相続した家、誰に何を頼む？司法書士・税理士・不動産会社
執筆・監修：野上俊彦株式会社おもいで不動産 代表取締役／宅地建物取引士執筆・監修：野上俊彦代表取締役／宅地建物取引士親の家を相続して、何から手を付ければよいか分からない方に向けた記事です。
手続きごとに受けられる人が法律で分かれているので、1か所に全部を頼むことはできません。
先に結論を書きます。
名義を変える相続登記は司法書士、相続税と売却後の申告は税理士、相続人どうしで話がまとまらないときは弁護士の仕事です。
当社のような不動産会社が受けるのは、物件の調査と査定、売り方の比較、そして販売から引渡しまでの部分になります。
順番で迷ったときは、いちばん先に期限が来るものから相談してください。
当社は福岡市博多区千代4丁目にある売却専門の会社で、登記の申請と税額の判断は行いません。
相談の内容とご希望を伺ってから、提携する司法書士・税理士・弁護士へおつなぎしています（福岡市の相続不動産の相談と売却）。
相続した家の手続きは、誰に何を頼むのですか
4者の役割は、頼める仕事ではっきり分かれています。
どれか1つの資格で全部を引き受けることはできません。
4者の役割を1枚にすると、こうなる
表は横にスクロールして確認できます。
| 相手 | 頼めること | 頼めないこと |
|---|---|---|
| 司法書士 | 相続登記の申請、戸籍の取り寄せ、決済当日の登記の確認 | 相続税の計算、物件の価格の判断 |
| 税理士 | 相続税と譲渡所得の申告、特例が使えるかの判断 | 登記の申請 |
| 弁護士 | 相続人どうしの話し合いの代理、調停や訴訟 | 登記や申告そのものの代行 |
| 不動産会社 | 調査、査定、売り方の比較、販売、引渡しの段取り | 登記の申請、税額の判断、争いの代理 |
この線引きは、司法書士法73条・税理士法52条・弁護士法72条で決まっているものです。
「不動産会社がまとめてやってくれる」と考えていると、どこかで必ず止まります。
不動産会社が受けられない3つ
1つ目は、登記の申請です。
名義を変える書類を作って法務局へ出す仕事は、司法書士か本人にしかできません。
2つ目は、税額の計算と申告です。
「この家なら相続税はいくらですか」という問いに、当社が金額で答えることはできません。
3つ目は、相続人どうしの争いの代理です。
話し合いの場に当社が入って、どちらかの立場で交渉することもできません。
費用は、頼む相手ごとに分かれて出ていく
相続登記では、登録免許税が固定資産税評価額の0.4%かかります。
評価額3,000万円の土地と建物なら、12万円です。
これに司法書士の報酬が加わり、当社がご案内している目安は5〜10万円ほどになります。
売却の仲介手数料や税理士の報酬は、また別に発生します。
見積もりを1社ずつ確かめてから依頼するかどうかを決められるので、先に全部を契約する必要はありません。
誰から先に相談すればよいですか
決め方は、いま何で止まっているかです。
止まっている場所によって、最初に会う相手が変わります。
相続税が要りそうなら、税理士が先
相続税の申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。
この期限は、売却に動き出す前に効いてきます。
土地の評価を8割下げる小規模宅地等の特例には、配偶者以外が相続した場合に申告期限まで持ち続ける条件が付くからです。
売る時期を先に決めてしまうと、使えたはずの特例が外れることもあります。
相続人や分け方で揉めているなら、弁護士が先
遺産分割がまとまらないと、相続登記も売却も進みません。
連絡の取れない相続人がいる場合や、話し合いが感情の対立になっている場合は、弁護士へ先に相談してください。
当社がご紹介するときも、まず不動産の価格や選べる売り方を整理してからおつなぎします。
判断の材料が無いまま話し合っても、結論が出ないからです。
遺言書があるかどうかで、最初の相手が変わる
遺言書が出てきたら、開ける前に形を確かめてください。
公正証書で作られたものと、法務局に預けられていたものは、家庭裁判所の検認が要りません。
それ以外の自筆の遺言書は、封を開ける前に検認を申し立ててください。
法務局の保管制度は2020年7月に始まったもので、預かっている遺言書は亡くなったあとに相続人が照会できます。
遺言書の有無で、遺産分割協議が要るかどうかが変わります。
売るかどうかから迷っているなら、不動産会社が先
いくらで売れそうかが分からないと、兄弟で分け方を決める話にも入れません。
査定は名義が亡くなった方のままでも受けられます。
当社がお見せするのは、売る場合の手取りと、貸す・持ち続ける場合の負担を並べた表です。
そのうえで、必要になった専門家だけをご紹介しています。
不動産会社に頼めることは、どこまでですか
物件に関する調査と、売り方を決めるところまでです。
登記と税の判断は外れますが、そこに向けた段取りまでは当社が引き受けます。
査定と、売り方の比較
相続した家で分かれ道になるのは、仲介で買主を探すか、不動産会社へ直接売るかです。
4つの売り方の違いは仲介・買取・じぶん売却・リースバックの比較にまとめています。
片付けが済んでいない家でも、現況のまま査定できます。
当社が査定の前に見るのは、登記簿の権利関係、土地の境界と越境、前面道路の種類の3つです。
マンションなら、管理費と修繕積立金の滞納が引き継がれていないかも調べます。
どれも相続人には分からないことが多く、放っておくと売買契約の直前で止まる項目です。
書類の取り寄せと、窓口の案内
売却に必要な書類は売却に必要な書類で一覧にしています。
相続では、これに戸籍と遺産分割協議書が加わります。
戸籍は2024年3月から、本籍地以外の市区町村の窓口でも請求できるようになりました。
請求できるのは本人と配偶者、直系の親族だけで、代理人による請求はできません。
集め方の詳細は相続した不動産の売却の必要書類をご覧ください。
売った代金を兄弟で分けるときの段取り
売却して代金を分ける方法を、換価分割と呼びます。
この場合も、売買契約を結ぶ前に誰の名義で登記するかを決めておきます。
相続人全員の名義にするか、代表者1人の名義にするかで、契約当日に集まる人数が変わるためです。
代表者名義にすると手続きは軽くなりますが、分け方を遺産分割協議書へ書いておかないと贈与と見られることがあります。
どちらにするかは、司法書士と税理士の両方に関わる話なので、売り出す前に決めてください。
当社は査定書と費用の見積もりをご用意し、話し合いの材料になる数字をそろえる役です。
福岡市の窓口は、用件ごとに場所が違う
登記は法務局、戸籍と住民票は区役所、税の申告は税務署へ出します。
福岡市内の不動産の登記は、中央区舞鶴にある福岡法務局の本局が窓口です。
区によっては出張所の扱いになるので、申請の前に管轄を確かめてください。
戸籍と住民票は、お住まいの区の区役所で受け取れます。
どの用件がどこへ行くかは福岡市7区の手続き窓口ガイドで区ごとに切り替えて見られます。
当社がお手伝いできるのは、どこに何を出すかのご案内と、専門家へのお取り次ぎまでです。
登記が終わるまで、売却の準備は止まりますか
止まるのは、売買契約と決済だけです。
査定、資料集め、売り方の比較、片付けの段取りは、登記を待たずに進められます。
名義が亡くなった方のままでは、引き渡せない
買主へ所有権を移すには、その前に相続人の名義になっている必要があります。
ですから相続登記は、売り出しの条件ではなく、決済日の条件です。
売り出しと登記を並べて進める段取りは相続登記と売却は同時に進められる？にまとめました。
先に動かしておくと、あとが詰まらない
当社が最初にお願いしているのは、固定資産税の納税通知書と、購入時の資料を探すことです。
この2つがあると、査定と相続登記の両方で使えます。
家の中に残置物が多い場合は、片付けの見積もりも早めに取っておきましょう。
登記が済むまでの固定資産税は、代表者へ届く
固定資産税は、1月1日時点で登記簿に載っている所有者に課税されます。
亡くなった年の12月末までに相続登記が終わらないときは、翌年度の納税義務者を届け出ます。
福岡市では、各区役所の課税課が窓口です。
届け出るのは通知の送り先となる代表者で、誰が相続するかを決める手続きではありません。
この届出を出しても、相続登記の義務を果たしたことにはなりません。
未納のまま売りに出すと、決済当日の精算でつまずきます。
期限は、どれから先に来ますか
相続では4つの期限が、短い順に並んでいます。
どれも起算日が違うので、カレンダーに書き出してから動いてください。
3か月・10か月・3年・3年10か月
- 3か月：相続放棄や限定承認の申述。自分が相続人になったと知った日から
- 10か月：相続税の申告と納税。亡くなったことを知った日の翌日から
- 3年：相続登記の申請。不動産を取得したと知った日から
- 3年10か月：取得費加算の特例。相続の開始があった日の翌日から
最初の3か月だけは、過ぎると取り返せません。
借金のほうが多いかもしれない家では、ここから先に確かめます。
2024年4月より前に相続した家にも、期限がある
相続登記は2024年4月から義務になりました。
義務化より前に相続した不動産にも、経過措置として2027年3月31日までの期限が付いています。
期限内に遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記という簡単な手続きで義務を果たせます。
ただし申し出た人の分だけで、持分までは登記されません。
遺産分割が決まれば、改めて相続登記が要ります。
期限の数え方は相続登記の期限はいつ？2027年3月31日の数え方で詳しく書きました。
福岡市で相続した家は、何から手をつけますか
順番は3つです。
- 固定資産税の納税通知書を探して、どの不動産が対象かを確かめる
- 相続人が誰かと、話し合いがつきそうかを見る
- 売る可能性があるなら、名義を変える前に価格の目安を取る
3つ目を後回しにすると、分け方の話が数字の無いまま長引きます。
価格が分かれば、売る・貸す・誰かが住むの3つを同じ土俵で比べられます。
当社が担当するのは、物件の調査と査定、売り方の比較、それに専門家へのお取り次ぎです。
司法書士や税理士には、経験や相談のしやすさについてのご希望も伺ってからおつなぎします。
最初の相談では、物件の種類と相続の進み具合を、分かる範囲でお聞かせください。
資料が1枚もそろっていない段階でも、聞ける内容はあります。
手順の全体像は相続した実家を売却する流れをご覧ください。
何を相談すればよいか分からない段階でも、15分の無料相談でお聞かせいただけます。
価格の目安だけ先に知りたい方は、無料査定をご利用ください。