに新しい駐車場ができて賃料を下げた、という理由でやめたい方もいます。
このとき比べる相手は、いまの年間の手取りと、いま売った場合に手元に残るお金です。
任せて続けても管理の費用が増えるだけで、収入の少なさは解決しません。
数字を並べる手順は、この記事の後半で説明します。
相続や将来の分け方が心配なら、「分けられる形」を考える
駐車場1か所を兄弟3人で相続すると、土地を3つに割るか、3人の共有にするか、誰か1人が引き継いで他の2人にお金を払うか、という話になります。
共有にすると、売るときは全員の同意が要り、1人でも反対すると動けません。
貸し続けるか売るかを兄弟で決める順番は、相続した駐車場は売るか貸すかに分けて書きました。
相続が理由なら、元気なうちに売って現金で残すか、誰が引き継ぐかを家族で決めておくかのどちらかです。
相続した不動産を売る段取りは相続した不動産の売却のページにまとめてあるので、あわせて読んでください。
任せる・閉じる・売るの3つは、何が違いますか
3つの道の違いは、毎年お金が入るかどうか、自分の手間が残るかどうか、そして相続のときに分けやすいかどうかの3点に出ます。
固定資産税が毎年かかる点は、任せる道と閉じる道に共通です。
| 比べる点 | 任せて続ける | 閉じて更地で持つ | 売る |
|---|---|---|---|
| 毎年の手取り | 賃料から管理の費用と税を引いた額 | 入らない（税だけ出ていく） | 無くなる（代わりに売却代金が入る） |
| 自分の手間 | 報告を受けて判断するだけ | 草刈り・不法投棄の見回りが残る | 引き渡しまでで終わる |
| 固定資産税 | 住宅用地の特例は当たらない | 住宅用地の特例は当たらない | 売った年の分を日割りで精算 |
| 相続のときの分けやすさ | 土地のままなので分けにくい | 土地のままなので分けにくい | 現金なので分けやすい |
表の「住宅用地の特例は当たらない」は、駐車場も更地も同じ扱いだという意味で、次の章で理由を説明します。
任せて続ける：手間は減るが、土地は残る
管理を頼むと、募集・集金・送金・トラブル対応を管理会社が受け持ち、オーナーは毎月の報告を見るだけになります。
任せ方は、管理だけを頼む形と、業者に区画ごと借り上げてもらう形の2通り。
月極のまま続けるか、コインパーキングに変えるかで迷う場合は、月極かコインパーキングかで5つの軸を並べました。
2つの違いと向き不向きは管理委託と一括借り上げの違いで比べました。
当社も不動産管理の中で駐車場の管理を承っています。
お引き受けしている中身は、次の5つです。
- 月極の区画割り・契約者の募集
- コインパーキング事業者のご提案・比較
- 看板・ライン引き・精算機の手配
- 無断駐車・トラブルへの対応
- 駐車場代の集金と毎月の送金
最近は「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせも当社に多く寄せられています。
管理の費用は区画の数や頼む範囲で変わるので、土地を拝見してからお見積りします。
閉じて更地で持つ：収入はゼロ、税と管理は残る
契約者に出ていってもらい、何もしない更地で持っておく道です。
手間は減るように見えますが、雑草が伸びれば近所から苦情が来ますし、フェンスが無ければ車やごみを置かれます。
収入は無くなるのに、固定資産税と都市計画税は駐車場だったころと同じようにかかり続けます。
「いつか子どもが家を建てるかもしれない」など、数年のうちに使い道が決まっている場合に選ばれる道です。
売る：手間も税も終わり、現金で分けられる
売れば、翌年からの固定資産税も管理の手間も無くなります。
代わりにかかるのが、譲渡所得の税金と仲介手数料で、毎年の賃料収入も途絶えます。
相続の場面では、現金は1円単位で分けられるので、土地を誰が引き継ぐかで揉める種が1つ減るのも、売る道の特徴です。
土地を売るときの測量や接道の調べ方は、福岡市の土地売却のページで説明しました。
駐車場の固定資産税は、なぜ家が建つ土地より高いのですか
住宅の敷地に使われている土地だけが「住宅用地の特例」で課税標準を小さくしてもらえ、駐車場や更地はその対象に入らないからです。
同じ広さ・同じ評価額の土地でも、家が建っているかどうかで税額が数倍変わります。
住宅用地は6分の1、駐車場は評価額の70%が上限
福岡市の説明では、住宅用地とは「現実に住宅の敷地に利用されている土地」のことです。
そのうち住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分（小規模住宅用地）は、固定資産税の課税標準を評価額の6分の1にします。
200平方メートルを超える部分は3分の1です。
都市計画税でも同じ区分で、200平方メートルまでが3分の1、超える部分が3分の2に下がります。
一方、住宅用地を除く宅地は「商業地等」と呼ばれ、月極駐車場の土地はこちらに入ります。
商業地等の課税標準は負担調整という仕組みで少しずつ動き、上限は評価額の70%です。
福岡市の税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%（市街化区域の土地にかかる）。
出典：福岡市 都市計画税
家を壊して駐車場にすると、翌年度から上がる
固定資産税は、その年の1月1日（賦課期日）の土地の使われ方で決まります。
たとえば親の家を年の途中で壊して駐車場にすると、次の1月1日には住宅の敷地ではなくなっており、翌年度から特例が外れます。
評価額1,200万円・広さ200平方メートル以下の土地で、固定資産税だけを比べてみましょう。
- 家が建っている場合：1,200万円×6分の1＝200万円に1.4%を掛けて、2万8,000円
- 駐車場で上限の70%に達した場合：1,200万円×70%＝840万円に1.4%を掛けて、11万7,600円
上限どうしで比べると、駐車場の固定資産税は家が建っている場合のおよそ4.2倍です。
負担調整があるので、壊した翌年度にいきなり70%になるとは限りません。
自分の土地の実際の課税標準額は、毎年届く納税通知書の課税明細に書いてあります。
なお福岡市では、住宅を取り壊したときや用途を変えたときは、土地のある区役所の課税課へ申告することになっています。
閉じても税は変わらず、売った年は日割りで分ける
駐車場を閉じて更地にしても、住宅が建たない限り、課税の区分は商業地等のままです。
「閉じれば税が下がる」わけではないので、閉じる道を選ぶ理由は税以外のところに求めることになります。
売った年の固定資産税は、1月1日の持ち主にその年度分が全額かかり、売買では引き渡し日から先の分を買主が負担する形で精算するのが一般的です。
福岡市の納期は4月・7月・12月・翌年2月の4回で、都市計画税も一緒に納めます。
精算の計算は売却年の固定資産税の日割り精算で詳しく扱いました。
駐車場の土地を売ると、税金はいくらかかりますか
土地を売って出た利益（譲渡所得）にかかる税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。
5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%です。
自宅を売るときに使える3,000万円の特別控除は、駐車場として貸していた土地には原則として使えません。
3,000万円で売ると、税金はおよそ557万円
計算の流れを追えるように、単純な例で示します。
- 親から相続した駐車場の土地を3,000万円で売る（所有期間は5年超）
- 親が買ったときの契約書が見つからず、取得費は売った金額の5%で計算する
- 譲渡費用は仲介手数料だけを数える
| 項目 | 金額 | 計算 |
|---|---|---|
| 売った金額 | 3,000万円 | 売買契約書の金額 |
| 取得費 | 150万円 | 3,000万円×5% |
| 譲渡費用 | 105万6,000円 | （3,000万円×3%＋6万円）×1.1 |
| 譲渡所得 | 2,744万4,000円 | 3,000万円−150万円−105万6,000円 |
| 税額 | およそ557万円 | 2,744万4,000円×20.315% |
| 手元に残るお金 | およそ2,337万円 | 測量費などは含まない |
同じ譲渡所得に短期の39.63%を当てると、税額はおよそ1,088万円になり、長期の2倍近くまで増えます。
相続した土地の所有期間は、原則として親が取得した日から数えるので、相続してすぐ売っても長期になる場合がほとんどです。
取得費を5%で計算すると税が大きく出るので、親が買ったときの契約書は売る前に探してください。
探し方は取得費が不明な実家の売却に、短期と長期の数え方は譲渡所得税の短期と長期の違いにまとめました。
居住用の3,000万円控除は、駐車場には原則使えない
国税庁が特例の対象に挙げているのは、自分が住んでいる家屋か、以前に住んでいた家屋と、その敷地です。
最初から駐車場として貸してきた土地は、どちらにも当たりません。
気をつけたいのは、自宅を取り壊して、その敷地を売る場合です。
この場合は、取り壊してから売買契約を結ぶまで、その敷地を貸駐車場などに使っていないことが条件の1つになっています。
家を壊したあと「売れるまでのつなぎに」と駐車場で貸すと、この控除が使えなくなるおそれがあるということです。
相続した空き家の特例も、駐車場にすると外れる
親が1人で住んでいた家を相続して売る場合には、別に「相続空き家の3,000万円控除」があります。
こちらも、相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使われていたことがないことが要件です。
家を取り壊して敷地を売るときは、取り壊してから売るまで建物や構築物の敷地に使っていないことも求められます。
相続した実家を壊して月極駐車場にすれば貸付けにあたるので、この特例は使えないと考えてください。
これから駐車場にしようとしている方は、その前に売る場合との差を確かめておくほうが安全です。
相続税を納めた方には、相続開始から3年10か月以内に売れば相続税の一部を取得費に足せる特例もあります（取得費加算の特例の期限）。
どの特例が使えるか、税額がいくらになるかという個別の判断は、税理士に確認してください。
続けるか売るか、手取りはどう比べればよいですか
いまの年間の手取りと、いま売った場合に手元に残るお金を、同じ紙の上に並べて比べます。
「売った手取りは、いまの年間の手取りの何年分か」が分かれば、家族とも話しやすくなります。
いまの区画が埋まり続けるかどうかの手がかりは、周りにどの需要があるかです。
その見方は福岡市で駐車場の需要があるのはどんな場所？4つの源をご覧ください。
いまの年間の手取りは「賃料−管理の費用−税」
年間の手取りは、1年間に入った駐車場代から、管理の費用と固定資産税・都市計画税を引いた額です。
ここに、ライン引きの塗り直しや看板の交換、草刈りの外注など、毎年ではないが数年おきに出ていく費用も均して入れておきます。
確定申告をしている方なら、収支内訳書か青色申告決算書の不動産所得の欄に、1年分の収入と経費がまとまっています。
所得税と住民税も引かれるので、厳密には税引き後で見るのが筋ですが、最初は税引き前でかまいません。
売った場合の手取りと、何年分かを比べる
売った場合の手取りは、査定額から仲介手数料・測量費・譲渡所得の税金を引いた額です。
先の3,000万円の例なら、手元に残るのはおよそ2,337万円でした。
仮にいまの年間の手取りが100万円なら、売った手取りはその23年分あまりにあたります。
この年数を、自分や家族があと何年この土地を持ち続けるつもりかと比べると、判断の手がかりになります。
境界が決まっていない土地では、売る前に確定測量が必要になり、40〜60万円程度かかります（確定測量の費用と期間）。
当社の手取りの試算は自宅の売却を前提にした道具なので、駐車場の土地には使わないでください。
当社は「保有・売却の比較レポート」でこの比較を出せる
当社は不動産管理の中で、持ち続ける場合と売る場合を数字で並べる「保有・売却の比較レポート」をお出ししています。
載せるのは、現在の年間キャッシュフロー、今売却した場合の手取り額、「持ち続ける」と「売る」の損益分岐です。
管理内容は月次で報告し、保有・売却の比較提案は、ご希望に応じて内容・範囲・費用を確認します。
駐車場の比較資料は作成範囲・費用・提供回数を個別に確認します。
どちらが得かを当社が決めることはしません。
数字を並べたうえで、続けたいと思えば管理を、手放したいと思えば売却を、それぞれ別のご依頼としてお受けします。
閉じる・売ると決めたら、何から始めますか
最初にやるのは、いまの契約者との契約書を読み、解約の予告期間を確かめることです。
そのうえで、売るなら査定と測量の要否を、相続が絡むなら家族の合意を並行して進めてください。
契約者への予告と、解約の段取り
月極駐車場の契約書には、ふつう「貸主から解約するときは何か月前までに通知する」という条項があります。
売る場合も、契約者を残したまま買主へ引き継ぐのか、全員に出てもらってから引き渡すのかで段取りが変わります。
予告の出し方と時期は月極駐車場を売るときの解約予告にまとめました。
相続が理由なら、家族の合意を先にとる
将来の分け方が心配でやめる場合、売るかどうかを決める前に、誰が引き継ぐ予定なのかを家族で共有しておくと後が楽になります。
親が元気なうちに売れば、売るかどうかを決めるのは親本人です。
相続が始まってから売るなら、相続人全員で遺産分割を整え、相続登記を済ませてからの売却になります。
売ると決めたら、査定で「いまの値段」を知る
比較レポートでも家族会議でも、売った場合の数字が無ければ話が進みません。
当社は福岡市博多区の売却専門の会社で、代表が最後まで担当し、税理士・司法書士と連携して進めています。
駐車場の土地をいくらで売れそうか知りたい方は、無料査定からご相談ください。
続けるか迷っている段階なら、不動産管理の窓口で、任せた場合の費用と売った場合の手取りを一緒にお出しします。