実家に兄弟の1人が住み続けたい｜代償分割と代償金の決め方
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士親の実家の相続で、兄弟の誰かが「このまま住み続けたい」と言っているご家族に向けた記事です。
この場合に選ばれるのが、住む人が家を相続して、ほかの相続人へ現金を払う代償分割という分け方です。
決めることは2つあります。
家をいくらと数えるかと、その現金をどうやって用意するかです。
家の値段には、固定資産税評価額・相続税評価額・実際に売れる値段という3つのものさしがあります。
どれを使うかで代償金が何百万円も動くため、ここを決めないまま話し合うと平行線になります。
当社は福岡市博多区千代4丁目にある売却専門の会社で、代償金の金額を決めることはできません。
できるのは、売ったらいくらになるかという3つ目のものさしを、根拠のある形でお出しすることです。
相続の相談の進め方は福岡市の相続不動産の相談と売却にまとめています。
兄弟の1人が実家に住み続けたいとき、どう分けますか
住む人が家を相続し、ほかの相続人には現金を渡します。
この現金が代償金で、分け方の名前が代償分割です。
代償分割は、家を分けずに人数で割る方法
実家が3,000万円、相続人が兄弟2人で、ほかに財産が無いとします。
兄が家を相続するなら、弟へ1,500万円を渡して半分ずつにそろえる形です。
家は1つのまま残るので、住んでいる人は引っ越さずに済みます。
そのかわり、家を相続する人に現金の負担が集まります。
ほかの3つの分け方と、何が違うのか
表は横にスクロールして確認できます。
| 分け方 | やること | 向いている場面 |
|---|---|---|
| 代償分割 | 1人が家を相続し、ほかへ現金を払う | 誰かが住み続ける、または使い続ける |
| 換価分割 | 売って、代金を分ける | 誰も住まない。現金で公平にしたい |
| 現物分割 | 土地を分筆する、財産ごとに分ける | 土地が広い。ほかにも財産がある |
| 共有 | 持分を決めて全員の名義にする | 結論を先送りするときだけ |
このうち共有は、分けたように見えて何も決まっていません。
住み続ける人には、維持費も一緒に移る
家を相続した人には、毎年の固定資産税と火災保険、それに修繕の費用がかかります。
築年数の経った戸建てでは、屋根や外壁の工事が数十万円から百万円単位で出ます。
代償金を決めるときは、受け取る側が現金だけを持つという違いも並べて話してください。
出ていく側が「もらいすぎでは」と感じるのは、たいていここを説明していないときです。
共有で残すと、次の相続で人数が増える
共有にした家は、売るときに共有者全員の署名と実印が要ります。
兄弟2人のあいだは連絡が付いても、どちらかが亡くなれば、その子どもたちへ持分が移る形です。
人数が増えるほど、全員の同意を取るまでの日数も延びていきます。
片方だけで動かせる範囲は共有名義の不動産、片方だけで売れる？にまとめました。
話し合いが行き詰まったときに何が起きるかは共有物分割請求とは？で裁判例まで書いています。
代償金はいくらにしますか
法律で決まった計算式はありません。
相続人の話し合いで決めるので、使うものさしを先にそろえる必要があります。
家の値段には、3つのものさしがある
- 固定資産税評価額：毎年春に届く納税通知書に載っている金額
- 相続税評価額：土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算した金額
- 売れる値段：いま売りに出したら成約しそうな金額。不動産会社の査定で出す
路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められています。
3つは作り方が違うので、同じ家でも金額がそろいません。
出典：国税庁 路線価図の説明
福岡市の相場で見ると、差はどれくらいか
国土交通省の取引価格情報で福岡市東区の戸建てを集計すると、中央値は3,550万円でした。
対象は2024年第2四半期から2026年第1四半期の280件で、面積の中央値は160㎡です。
同じ家の相続税評価額や固定資産税評価額は、この金額より低く出ることが多くなります。
低いほうのものさしを使えば、住む人の負担は軽く、出ていく側の受け取りは少なくなる関係です。
区ごとの数字は福岡市の売却相場で確かめられます。
どのものさしを使うかを、先に全員で決める
当社がお手伝いできるのは、3つ目の「売れる値段」を資料の形でお出しするところです。
査定書には、参考にした成約事例と、面積や築年数の違いをどう調整したかを書いています。
話し合いの場に数字の根拠が1つあると、金額の議論が「高い・安い」で止まりません。
それでも折り合わないときは、家庭裁判所の遺産分割調停という場があります。
福岡市内にお住まいなら、中央区城内にある福岡家庭裁判所が窓口です。
調停では、調停委員が双方の言い分を別々に聞いて、折り合う案を探します。
申立てから成立までに何か月もかかるので、相続税の申告期限とは別に日程を見ておきます。
当社がこの場に代理人として入ることはできません。
できるのは、価格の資料を用意して、弁護士へおつなぎするところまでです。
査定額は、その値段で売れる約束ではない
査定額は、いま売り出して3か月ほどで買主が見つかりそうな価格です。
実際の成約価格は、買主との交渉で上下します。
代償金を査定額で決めた場合、家を相続した人は、売れば同じ額になるとは限らない資産を抱えます。
そこを承知のうえで決めたのかどうかを、協議書を作る前に全員で確かめてください。
話し合いが折り合わないまま年を越すと、相続税の申告期限だけが近づいてきます。
相続税の計算では、代償金はどう扱われますか
払った人は差し引き、受け取った人は足します。
家の評価額がそのまま住む人の課税価格になるわけではありません。
払った側は引き、受け取った側は足す
現物で取得した財産の価額から、渡した代償金を引いた金額が、払った人の課税価格です。
受け取った人のほうは、自分が相続した財産に代償金を足した金額です。
ここを間違えると、家を相続した人が二重に課税されたような申告になってしまいます。
時価をもとに決めた代償金は、割合で調整する
国税庁は、相続税評価額4,000万円・代償分割時の時価5,000万円の土地という例を出しています。
甲が土地を取得し、乙へ現金2,000万円を払った場合、基本の計算では甲も乙も2,000万円です。
代償金を時価をもとに決めたときは、甲が2,400万円、乙が1,600万円になります。
割合は、相続税評価額を代償分割時の時価で割って求めます。
どちらで申告するかは相続人全員の協議によるので、税理士へ確かめてから決めてください。
なお、現金ではなく自分名義の不動産を代償として渡すと、渡した人に譲渡所得税がかかります。
あとの手続きが少なくて済むのは、現金で用意する形です。
遺産分割協議書に「代償金として」と書く
協議書に代償分割である旨が書かれていないと、ただの現金のやり取りに見えます。
贈与と判断されれば、受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。
金額、支払う期日、支払い方法まで書いておくと、あとで食い違いません。
書き方は司法書士と税理士の両方に関わるので、作る前に相談してください。
誰に何を頼めるかは相続した家、誰に何を頼む？で分けて説明しました。
代償金が払えないときは、どうしますか
選べるのは、分けて払う・借りる・売って分けるの3つです。
早いうちに決めておくほど、選べる幅も広く残るはずです。
分割払いにする
一括で用意できないときは、分割払いを協議書に書き込む方法があります。
期日と1回あたりの金額、遅れたときの扱いまで決めておきます。
受け取る側から見れば、何年も先まで回収が残る形です。
そのぶん、金額そのものを下げて一括にするという折り合い方もあります。
回収が心配な場合は、家に抵当権を付けて担保にする方法もあります。
登記の手続きが増えるので、司法書士に費用を確かめてから決めてください。
金融機関から借りる
代償金のための借入れに応じる金融機関もあります。
ただし住宅ローンと同じ条件で借りられるとは限りません。
借入れできる額を決めるのは、住み続ける人の年齢と収入です。
売って分ける
住み続けること自体を見直すなら、売って代金で分ける換価分割になります。
手元にいくら残るかは、売却価格から費用と税金を引いて考えます。
引かれるお金の順番は不動産売却の手取りの計算方法にまとめました。
概算は手取りの試算でも出せます。
将来その家を売るとき、代償金はどうなりますか
払った代償金は、売るときの取得費に入りません。
住み続けた人が10年後に売っても、2,000万円を払った事実は譲渡所得の計算に出てきません。
取得費に入らないのは、通達で決まっている
代償分割で負担した債務に相当する金額は、取得費に算入しないと定められています。
取得費に使えるのは、亡くなった方がその家を買ったときの金額です。
買った当時の契約書が残っていないと、概算取得費として売却価格の5%で計算することになります。
相続税を納めたなら、取得費加算の特例がある
相続税を納めた人が売る場合は、その一部を取得費に足せる特例を使えます。
期限は、相続の開始があった日の翌日から3年10か月以内の売却です。
代償金を払って取得した家でも、この特例の対象になります。
住み続けた人が売るときは、自宅としての控除がある
住み続けた人が自分の住まいとして売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
所有していた期間の長さは問われません。
いったん引っ越してから売るときは、住まなくなった日から3年目の年末までが期限です。
代償金を払って住み続けた家は、この控除の条件に当てはまりやすい形になります。
福岡市の実家で、何から手をつけますか
順番は3つです。
- 売れる値段を査定で出して、3つのものさしを並べる
- どのものさしで代償金を決めるかを、相続人全員で合意する
- 金額と支払い方法を遺産分割協議書に書き、登記と申告へ進む
1つ目を飛ばすと、比べるものが納税通知書の金額だけになります。
当社がお見せするのは、売る場合の手取りと、住み続ける場合に必要な代償金を並べた資料です。
査定は、売らないと決めている家でもお受けします。
名義が亡くなった方のままでも構いません。
金額の目安が要るときは無料査定をご利用ください。
話し合いの進め方から迷っている場合は、15分の無料相談でお聞かせください。