相続した駐車場は売るか貸すか｜兄弟で決める順番
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士親が貸していた月極駐車場を、兄弟姉妹で相続する方からのご相談が増えています。
家と違い、駐車場は相続した日から毎月の賃料が入る資産です。
そのため「困っていない」状態が続き、売るか持つかの判断が後ろへ動きます。
先に片付けるのは、相続登記、同意の取り方、税金の期限の3つです。
この記事は、月極駐車場を相続した兄弟姉妹が、売るか貸し続けるかを決めるための順番をまとめたものです。
住んでいた家の相続とは論点が違うので、貸している土地に絞って書いています。
2. 共有で持つと、何が過半数で決まり、何が全員の同意なのか
3. 持ち続ける手取りと、売った手取りを並べる
4. 税金の期限は「相続開始から3年10か月」
5. 福岡市で、駐車場の周りを自分で調べる
6. 決める順番と、次にやること
相続した駐車場は、まず何から手を付けるのか
最初は相続登記です。
登記で名義を相続人に移すまで、その土地を買主に引き渡せません。
登記と並行して確かめておきたいのが、その土地の相続税評価です。
駐車場の土地はアパートの敷地のように評価が下がらないので、先に見当をつけておくと納税の段取りが立てやすくなります（駐車場の土地は相続税でどう評価される？小規模宅地の特例）。
登記には申請義務があり、期限は3年
2024年4月から、相続で不動産を取得した人には登記の申請義務があります。
期限は、相続で取得したことを知った日から3年以内です。
遺産分割がまとまらない場合は、法定相続分での登記や相続人申告登記という方法が用意されています。
売る可能性があるなら、分割の話と並行して登記を進めてください。
登記が終わっていない土地は、買主が現れても契約の日取りを決められません。
期限の数え方は相続登記の期限はいつ？2027年3月31日の数え方で整理しています。
契約者と賃料の流れを先に確かめる
駐車場には、家には無い確認事項があります。
- 契約者が何名いて、各区画の賃料がいくらか
- 契約の形（当社のような管理会社を通しているか、親が直接か）
- 賃料の入金先の口座と、亡くなったあとの入金の状況
- 敷金や保証金を預かっているかどうか
- 看板・精算機・フェンスなど、土地の上にある構築物の持ち主
親の口座が凍結されると、賃料の入金が止まったまま放置されがちです。
契約者には落ち度が無いので、入金先の変更をこちらから案内する必要があります。
この連絡を誰がやるかを決めていないと、数か月分の賃料が未収のまま残ります。
遺産分割協議書に、駐車場の分だけ書き足すこと
駐車場を含む遺産分割で決めるのは、土地の分け方と、貸している状態の引き継ぎです。
書いておくのは、契約者との契約を誰が引き継ぐか、預かっている敷金を誰が承継するか、相続開始から分割までの賃料を誰のものにするかの3点です。
ここを書かずに登記だけ済ませると、あとから「あの期間の賃料は誰のものか」でもめます。
税務署への申告も、賃料を受け取った人が不動産所得として出す形です。
分割の協議が長引きそうなら、賃料を一旦預かる口座を決めておいてください。
共有で持つと、何が過半数で決まり、何が全員の同意なのか
貸し続けることは共有持分の価格の過半数で決められ、売ることは共有者全員の同意が必要です。
この線引きを知らないまま話を始めると、全部の判断に全員の賛成が要ると思い込みます。
月極の契約と更新は、持分の過半数で決められる
月極駐車場を貸し続けることは、共有持分の価格の過半数で決められます。
令和3年の民法改正で、共有物の管理に関する決め方が整理されました。
土地に5年を超えない賃借権を設定することは、持分の価格の過半数で決められる扱いです。
月極駐車場の契約は1か月ごとの更新が多いため、この範囲に収まります。
つまり兄弟の1人が反対しても、持分の過半数がそろえば貸し続けられるわけです。
形や用途を大きく変えない範囲の手入れも、同じく過半数で決められます。
売却と、土地の形を変える工事は全員の同意
売却は共有物の処分に当たるので、持分を持つ全員の同意が必要です。
造成や分筆のように土地の形や効用を大きく変える工事も、同じ扱いになります。
1人でも反対すると、売買契約の日に全員の署名がそろいません。
話がまとまらないときの最後の手段は、裁判所に共有物分割を求める方法です。
その流れは共有物分割請求とは？兄弟が反対する実家の売却と裁判例にまとめています。
持分だけを売る方法はあるが、価格が下がる
全員の同意が取れない場合、自分の持分だけを売ることはできます。
ただし買主は土地を自由に使えないため、持分の値段は相場どおりになりません。
当社は、よほどの事情がない限りこの方法をおすすめしていません。
持分を買い取った業者が、残った共有者に持分の売却を求めてくる展開もあります。
兄弟の関係を壊さずに終わらせたいなら、先に全員で話す場を作るほうが近道です。
賃料は持分の割合で分ける
共有の土地から生じる賃料は、持分の割合に応じて分けるのが原則です。
実務では代表者の口座でまとめて受け取り、そこから各人へ送ります。
受け取る人と分ける時期を決めていないと、確定申告の時期に誰がいくら申告するかで止まる形です。
代表者が1人で管理すると、その人に手間と連絡が集まる状態が続きます。
持ち続ける手取りと、売った手取りを並べる
判断の材料は、毎年手元に残る金額と、売って一度に入る金額の2つです。
どちらが大きいかは物件ごとに違うので、同じ紙に並べて比べます。
毎年の手取りから引かれるもの
賃料の総額から引くのは、固定資産税と都市計画税、管理の費用、舗装やラインの手入れ、それに所得税と住民税です。
駐車場は住宅用地の特例が当たらないので、税額は家が建っていた頃より上がります。
無断駐車や滞納が出れば、対応の手間もここに乗ります。
これらを引いたうえで、年にいくら残るかを出してください。
売ったときの手取りと、使わない道具
売却では、代金から仲介手数料や測量の費用、譲渡所得税が引かれます。
当社の手取りの試算は自宅の売却を前提にした計算なので、貸している駐車場には当てないでください。
駐車場の手取りは、契約者への予告や区画の整理まで含めて個別に試算します。
売り出しから引き渡しまでの段取りは駐車場の売却にかかる期間に書きました。
持ち続ける年数と売却代金を見比べると、判断の軸が1つ増えた状態になります。
何年で並ぶかを出してみる
年に残る金額が分かれば、売った手取りを何年分の賃料でまかなえるかが出ます。
10年を超えるなら、持ち続ける判断にも理屈が立つはずです。
数年で並ぶなら、売ったお金を別の形で持つ選択が見えてきます。
この計算で読みにくいのは、舗装の打ち替えのような数年に一度の出費です。
固定資産税の評価替えも3年ごとにあるため、いまの税額が10年続く前提では考えないでください。
税金の期限は「相続開始から3年10か月」
相続税を納めた人が使える取得費加算の特例には、相続開始から3年10か月以内という期限があります。
この期限を過ぎると、納めた相続税の一部を取得費に足せません。
取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続した土地を期限内に売ると、相続税のうち一定額を取得費に加算できます。
取得費が増えたぶん、譲渡所得は小さくなる計算です。
相続税を納めていない場合は、この特例の対象になりません。
逆算のしかたは取得費加算の特例の期限は3年10か月で説明しています。
出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
小規模宅地等の特例は、貸している土地の扱いになる
相続税の計算では、貸付事業用宅地等として200平方メートルまで50%を減額できる特例があります。
対象になるのは、相当の対価を得て継続的に貸していた土地です。
相続開始前3年以内に新しく貸し始めた土地は、原則としてこの特例から外れます。
国税庁の質疑応答では、空き地にアスファルト舗装をして駐車場を始めた土地が、貸付事業用宅地等に当たるとされています。
舗装や精算機の有無で判断が分かれる場面があるため、相続の時点の状況を写真と図面で残してください。
税額の有利不利は税理士に聞く
ここまでは制度の一般的な説明です。
誰がどの特例を使うと有利かは、相続人ごとの所得と遺産の中身で変わります。
当社は不動産会社なので、個別の税額の計算はしません。
顧問の税理士がいない場合は、売却の相談の段階でご紹介しています。
福岡市で、駐車場の周りを自分で調べる
福岡市は駐車場に関する情報を公開しているので、周辺の状況は売主自身でも確かめられます。
月極と時間貸しのどちらに需要が向いているかを、人の話だけで判断しないためです。
福岡市駐車場ナビで空き状況を見る
福岡市駐車場ナビは、令和7年9月1日に本格サービスが始まりました。
天神地区の19の駐車場、約5,900台分が地図に表示され、空き状況を確認できます。
車高などの条件での絞り込みや、駐車場までのルート検索にも対応しています。
相続した土地が都心に近いなら、時間貸しの混み具合を自分の目で見てから貸し方を考えてください。
現地で3つを見る
画面で分かるのは全体の傾向までなので、最後は現地を歩いて確かめます。
見るのは、近くの月極駐車場の募集看板、周辺の時間貸しの料金表、そして区画に実際に止まっている台数です。
平日の昼と夜、それに土日の3回見ると、どの時間に埋まる場所かが分かります。
相続した駐車場が自宅から遠い場合は、当社が現地を見てご報告します。
賃料の相場は「掲載中の平均」しかない
月極駐車場の賃料には、公的な統計がありません。
民間の検索サイトに出ている平均は、掲載中の物件の平均で、実際に契約された賃料ではない点に気をつけてください。
福岡市は、都心の外側に止めて公共交通に乗り換えるフリンジパーキングも案内しています。
近所の看板に出ている募集賃料を自分で見て回るほうが、手元の土地の判断には役立ちます。
決める順番と、次にやること
順番は、登記、契約の確認、同意の線引き、手取りの比較、期限の確認の5つです。
この順で並べると、兄弟で意見が割れる場所は「売るか持つか」ではなく「誰が手間を持つか」です。
手間が理由で売却に傾いている場合は、管理を任せる形も選べます。
逆に相続税の納税資金が必要なら、期限のある特例を使える時期の売却に筋が通ります。
どちらの事情が強いかを兄弟で先に言い合ってください。
当社は不動産管理で、月極の区画割りと契約者の募集、コインパーキング事業者のご提案と比較を承っています。
看板やライン引き、精算機の手配、無断駐車への対応、駐車場代の集金と毎月の送金も同じ窓口です。
費用は区画数と土地の状況で変わるので、お見積りをお出しします。
最近は「駐車場は空いていませんか」という、借りたい方からのお問い合わせも当社に多く届きます。
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